广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1967号上诉人（原审被告）深圳市宝安区新安上川铭信百货商场经营者马坤鹏委托代理人周峰回，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）易勇被上诉人（原审原告）易强委托代理人刘玲佩，广东宝城（前海）律师事务所律师。
上诉人深圳市宝安区新安上川铭信百货商场因与被上诉人易勇、易强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，一、涉案房产的位置：深圳市宝安区x铺位。
二、铺位建筑面积：90.4平方米。
三、房屋用途：商业经营用途。
四、租赁合同签订时间：2015年2月7日。
五、合同约定的月租金标准：人民币17，000元。
六、合同约定的管理费标准：人民币904元／月。
七、合同约定的履约保证金：人民币34，000元。
八、租赁期限：2015年3月1日至2018年3月1日，租赁起始日期为铺位交付日。
九、易勇、易强已经缴纳的费用总数：人民币231，904元。设备维修费人民币180，000元＋合同履约保证金人民币34，000元＋租金（预交一个月）人民币17，000元＋首月管理费人民币904元。
十、铺位是否已交付：未交付。
十一、易勇、易强是否进场或装修：没有。
十二、《租赁合同书》的效力：无效。
十三、深圳市宝安区新安上川铭信百货商场应退还易勇、易强的费用数额：人民币231，904元及利息。
十四、关于易勇、易强诉请的中介费人民币6，000元：不予支持。易勇、易强原审诉讼请求：1、撤销涉案房屋租赁合同；2、深圳市宝安区新安上川铭信百货商场返还设备维修费、保证金、预付租金、中介费共计237904元并支付利息456元（从2015年2月7日暂计至起诉之日，并要求按银行同期贷款利率计至还清之日止）；3、深圳市宝安区新安上川铭信百货商场承担全部诉讼费用。原审法院审理认为，一、深圳市宝安区新安上川铭信百货商场未提交涉案房产的产权证书或建设规划许可证，亦未提交其就涉案房产享有出租权的权利依据，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定涉案房屋租赁合同违反法律强制性规定，系无效合同。
二、根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，深圳市宝安区新安上川铭信百货商场应向易勇、易强返还收取的合同履约保证金人民币34，000元、租金人民币17，000元、首月管理费人民币904元、设备维护费人民币18，000元，共计人民币231，904元。深圳市宝安区新安上川铭信百货商场占用上述款项期间，给易勇、易强造成了利息损失，故深圳市宝安区新安上川铭信百货商场应自易勇、易强交付上述款项之日（即2015年2月6日）起向易勇、易强支付利息。
三、易勇、易强称其为租赁涉案商铺，向案外人崔某支付了中介费人民币6，000元，要求深圳市宝安区新安上川铭信百货商场返还；深圳市宝安区新安上川铭信百货商场称对该中介费不知情。原审法院认为，易勇、易强向案外人支付中介费，要求深圳市宝安区新安上川铭信百货商场返还，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、易勇、易强与深圳市宝安区新安上川铭信百货商场签订的《租赁合同书》为无效合同；
二、深圳市宝安区新安上川铭信百货商场应于本判决生效之日起三日内向易勇、易强退还人民币231，904元；
三、深圳市宝安区新安上川铭信百货商场应于本判决生效之日起三日内向易勇、易强支付利息（利息以人民币231，904元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月6日起计至本判决指定付款之日止）；
四、驳回易勇、易强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4，875元，由深圳市宝安区新安上川铭信百货商场负担。
上诉人深圳市宝安区新安上川铭信百货商场不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院做出的（2015）深宝法西民初字第l249号判决书；2、改判驳回易勇、易强一审诉讼请求；3、两审诉讼费用均由易勇、易强承担。上诉的主要事实与理由：一审法院在原判决书中认定“深圳市宝安区新安上川铭信百货商场未提交相关产权证书或建设规划许可证，亦未提交其就涉案房产享有出租权的权利依据”有误。深圳市宝安区新安上川铭信百货商场在一审庭审中，已向主审法官递交了、深圳市宝安区房屋租赁管理办公室颁发的《房屋租赁凭证》，但主审法官以“这个没有用，拿走，在我这里除了房产证、规划许可证其他都没用”为由退回。深圳市宝安区新安上川铭信百货商场认为，此证由相关行政机关颁发，是特别针对宝安区土地历史遗留问题进行处理的一种方式，是为了保障社会经济活动正常开展、保障租赁行为安全稳定的一种措施，深圳市宝安区新安上川铭信百货商场在取得《房屋租赁凭证》的情况下出租涉案房产，合法有效，与易勇、易强签订的合同理应得到法律保护，而不是像一审法院一样不加区分，仅仅以是否获得产权证书或建设规划许可证为标准进行判断判决。如果仅以是否取得产权证书或建设规划许可证作为判断深圳市宝安区房屋租赁协议是否有效的标准，那么就会出现大量的无效租赁合同，将会造成整个地区的租赁环境、经营环境严重的不稳定；如果判决深圳市宝安区新安上川铭信百货商场在持有《房屋租赁凭证》的前提下仍然属于无效出租，就会出现大量的仿效性诉讼，严重影响经营的稳定性、社会的和谐性。因此，为维护深圳市宝安区新安上川铭信百货商场正当合法权益，为明确宝安区80％历史遗留问题土地的使用、租赁和管理，特向贵院提起诉讼，望贵院考虑到深圳特区的特殊情况，考虑到宝安区历史遗留问题土地的宽泛性、深远的影响力，考虑到宝安区房屋租赁的稳定性，全局考量，判如所请。
被上诉人易勇、易强答辩称，因为深圳市宝安区新安上川铭信百货商场租给易勇、易强的房屋没有取得建设工程规划许可证，是违法违章建筑。根据法院审理房屋租赁纠纷的意见，双方之间的租赁合同是无效的。因为是无效合同，深圳市宝安区新安上川铭信百货商场就需要返还易勇、易强所有的费用及利息。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房屋租赁合同的效力问题。对此，
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房产未取得合法产权证明，亦未有取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故涉案房屋租赁合同已违反前述法律的效力性的强制性规定，依法应为无效合同。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。深圳市宝安区新安上川铭信百货商场的上诉主张于法无据，本院不予采纳。综上，深圳市宝安区新安上川铭信百货商场的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4779元，由深圳市宝安区新安上川铭信百货商场负担。本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理
审判员 许 莹 姣
代理
审判员 周 敏
二〇一五年十二月二日
书 记 员 陈晓莹（兼） 微信公众号“”