（2015）杭萧民初字第3561号

裁判日期: 2015-11-06

公开日期: 2015-12-31

案件名称

施华锋、童亚萍与杭州华瑞双元房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

施华锋,童亚萍,杭州华瑞双元房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市萧山区人民法院民事判决书（2015）杭萧民初字第3561号原告施华锋。原告童亚萍。两原告共同委托代理人倪仁友，杭州市头蓬法律服务所法律工作者。被告杭州华瑞双元房地产有限公司，住所地杭州市萧山区经济技术开发区华瑞中心2幢501、502、503、504、505。法定代表人娄才根，该公司董事长。委托代理人韩美琴，浙江法君律师事务所律师。委托代理人邬晓东，浙江京衡律师事务所律师。原告施华锋、童亚萍诉被告杭州华瑞双元房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年9月2日公开开庭进行了审理。双方当事人同意本案三个月审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案延长审限三个月。原告施华锋、童亚萍及其委托代理人倪仁友，被告杭州华瑞双元房地产有限公司的委托代理人韩美琴、邬晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施华锋、童亚萍诉称：2012年9月26日，两原告与被告签订商品房买卖合同，两原告向被告购买位于萧山经济技术开发区市北区块“晴庐”3幢2单元2703室商品房一套，建筑面积89.59平方米，单价17473.10元／平方米，总价1565415元。2012年9月29日，两原告与被告签订汽车位使用权转让协议一份，两原告向被告购买车位一个，价格为100000元。另外，两原告还支付了被告施工改造费8000元。签订合同时，被告承诺该房产有较好的教育设施和教育资源，该房产为银河实验小学“学区房”，业主适龄儿童都可以就读该校。结果萧山区教育局给各业主的答复为“华瑞晴庐房产的业主适龄儿童在开发区小学建成之前暂时安排在银河小学就读；开发区小学建成后，该楼盘的适龄儿童到开发区小学就读”。2015年3月，萧山区教育局又出台了萧教（2015）28号文件，明确经济技术开发区市北区块（市心路以东2016年起此类新生到开发区小学就读，若开发区小学未投入使用则到湖滨小学就读，根本没有银河实验小学就读的事实。签订商品房买卖合同前，被告还对房产周边环境作出承诺，2014年搬迁开发区医院，五年内搬迁后面工厂，改为绿地和商场，结果均未实现。被告大力宣传35万方地中海风情大品牌楼盘，根据建设规划小区的容积率为2.8，但被告利用所谓可延伸面积或赠送面积大量扩张容积率损害了广大业主的切身利益。综上，两原告认为被告存在虚假宣传、误导消费、超容积率等行为，两原告购置“学区房”的愿望不能实现，造成每平方米6000元至7000元的损失，总计房款损失为600000元左右。为此两原告起诉来院，请求判令：一、撤销两原告与被告签订的商品房卖买合同；二、被告归还两原告房款1673415元，并支付该款自支付之日起至归还日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；三、被告按总房款的2%支付两原告违约金33468.30元。被告杭州华瑞双元房地产有限公司辩称：本案中不存在合同撤销的情形。关于学区问题，萧山区政府及相关教育行政部门已经明确答复涉案业主，被告不存在欺诈行为。关于小区周边环境问题，根据萧山区萧政发（2010）133号批复，被告相关搬迁宣传符合当时的政府规划，不存在虚假宣传。关于楼盘建筑容积率问题，根据涉案小区的一期、二期定位总图，整个小区总建筑面积为35万方，赠送面积系被告根据两原告出具的改造委托书进行改造，两原告系明知上述事实，被告也不存在隐瞒或欺诈。综上，故请法院驳回两原告的诉讼请求。两原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》、《汽车位使用权转让协议》、发票一组，欲证明原、被告之间存在商品房买卖关系的事实；2.光盘一张（被告宣传视频资料）及光盘内容书面整理材料、华瑞晴庐论中心区域价值白皮书各一份，欲证明被告虚假宣传，误导消费者购房的事实；3.萧教信访复（2014）147号意见答复书、杭州市萧山区教育局萧教（2015）28号文件各一份，欲证明华瑞晴庐不是学区房，业主的孩子不能就读银河小学的事实；4.