（2015）通民初字第672号
裁判日期: 2015-11-06
公开日期: 2016-01-20
案件名称
原告陈某、周某与被告卢某某、杨某某“房屋买卖合同纠纷”一案民事判决书
法院
通江县人民法院
所属地区
通江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某,周某,卢某某,杨某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条
全文
四川省通江县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第672号原告陈某，男，汉族，农村居民，住平昌县。原告周某，女，汉族，农村居民，住平昌县（系陈某之妻）。委托代理人程某某，男，汉族，农村居民，住通江县诺江镇（系陈某妹弟）委托代理人张智勇，四川别致律师事务所律师。被告卢某某，男，汉族，城镇居民，住通江县诺江镇。被告杨某某，女，汉族，城镇居民，住通江县诺江镇（系卢某某之妻）。委托代理人苟建江，四川别致律师事务所律师。原告陈某、周某与被告卢某某、杨某某“房屋买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员程波独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某、周某的委托代理人程某某、张智勇，被告卢某某、杨某某及其委托代理人苟建江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某、周某诉称：2014年3月9日原、被告签订了房屋买卖协议，被告将位于通江县诺江镇城南清河家园二期二单元1楼3号清水房出售给我们，约定房价23万元，原告先后支付房款和其他费用130840元后要求被告出示该房的合法手续，而被告一直不能办理产权转移手续，致使原告买卖房屋的合同目的不能实现，根据《合同法》第94、97条的规定，现诉请判令解除双方签订的房屋买卖协议，被告返还原告已支付的房款和其他费用130840元，并支付相应的资金利息。被告卢某某、杨某某辩称：原、被告之间所签订的房屋买卖协议属有效合同，应当继续履行，标的物已交付给原告，由于原告未履行约定义务导致涉诉，应驳回原告的诉请。经审理查明：案外人谢某某以本人与罗某某、卢某、卢某某、卢某甲、苟某甲、苟某乙、唐某某在通江县诺江镇渔池巷联合建房为名，实际从事房地产开发活动，后经通江县国土资源局批准，虽于2010年9月25日取得诺江镇渔池巷城镇住宅“建设用地批准书”，但批准土地使用人为谢某某、罗某某、卢某、卢某某、卢某甲、苟某甲、苟某乙、唐某某，批准用地面积为408平方米。2010年10月25日谢某某以四川百欣房地产开发有限责任公司的名义（甲方）与卢某某（乙方）签订了一份《拆迁安置补偿协议》，协议中对被拆迁人卢某某的被拆迁房屋面积、房屋现状、还房面积和位置，以及还房时间和违约责任等进行了约定。协议最后甲方加盖的是通江县粮食建筑工程公司清河家园项目部的印章，谢某某签字，乙方卢某某签字。2014年3月9日甲方（出售方）卢某某（房屋共有人杨某某）与乙方（购房方）陈某（房屋共有人周某）签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：甲方自愿将坐落在诺江镇城南清河家园二期二单元负1楼3号（从地面往上第三层）清水房出售给乙方。甲方房屋系开发商（四川百欣房地产开发有限责任公司）拆迁还房，面积约90平方米，按套计价，23万元，此房价含水、电气入户，室内电线安装、防盗门及外窗安装，不含垃圾清运费及物管费。产权办理：因此房系拆迁还房，房产证由开发商办理给甲方后，甲方再通过相关部门过户给乙方，其过户费按国家规定，甲乙双方各自承担相应支付的各项税费，未办理房产证之前，乙方预留甲方购房款壹万元，待房产证办妥后乙方将预留购房款支付给甲方。房款支付：房款套价23万元，乙方首次付款13万元，下欠房款9万元在农历2014年12月29日前付清，如到期未付清，乙方自愿按每天支付给甲方违约金200元，直至付清余款为止。未结清房款前，乙方不得进行室内装修，如乙方进场装修，甲方有权阻止。违约责任：甲乙双方任意一方违约，按购房款的4%支付给对方违约金。防盗门钥匙给担保方。卢某某、杨某某及陈某、周某均在协议中签字确认，担保人陈某某签字确认。协议签订的当日被告杨某某收取原告陈某购房款13万元，室内装修垃圾清运费300元，物管费540元。合同签订后原告同意被告卢某某将防盗门钥匙交与担保人陈某某，合同未履行完毕，该防盗门钥匙一直由担保人陈某某在保管。现原告以被告不能办理房屋产权证为由起诉来院，要求实现其诉请。同时查明：谢某某在通江县诺江镇城南开发的“清河家园”项目至今未取得国土和建设工程规划许可证等合法审批手续。本院认为：被告卢某某、杨某某将位于通江县诺江镇渔池巷拆迁还房卖与原告陈某、周某，双方并签订了《房屋买卖协议》，该协议内容系当事人的真实意思表示，合法有效。因二被告享有的房屋系与谢某某以四川百欣房地产开发有限责任公司的名义签订的《拆迁安置补偿协议》约定所得，但该协议最后又是加盖的通江县粮食建筑工程公司清河家园项目部印章，《拆迁安置补偿协议》本身就存在诸多矛盾，同时谢某某以联合建房的名义从事房地产开发的“清河家园”项目至今未取得国土和建设工程规划许可证等合法审批手续，其建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，所以“清河家园”项目应属违法建筑，所修建的房屋不能办理物权登记手续。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”的规定，二被告不能为原告办理出售房屋的转移登记手续，所以原告诉请要求解除与被告签订的《房屋买卖协议》的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还已支付的购房款13万元的理由成立，本院予以支持。因诉争房屋的钥匙原告同意交由担保人陈某某保管，但一直未装修入住，所以被告应当返还原告支付的装修垃圾清运费300元，物管费540元，共计840元。原告诉请要求被告赔偿资金利息，虽然被告占用使用了原告支付的资金，但被告亦按原告的指示交付了房屋，应双方各自承担自己的损失。故原告的该项请求不予支持。合同解除后，因原告同意并指示被告将房屋钥匙交付担保人陈某某保管，视为已履行了房屋交付义务，原告应同时返还被告的房屋。被告辩称合同有效，应当继续履行，标的物已交付，原告没有履行约定义务，应驳回原告诉请，虽然合同有效，房屋已交付，但因被告的原因不能办理转移登记手续，原告的合同目的不能实现，原告主张解除合同符合法律规定，故其抗辩理由不能成立，依法不予采纳。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告陈某、周某与被告卢某某、杨某某2014年3月9日签订的《房屋买卖协议》；二、被告卢某某、杨某某返还原告陈某、周某支付的购房款、室内装修垃圾清运费、物管费共计130840元；原告陈某、周某返还被告卢某某、杨某某位于通江县诺江镇城南清河家园二期二单元负1楼3号（从地面往上第三层）清水房一套。限原、被告在本判决生效后十日内同时履行。判决生效后，义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费1460元，由原告陈某、周某共同承担160元，被告卢某某、杨某某共同承担1300元（被告应承担的费用已由原告垫付，待执行时被告一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 程 波二〇一五年十一月六日书记员 向可为 更多数据：