（2015）沪二中民二（民）终字第1914号

裁判日期: 2015-11-06

公开日期: 2015-11-26

案件名称

上海兰城房地产开发有限公司与上海勃雷物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第1914号上诉人（原审原告）上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人左盛祥，董事长。委托代理人甄涛，上海甄涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海勃雷物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人周勇，董事长。委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称“兰城公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年12月13日��兰城公司与上海宝嘉物业管理有限公司（以下简称“宝嘉公司”）签订《协议书》，明确经协调安排由上海大宁资产经营（集团）有限公司负责上海市塘沽路XXX号兰城商厦（以下简称“系争商厦”）市场管理，双方协商一致同意解除2008年9月26日签订的《前期物业服务合同》。2012年12月14日，兰城公司与上海勃雷物业管理有限公司（以下简称“勃雷公司”）签订《前期物业服务合同》，约定勃雷公司为系争商厦的业主、物业使用人提供物业管理服务。第二十五条约定：经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）三分之二以上通过解除本合同的，兰城公司应当解除合同。第三十四条约定：本合同至业主大会成立并签订物业服务合同止。另查明，2014年2月26日，本案勃雷公司诉至原审法院，要求本案兰城公司支付自2012年12月起的��业管理费人民币（以下币种均为人民币）200余万元及赔偿金。双方确认系争商厦共计345间商铺，尚未出售的商铺有42间。嗣后，兰城公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除《前期物业服务合同》；2、勃雷公司赔偿兰城公司停车费108，800元（该金额由兰城公司估算）；3、诉讼费由勃雷公司承担。原审审理中，兰城公司撤回第二项诉请。原审审理中，兰城公司提供证据：1、2013年9月1日，闸北北站公益服务社（甲方）与马某某（乙方）签订《公益性岗位就业托底协议书》，约定甲方负责开发的岗位性质是为社区居民提供“保洁、保绿、保安、保养”等服务岗位，乙方是就业困难人员，承诺愿意参加公益性劳动，服从公益性劳动岗位提供单位的日常管理，岗位基本收入为每月1，620元。2、2014年3月13日、5月6日，闸北北站公益服务社出具证明，证明马某某等七人是本社从业人员，现在宝嘉公司做保安及保洁，三金由本社缴纳。工资由宝嘉公司划款至本社，再由本社划入个人账户。3、2014年5月6日，闸北北站公益服务社出具证明，证明胡蓉芳、严艳明是本社社员，从2013年6月始派至宝嘉公司工作，工资由宝嘉公司打入本社账户，再由本社打入本人工资卡，社保金由本社缴纳。4、证人姜某某到庭陈述：我是兰城商厦及万豪公寓的保安队长，主要负责保安和保洁。我与宝嘉公司签订劳动合同，工资和三金由宝嘉公司负责。勃雷公司在五楼有办公室，如有人提出保洁、保安不好，则由勃雷公司的翁经理与我协调、沟通，然后我再与下属人员协商，我对勃雷公司的翁经理和宝嘉公司的曹经理都要负责，凡是兰城商厦的保安工作都需要与翁经理沟通。严礼芳负责内保，不归我管理，由勃雷公司管理。5、姜某某与宝嘉公司于2012年7月15日签��的《劳动合同》，期限自2012年7月15日至2015年7月14日，工作内容为保安，月工资为2，150元，工作地点一栏未填写。6、证人马某某到庭陈述：2013年9月起，闸北北站服务社安排我到宝嘉公司工作，主要是在万豪公寓做保安，与街道签署协议。宝嘉公司安排我到兰城商厦门岗值班，胸牌上写的是勃雷公司的名称，我受姜某某管理。姜某某于2014年4月离职，我于2014年6月离职。勃雷公司提供证据：1、2012年10月19日，兰城公司（甲方）与上海盛政物业管理有限公司（以下简称“盛政公司”）（乙方）签订《劳务派遣合同》，约定乙方按甲方要求以劳务派遣的方式派出劳务人员至甲方，所派遣人员主要从事物业、保洁、维修及其他甲方要求的工作，期限自2012年6月16日至2017年12月31日。甲方应自2012年6月16日至同年8月15日支付劳务费12万元／月，2012年8月16日至同年12月31日��付劳务费25万元／月，之后的劳务费再行商定。派遣员工的工资报酬由乙方发放，社会保险及基金由乙方缴纳。派遣人员的日常管理工作、安全教育等均由甲方落实。2、2013年10月23日，勃雷公司与盛政公司签订《劳务派遣合同补充协议》，约定自2013年10月1日起至合同到期日，勃雷公司按每月26.64万元支付劳务费，盛政公司派遣人员需遵守勃雷公司制定的规章制度，做好勃雷公司布置和委托的兰城商厦管理工作（收费、巡逻、维修等）。3、盛政公司出具的情况说明，确认马某某、严礼芳等13人由盛政公司派遣至勃雷公司处，按照勃雷公司要求工作，遵守勃雷公司的管理，勃雷公司向盛政公司支付劳务派遣费用。4、2012年至2014年期间，勃雷公司支付盛政公司劳务派遣费的银行凭证。