华瑞晴庐房产总平面图、《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》、《萧山区建筑工程面积和容积率指标计算规定》、国土资源局萧山分局国有土地使用权出让公告、《杭州市规划局关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》、华瑞晴庐超容积率广告、照片和图片一组，欲证明华瑞晴庐超过规划容积率的事实；5.华瑞晴庐售楼处发出的调解备忘录一份，欲证明被告发出调解备忘录欺骗业主的事实。经质证，被告认为：对证据1无异议；对证据2，从形式上看应是书证，对其中视频资料的真实性无异议，但不能证明被告误导消费者，也不能证明被告有欺诈行为。视频资料中有电视台的新闻报道，这些报道有片面不实的内容，比如里面提到的2014年11月8日的浙江房产经视新闻认为工商部门认定了华瑞晴庐存在不正当竞争行为，事实上工商部门并未认定；对白皮书，其中对于教育设施、生活设施及开发区三改一拆等内容都是符合实际现状的，特别是开发区在5年内要把这些企业、医院搬迁，都是有政府的文件及开发区土管部门、规划部门的领导讲话作为依据的，而且白皮书上明确是这是来源于区政府的文件；关于学区的视频，虽然提到了银河小学，这是根据当时的实际情况及曹国华了解的情况所做的访谈回答，这个回答也被教育局的回复予以证实。对证据3的真实性无异议，但认为该文件的出台不影响业主的孩子在银河小区就读。对证据4，其中小区平面图未加盖相关部门公章，在细节方面被告无法确认，但平面图上载明的面积、容积率等数据都是对的，案涉楼盘并未超过规划容积率，对其他文件的真实性无异议。对证据5，因原告未提供原件，真实性无法确定。但被告确实已经与几百户业主签署了调解备忘录，调解备忘录是基于目前房地产现状的变化，影响了公司的正常销售，出于这些考虑，在业主代表及消协、被告三方协商的基础上，签署了调解备忘录，不存在欺诈情形。本院审查后认为：证据1是客观、真实的，被告无异议，本院对其证明效力予以确认。证据2、3、4的真实性本院予以确认。对证据5尚不足以证明原告的主张，故本院不予确认。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.杭州市萧山区教育局答复意见书（2014）147号、杭州市市场监督局行政复议决定书各一份，欲证明萧山区教育局就华瑞晴庐小区的学区问题已经做了明确的答复，该学区问题已经解决，被告不存在虚假宣传及误导行为。杭州市市场监督局行政复议决定书中已经明确认定对被告的行为不予行政处罚的事实；2.《关于同意萧山经济技术开发区北区块工业企业“退二进三”工作实施意见的批复》（萧政发2010133号）一份，欲证明被告宣传相关搬迁事项符合政府的规划，不存在虚假宣传的事实。3.萧山日报2012年7月31日第3版一份，欲证明萧山日报在第3版中报道萧山经济技术开发区国土规划建设局副局长在市北区块高峰论坛中明确指出：“现在的开发区医院将从市北东部区块搬迁至市北西部区块。”所以被告的对医院搬迁的宣传不存在虚假的事实；4.一、二期建筑定位总图一份，欲证明华瑞晴庐小区一期、二期的总建筑面积为350001.82平方米，容积率为2.8，被告不存在虚假宣传的事实；5.改造委托书一份，欲证明关于设备平台及阳台的改造，系根据两原告的委托进行的事实。经质证，两原告认为：证据1，对教育局的答复无异议，但之后又出台了新的文件，业主的孩子就读并不是在银河小学；对行政复议决定的真实性无异议，但与本案无关，不予处罚不代表以后不处罚，学区要在交房之后再确定。证据2、3的真实性无异议，但政府的规划文件不能直接拿来当事实宣传。证据4的真实性无异议，超容积率是指所谓的赠送面积，而且赠送面积是违章建筑。对证据5的真实性无异议，但是原告在签订合同时并不知道超容积率的事实。本院审查后认为：对证据1的真实性本院予以确认。对证据2、3、4、5是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年9月26日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，两原告向被告购买位于萧山经济技术开发区晴庐3幢2单元2703室商品房一套，建筑面积89.59平方米，单价17473.10元／平方米，总价1565415元。两原告于2012年9月26日前支付被告首付款565415元，余款1000000元采用银行按揭方式支付，被告应在2015年12月31日前交付商品房。