（2015）南民一初字第01363号

裁判日期: 2015-11-08

公开日期: 2016-04-15

案件名称

郑海生与滁州瑶海物业服务有限公司、滁州瑶海农机大市场开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

滁州市南谯区人民法院

所属地区

滁州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑海生,滁州瑶海物业服务有限公司,滁州瑶海农机大市场开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省滁州市南谯区人民法院民事判决书（2015）南民一初字第01363号原告：郑海生。委托代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。委托代理人：王巍巍，安徽清流律师事务所律师。被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市腰铺镇担子街道（原担子办事处院内）。法定代表人：唐俊东，该公司董事长。委托代理人：王玉，该公司员工。原告郑海生与被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）、滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员龙云宏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑海生的委托代理人王巍巍，被告瑶海物业公司的委托代理人王伟、被告瑶海农机公司的委托代理人王玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑海生诉称：2011年1月7日，原告与被告瑶海农机公司签订了商品房预售合同，购买了位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场19号楼29号商铺，总价款358660元，1月18日原告又购买了瑶海大市场19号楼31号商铺，总价款351762元，2011年1月7日、1月18日原告又与被告瑶海物业公司签订了经营管理合同，约定：1、被告瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，等等，被告瑶海物业公司系被告瑶海农机公司设立的物业服务公司，原告与两被告签订合同时，被告承诺包租6年，后三年不论房屋是否出租，被告均应当按不低于总房款的24%支付原告租金收益。被告瑶海物业公司在合同中约定的后三年租金收益为实际出租的全部租金，以承租人实际支付的租金来支付原告，没有约定租不出去或租金无法收回的情形，该约定违反被告在售房时的诺，该约定对原告显失公平，应视为无效约定，因此被告应将后三年的租金收益比照前三年的租金收益支付给原告。自2014年10月1日至12月31日，两被告一直未支付原告租金收益，已构成违约。故诉请判令：1、解除原被告签订的《委托经营合同》；2、被告支付原告9个月的租金收益9000元（自2014年10月至2015年6月止）。庭审中原告将第2项诉讼请求变更为要求被告支付原告9个月的租金收益9000元，后期租金计算至被告实际将房屋交付给原告止。被告瑶海物业公司辩称：1、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间未产生租金，其无支付租金义务，依据双方签订的经营管理合同约定其仅代为原告签署商铺租赁合同并代收租金同时合同还约定其代收租金后及时支付给原告，从合同约定看其未收到承租人租金时无支付租金义务，支付租金的前提是实际收到租金，而本案中其至今未收到房屋租金，代付租金的义务不成就。2、原告与其属于委托合同关系，其属于受托人，依据经营管理合同未约定其有垫付租金的义务。3、原告未收到的租金可以依据房屋租赁合同直接诉请房屋承租人支付。4、原告在合同期内擅自解除双方经营管理合同应承担相应的违约责任，原告要求解除双方签订的经营管理合同属委托租赁合同，其保留追诉原告在合同期间内擅自解除合同应承担责任的权利。请求驳回原告的诉讼请求。被告瑶海农机公司辩称：1、原告与其属于商品房买卖合同关系，与本案无关，2、被告瑶海物业公司与其是独立的法人主体，依据合同相对性，被告瑶海物业公司对本案是否承担支付租金的义务与其无关。请求驳回对其的诉讼请求。经审理查明：2011年1月7日、1月18日，原告与被告瑶海农机公司签订了两份商品房预售合同，原告分别购买被告瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场19号楼29号、31号商铺，总价款共710422元，1月7日、1月18日原告又与被告瑶海物业公司签订了两份经营管理合同，约定：1、被告瑶海物业公司全权负责原告商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向原告支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障原告的合法权益。2012年12月30日，被告瑶海物业公司与时西武、张旭签订了房屋租赁合同，被告瑶海物业公司将包括原告的瑶海大市场19号楼29号、31商铺在内的共8间房屋出租给时西武、张旭，约定：时西武、张旭承租房屋的当前规划业态为建材、五金，租期自2012年12月30日起至2018年12月30日共6年，第1年至第3年的月租金为10元／平方米，自第4年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元／平方米，第5年的月租金为13.2元／平方米，第6年的月租金为15.2元／平方米，根据优惠政策，被告滁州瑶海物业公司免除时西武、张旭第1年、第2年、第3年各12个月的租金。合同签订后，被告瑶海物业公司至今未向原告支付租金，原告以月租金1000元标准诉请来院。本院认为：原告与被告瑶海物业公司2011年1月7日、1月18日签订的市场经营管理合同是双方的真实意思表示，合法有效。现原告要求解除与被告瑶海物业公司签订的市场经营管理合同无法律依据，本院不支持；原告将房屋委托被告瑶海物业公司经营管理，被告瑶海物业公司按约定应向原告支付租金，参照被告瑶海物业公司与房屋实际承租人时西武、张旭签订的租金标准，原告以月租金1000元标准要求被告瑶海物业公司支付2014年10月至2015年6月共9个月的租金9000元，本院支持，此后的租金本案暂不处理。被告瑶海物业公司辩称其与原告之间系委托关系，现房屋的实际承租人并未支付租金，因此其没有向原告垫付租金的义务，本院认为如以房屋实际承租人支付瑶海物业公司租金作为瑶海物业公司向原告支付租金的前提条件，则对原告而言显失公平，毕竟房屋的实际承租人与原告之间并无合同关系，房屋实际承租人对原告无合同义务，原告不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故瑶海物业公司的辩称本院不采纳；被告瑶海物业公司与被告瑶海农机公司是两个独立的企业法人，原告与被告瑶海农机公司只是房屋买卖合同关系，原告与被告瑶海物业公司的市场经营管理合同对被告瑶海农机公司无约束力，原告要求被告瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告郑海生租金人民币9000元；二、驳回原告郑海生的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑海生负担10元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担15元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审　判　员　　龙云宏二〇一五年十一月八日代理书记员　　马茂丽附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”