（2015）深宝法民三初字第1683号
裁判日期: 2015-11-06
公开日期: 2016-03-29
案件名称
周瑶琴与邵享芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周瑶琴,邵享芳,深圳市家家顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1683号原告周瑶琴，1979年8月3日，住址广东省深圳市龙华新区。委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。委托代理人轩俊博，广东信荣律师事务所实习律师。被告邵享芳，住址广东省深圳市宝安区。委托代理人董云健，广东卓建律师事务所律师。委托代理人马海燕，广东卓建律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302－2。法定代表人杜艳花，该公司总经理。委托代理人王喜，该公司职员。原告周瑶琴与被告邵享芳及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（简称家家顺地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人易玉成、轩俊博，被告邵享芳及其委托代理人董云健、马海燕，第三人委托代理人王喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经第三人居间介绍，2015年5月1日，原告与被告及第三人签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，以人民币200万元的价格购买被告深圳市宝安区龙华街道建设东路东南侧东华明珠园2栋3座5C的房屋。上述合同签订后，原告如约支付定金6万元，于5月15日在中国银行深圳锦绣支行监管首期款54万元并申请按揭贷款，并于7月6日获得银行140万元贷款承诺函。至此，原告已按照合同约定履行完毕付款及付款保证义务，而被告却未依约履行赎楼义务，7月1日，原告致函催告被告赎楼，被告拒绝配合并于7月8日致函原告，以个人原因为由要求解除双方签订的买卖合同，为表达购房诚意，7月11日，原告再次致函催告被告赎楼，被告仍然拒绝配合。因3.30新政后，涉案房屋房价涨幅较大，被告的违约行为导致原告被迫须高价另行购买其他房屋，为维护原告之合法权益，恳请法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。原告请求法院判决：1、解除原被告、第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告返还原告购房定金人民币6万元；3、判令被告支付原告购房违约金40万元（成交价200万元×20%）；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告辩称，一、我方同意解除买卖合同。二、涉案房屋无法解除抵押非被告本人主观恶意。2014年6月6日，被告与案外人邵勇强（被告哥哥）作为借款人同招商银行深圳分行签订《个人贷款借款合同》，被告以其名下的涉案房产作为抵押，与邵勇强共同向招商银行贷款372万元，贷款期限36个月。该贷款由被告作为借款人之一，实际使用人为邵勇强。在被告与原告签订房屋买卖合同时，邵勇强可以提供资金一次性还清银行贷款，但后因资金紧张，无法一次性还清贷款，进而导致涉案房产无法解除抵押。三、被告在得知无法解除涉案房产抵押后即在第一时间通知了原告，2015年7月8日，被告致函原告称合同无法继续履行，被告愿按照合同约定双倍返还定金。四、原告主张的20%违约金明显过高，被告主张调低违约金金额，建议适用定金双倍返还。1、被告在第一时间通知了原告无法继续履行合同，在通知之后原告如再有任何损失均应由其自身承担。依据合同法第119条规定的减损规则，原告无权就被告发函后的损失主张权利。2、原告并未举证证明其有产生损失。3、双方就房屋买卖的沟通往来中，被告从未提出提高交易价格的要求，被告并非为了获取高价而违约。本案被告无法履行合同，区别于330新政后恶意提高交易价格而违约的卖家。综上以上理由，被告请求法院依法调低违约金数额，适用定金双倍返还。五、如原告因无法交易而获利，有违公平原则。交易合同中的违约条款是为了保证合同履行而设置的，本案适用的合同版本为第三人提供，并没有经过原、被告双方充分协商。如在被告确因客观情况发生变化的情况下，支持原告20%违约金的诉讼请求对被告明显不公，原告因此获取巨额利益也有违公平正义。第三人述称，一、原、被告于2015年5月1日在第三人的促成下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同系原、被告双方真实意思表示，合同真实合法有。当日原告向被告支付定金6万元，其中1万元为交房保证金，现监管在我司处。合同签订当日被告提出因成交房屋与案外人的房产共同抵押在银行进行贷款，因此，第三人明确告知原、被告双方不能联系担保公司赎楼，赎楼费用较高，双方约定由被告自赎。二、2015年5月15日，第三人联系原告与被告前往银行办理资金监管，原告已将首期款54万元监管在银行。三、6月份时被告向原告提出因赎楼资金不足可能无法按时赎楼，愿意向原告赔偿双倍定金，但双方未谈妥。四、2015年7月1日第三人与原告向被告发出催告函。综上，第三人在交易过程中已尽告知义务，并积极协调双方按照合同履行，请法院依照事实公正判决。