同日，两原告出具委托书一份，该委托书载明两原告自愿委托案涉房产的前期物业即杭州华瑞物业服务有限公司于该商品房规划验收通过后对上述物业的双层挑高阳台、设备平台、阳台进行相应的改造，且同意所有楼层进行相应的施工改建，改造工程将于2015年12月31日前完工，两原告已被告知且同意，施工改造费为8000元。2012年9月29日，两原告被告签订《晴庐汽车位使用权转让协议》。协议约定，原告向被告购买编号为c-113汽车位使用权，价格为100000元，在签订协议同时一次性付清上述款项，被告在2015年12月31日前将该汽车位交付给原告。上述协议签订后，原告已向被告付清房款1565415元、施工改造费8000元、汽车位使用权费100000元，合计1673415元。另查明：2010年11月24日，杭州市萧山区人民政府发布萧政发（2010）133号关于同意《萧山经济技术开发区市北区块工业企业“退二进三”工作实施意见》的批复，该批复载明“开发区市北区块解放河以南、北塘河以北、浙赣铁路以西、五七直河以东的工业企业，整体实施“退二进三”。”其中市心北路以东、建设四路以南区域为重点启动区域，计划5年内完成。2012年7月，被告在《萧山日报》中宣传：“涂银霞副局长明确指出，萧山经济技术开发区退二进三工程已列出时间表，在规划中，市心北路以东，建设四路以南为退二进三的重点启动区块。5年时间内，93家位于市北重点启动区块的工业企业将实施退二进三，这些企业整体退出后将腾出3.2平方公里的面积，从而能重新规划利用这片土地，建设新型的人居商贸核心区”。“除工业企业的整体退出外，其他的一些功能配套也将逐步完善，现在的开发区医院将从市北东部区块搬迁至市北西部区块。市区区块还规划了大量的文化娱乐设施、体育设施和商业服务设施用地”。“据了解，华瑞晴庐占地130多亩，总建筑面积35万平方米，项目位于建设二路与宁税路交叉口，目前项目周边大润发超市、萧山医院、萧山图书馆、人民广场、银行实验小学、恒隆广场这些萧山主流的生活、教育、娱乐配套已然成熟”。2012年8月被告在网络媒体中对楼盘周边享受的配套进行宣传，其中提及银河小学。2014年12月19日杭州市萧山区教育局针对华瑞晴庐业主作出萧教信访复（2014）147号答复意见书，内容为“鉴于华瑞晴庐的实际情况，在开发区小学建成之前，华瑞晴庐现有业主的适龄儿童安排在银河小河就读；开发区小学建成后，该楼盘的适龄儿童在开发区小学就读。届时，已在银河小学就读的学生，可根据业主意愿，在银河小河和开发区小学中自行选择完成后续的小学学业。案涉楼盘的总建筑面积为350001.82平方米（未含架空层面积），容积率2.8。2015年3月，华瑞晴庐业主204人对杭州市萧山区市场监督管理局对被告作出的不予处罚行政决定不服，认为被告存在虚假宣传，向杭州市市场监督管理局申请行政复议，该局于2015年4月22日作出“维持被申请人于2014年12月9日作出的对举报人杭州华瑞双元房产有限公司不予行政处罚的决定”。本院认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据。本案的争议焦点是被告在销售商品房过程中是否存在欺诈行为。关于学区房问题。两原告提出在合同签订过程中被告就学区房问题对其存在欺诈，本院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，双方约定的房屋交付时间是在2015年12月31日之前，现交付时间尚未届至，尚无法根据现有学区房划分政策当然推定涉案房屋交付时所在楼盘的学区划分情况，两原告以此认定被告存在欺诈，依据不足。关于小区周边环境问题。本院认为小区周边工厂、医院的搬迁并不在被告规划开发规划范围内，故被告对周边环境的宣传并不属于合同内容，且被告系根据萧山区人民政府的相关文件进行相关宣传，故并不存在欺诈行为。关于容积率问题。两原告认为所谓的赠送面积变更了规划容积率，本院认为在签订购房合同的同时，两原告签署了关于改造双层挑高阳台的委托书，委托被告对阳台进行相应改造，并同意所有楼层进行相应的施工改建，两原告作为完全民事行为能力人，对所谓的赠送面积的形成是明知的，故不能认定被告存在欺诈行为。据此，两原告要求撤销其与被告签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款、支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回施华锋、童亚萍的诉讼请求。案件受理费20162元，减半收取10081元，由施华锋、童亚萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）审判员　　崔白洁二○一五年十一九月六日书记员　　陈　燕来源：百度“”