（2015）榕民终字第4499号
裁判日期: 2015-11-06
公开日期: 2015-12-15
案件名称
欧孝锦与福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州泰禾房地产开发有限公司,欧孝锦
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第4499号上诉人（原审被告）福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人郑志平，男，1992年8月1日出生，汉族，住福建省南安市，系上诉人的职员。委托代理人邓允，男，1981年9月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系上诉人的职员。被上诉人（原审原告）欧孝锦，男，1994年10月10日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人林伟，福建亚太天正律师事务所律师。上诉人福州泰禾房地产开发有限公司与被上诉人欧孝锦商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第2190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：原、被告于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发建设的坐落福州市仓山区，房产总价款为1518562元。买卖合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款。截止目前，诉争房屋尚未办理竣工验收及消防验收合格手续，原告尚未接收房屋。原审法院另查明，双方于2014年11月1日签订《房屋逾期补充协议》，约定被告承担逾期交房违约金的计算方法及支付方式，即“房屋逾期60日内，违约金按已付款每日万分之一计算（按月计4560元）；房屋逾期超过60日，按已付款每日万分之二计算（按月计9120元）”。被告逾期交房已超过60日，应按原告已付款每日万分之二的标准向原告支付违约金。补充协议签订后，被告向原告支付了2014年10月1日至2015年1月19日的逾期交房违约金。原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已履行了购房款给付义务，但被告并未按合同约定的期限将经竣工验收及消防验收合格的商品房交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告随后签订的《房屋逾期补充协议》已明确约定了逾期交房违约金的计算方法及支付方式，该约定合法有效，对双方具有约束力。因被告逾期交房已超过60日，应按原告已付款每日万分之二的标准（按月计9120元）向原告支付违约金。原、被告在庭审中均确认被告向原告支付了2014年10月1日至2015年1月19日的逾期交房违约金，故被告应自2015年1月20日起按双方约定于每月十五日前支付剩余的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起每月15日前向原告欧孝锦支付逾期交房违约金（违约金按已付购房款1518562元的日万分之二的标准计算，从2015年1月20日起计算至被告向原告交付验收合格房屋之日止）。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，适用简易程序减半收取356元，由被告福州泰禾房地产开发有限公司负担。一审宣判后，原审被告福州泰禾房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州泰禾房地产开发有限公司上诉称：1.2015年1月10日，上诉人已向被上诉人出具《商品房交付通知书》，上诉人已依约履行书面通知被上诉人办理交房手续的义务。2.讼争房屋无法办理竣工验收及消防验收，系实际施工人邹长泉及被挂靠方福建省六建集团有限公司拒不交付讼争房屋内页资料造成的，但房屋实际可交付并使用，给被上诉人造成的实际损失较小，原审判决的逾期交房违约金明显高于被上诉人实际损失，请求依法调整违约金。综上，上诉人福州泰禾房地产开发有限公司请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人以房屋总价款为基数，依同期贷款利率按月向被上诉人支付逾期交房违约金（从2015年1月20日起计算至上诉人向被上诉人交付验收合格房屋之日止，每月十五日前支付）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人欧孝锦答辩称：1.上诉人在原审庭审中已承认未办理好竣工验收与消防验收合格手续，上诉人即便已履行通知交房义务，讼争房屋仍不具备交房条件；2.双方签订的《商品房买卖合同》与《房屋逾期补充协议》均明确约定逾期交房违约金按日万分之二的标准计算，该标准未超过银行同期利率的四倍，符合合同约定及法律规定；3.上诉人未提供任何证据证明被上诉人的实际损失很小及原审判决的逾期交房违约金过高。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，各方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》与《房屋逾期补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，被上诉人依约支付了全部购房款，上诉人应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付被上诉人。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，竣工验收及消防备案是案涉建设工程具备交付条件的一项法定要件。上诉人至今仍未办理好讼争房屋竣工验收及消防验收手续，已构成违约，应根据合同的约定承担违约责任。上诉人关于其已履行通知交房义务的主张不能作为免除其违约责任的理由。上诉人本应于2014年9月30日前将符合交房条件的商品房交付被上诉人，其逾期交房迄今已超过60日，根据双方的约定，逾期交房违约金应按日万分之二的标准计算。上诉人主张调低违约金赔偿标准，但未提供证据证明被上诉人实际损失较小或上述关于违约金标准的约定存在过高的情形，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人福州泰禾房地产开发有限公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费，按照原审判决确定的负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人福州泰禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 陈雁兰代理审判员 缪 羽二〇一五年十一月六日书 记 员 方玉林 更多数据：搜索“”来源：