5、严礼芳在盛政公司领取工资的凭证。兰城公司称，在兰城商厦只有少数负责管��的工作人员系勃雷公司员工，大部分均非勃雷公司工作人员，故从事物业管理的单位并非勃雷公司。勃雷公司借劳务派遣之名，实质上是非法转包。虽然目前兰城公司仅有42间商铺，但不影响兰城公司依据合同第25条行使解约权。与勃雷公司解约后，兰城公司将重新选定新的物业公司进行前期物业管理。勃雷公司则称，当时因众多小业主上访，勃雷公司在与兰城公司签约前已介入兰城商厦的物业管理工作，正式合同待兰城公司与宝嘉公司解约后方才签署。勃雷公司与盛政公司进行结算，派遣人员的劳动关系与勃雷公司无关。宝嘉公司负责万豪公寓的物业管理，从证人证言无法推断出兰城商厦的物业服务也由宝嘉公司提供。证人姜某某的劳动合同中无工作地点，也无法证明其在兰城商厦工作，证人马某某佩戴勃雷公司名称的胸牌，也说明提供物业服务的并非宝嘉公司��原审法院认为，兰城公司是系争商厦的开发商，2012年与勃雷公司签订《前期物业服务合同》，由勃雷公司对系争商厦提供物业服务。该合同是兰城公司与勃雷公司真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。兰城公司主张被迫签约，但未能就此提供证据证明，不予采信。根据合同约定，本合同履行至业主大会成立并签订物业服务合同止。经全体业主所持投票权三分之二以上通过解除合同的，合同应当解除。截至目前，兰城公司已转让近90%的商铺产权，兰城公司未能提供证据证明持投票权三分之二以上的业主同意解除合同。因此，合同约定的解除条件未成就，兰城公司不享有约定的解除权。兰城公司认为勃雷公司将合同整体转包，导致合同目的不能实现。根据双方的举证，虽然商厦内的部分工作（如保安、保洁）由派遣人员承担，但不代表勃雷公司将物业服务合同转包，主要物业管理工作仍由勃雷公司自行完成。勃雷公司依约履行合同义务，兰城公司亦无权行使法定解除权。且，在勃雷公司提供服务的物业区域中，兰城公司作为其中一名业主，其单方解除合同，势必会影响到大多数业主的合法权益。至于勃雷公司无相应的物业管理资质，应由行政主管部门根据相关规定予以处理。据此，原审法院作出（2014）闸民三（民）初字第1259号民事判决：兰城公司的诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人兰城公司不服，向本院提起上诉称，1、在兰城商厦从事物业服务的工作人员均非勃雷公司的人员，而是盛政公司招聘的劳务人员，负责兰城商厦物业管理的翁经理、曹经理也非勃雷公司的工作人员，而是盛政公司的员工，勃雷公司仅有一、二名与盛政公司联系的人员和财务结算人员。根据相关法律、法规的规定，勃雷公司的上述将物业服务违法转包的情形应属无效范畴。故原审判决认定事实不清。2、合同约定的解除条件，仅是解除合同的条件或情形之一，而非解除合同的唯一条件。本案中，勃雷公司不履行与兰城公司订立的合同，致使不能实现由勃雷公司提供物业服务的合同目的，构成法定解除。原审判决忽略了兰城公司既是业主，也是物业合同的签约主体，混淆了“前期物业服务合同”与“物业服务合同”的区别。根据合同相对性的原理，兰城公司有权对本案合同纠纷提起诉讼，且该合同纠纷只能由兰城公司启动，原审判决认定兰城公司单方解除合同影响大多数业主合法权益，系适用法律错误。3、勃雷公司无物业管理资质，显属违法经营，不仅应受到行政处罚，而且应停止违法经营��兰城公司要求与勃雷公司解除合同既是合同权利，也是履行法律义务和责任。综上，请求撤销原审判决；支持其在原审中的全部诉请。被上诉人勃雷公司辩称，根据合同约定和相关法律规定，解聘物业公司是业主共有的权利，如需解聘物业公司必须是按照合同约定的三分之二业主同意，或者根据法律规定的全体业主的双过半同意，所以兰城公司无权解除物业服务合同，兰城公司要求解除物业服务合同缺乏法律上的依据。在近三年的时间内，并无任何业主对勃雷公司提供的物业服务提出异议。勃雷公司为了提供物业服务已经累计花费500余万元，但兰城公司至今未支付过任何费用，兰城公司提起本案诉讼的真正目的在于逃避支付物业服务费。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然系争商厦内的部分工作（如保安、保洁）由派遣人员承担，但根据现已查明的事实，尚难以认定勃雷公司构成相关法律规定的业主委员会或者业主请求确认合同或者合同条款无效的情形，即“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”，故兰城公司上诉认为勃雷公司将物业服务合同违法转包的情形应属无效的上诉理由，本院不予采纳。兰城公司上诉还认为勃雷公司不履行与兰城公司订立的合同，致使不能实现由勃雷公司提供物业服务的合同目的，构成法定解除。对此，本院认为，在兰城公司未能举证证明勃雷公司存在法定解除的情形，且勃雷公司依约履行合同义务的情况下，兰城公司无权行使法定解除权，本院对上诉人兰城公司的该上诉意见，不予支持。上诉人兰城公司的其他上诉意见，原审判决已作充分合理阐述��本院认同，不再赘述。综上所述，上诉人兰城公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张志煜审判员　　吴　俊审判员　　徐　庆二〇一五年十一月六日书记员　　黄　慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......。来自