经审理查明，2015年5月1日，原告周瑶琴作为买方，被告邵享芳作为卖方在第三人的居间下共同签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号50333024200），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区龙华街道建设东路东南侧东华明珠园2栋3座5C的房产转让给买方，转让成交价为2000000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金60000元作为第一部分房款，上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买方须于2015年5月15日之前支付除定金外的首期款人民币550000元至买卖双方约定的银行监管账户。交易物业处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起60日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买卖双方同意在购房定金或楼款中预留10000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。2015年5月1日，被告邵享芳向原告周瑶琴出具《收据》载明收到买方周瑶琴交付购房定金人民币60000元。2015年5月15日，原告周瑶琴作为甲方、被告邵享芳作为乙方、中国银行股份有限公司深圳锦绣支行作为丙方共同签订一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方就上述位于深圳市宝安区龙华街道建设东路东南侧东华明珠园2栋3座5C房产的交易房产监管资金540000元，甲乙双方同意将上述监管资金交由丙方进行监管。同时，原告周瑶琴将首期款540000元存入指定的监管账户。2015年7月5日，中国银行股份有限公司龙华支行向原告周瑶琴出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，同意向买房人即原告周瑶琴发放金额为1400000元的贷款。2015年7月1日，原告及第三人向被告邵享芳以邮政专递方式发出《催告函》，通知被告于收到函件3日内办理旧房产证注销抵押登记手续。该函件于2015年7月1日被签收。2015年7月8日，被告邵享芳向原告周瑶琴发出《终止合同通知》，声明因被告无法继续执行该合同，根据定金罚则，被告将返还原告双倍定金共计120000元。2015年7月11日，原告周瑶琴通过广东信荣律师事务所向被告邵享芳发出《履约通知函》，要求被告邵享芳于接函后5日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记，将房产证原件交予居间方，并积极履行合同约定的其他义务。另查明，合同所涉物业深圳市宝安区龙华街道建设东路东南侧东华明珠园2栋3座5C房产于2014年5月30日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行，贷款总金额为3720000元。原告所交60000元定金中有10000元现托管于第三人处。以上事实，有经庭审举证、质证的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《收据》、《房地产证》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、《个人二手住房按揭贷款承诺书》、《催告函》、《终止合同通知》、《履约通知函》、《房地产权抵押登记查询表》及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》为双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效，合同各方均应全面履行合同约定义务。按照双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，卖方承诺于合同签订之日起60日内即2015年7月1日前自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。但卖方因自身资金不足无法按时还清贷款，且经催告在合理期限内亦未履行义务，已构成违约。被告辩称因案外人邵勇强导致无法还清贷款与本案无关，不构成本案法定免责、减责事由，本院不予支持。依照合同约定，在被告违约超过期限的情况下，买方有权解除合同并要求卖方承担房屋转让价20%的违约金，原告请求被告支付400000元（2000000元×20%）的诉求于法有据，本院予以支持。因原告使用解除权解除合同，被告所持定金已无依据，应予以退还，其中托管于第三人处的定金由第三人径付原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周瑶琴与被告邵享芳于2015年5月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号50333024200）已于2015年8月21日解除；二、被告邵享芳应于本判决生效之日起十日内返还原告周瑶琴所支付定金60000元，其中被告邵享芳收取的50000元由被告邵享芳返还原告，托管于第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处的10000元由第三人返还原告；三、被告邵享芳应于本判决生效之日起十日内支付原告周瑶琴违约金400000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元、保全费2820元，合计6920元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 何 冰 清二〇一五年十一月六日书 记 员 林 斯 瑜书 记 员 谢燎（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第7页共8页 微信公众号“”