（2015）嘉民三（民）初字第718号

裁判日期: 2015-11-06

公开日期: 2016-06-01

案件名称

王立娟与王伊蕾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王立娟,王伊蕾,李阳月,赵强,江学珍,王海静

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第718号原告王立娟，女，1972年4月8日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。委托代理人杨帆，上海久光律师事务所律师。被告王伊蕾，女，1995年6月16日生，汉族，住安徽省。第三人江学珍，女，1939年8月14日生，汉族，住上海市嘉定区。第三人李阳月，女，1973年1月1日生，汉族，住安徽省滁州市。第三人王海静，男，2013年6月16日生，汉族，住安徽省滁州市。法定代理人李阳月，女，1973年1月1日生。第三人李阳月、王海静共同委托代理人赵强，上海汇裕律师事务所律师。原告王立娟与被告王伊蕾，第三人江学珍、李阳月、王海静间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告王立娟及其委托代理人汤志红、杨帆，被告王伊蕾，第三人江学珍，第三人李阳月（即第三人王海静法定代理人）及第三人李阳月、王海静共同委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告王立娟与王立新为兄妹关系，被告王伊蕾为王立新与前妻熊玲玲之女。自2005年起，王立新将其与被告所有的位于嘉定安亭镇玉兰一村XXX号XXX室房屋出租给原告居住。王立新沉迷赌博，债台高筑，甚至发展到借高利贷赌博。原告因兄妹关系，为此不仅预支了王立新几年房租（后预支款变为购房款），还与其他兄弟姐妹一起为王立新偿还借款。王立新赌博的欠款只能依靠出卖房屋来偿还，因本案原告长期租用此房屋，且预支了几年房租给王立新并替其偿还了部分赌债，于是原告与王立新、被告王伊蕾于2012年5月10日在房产中介处签订了房屋买卖合同及居间合同，约定房价人民币（以下币种同）120万元，签约当天原告支付了45万元给王立新。2012年5月21日，王立新与李阳月结婚。房屋买卖合同签订后，原告多次从银行取款及拿出现金给王立新，为支付房款原告还将自己位于玉兰三村的房屋出售了。2013年12月9日，在原告和王立新母亲住处，在兄弟姐妹的见证下，王立新与原告结清了房款（包括银行转账、代付赌债、房屋租金预付款、现金、房贷余款，总计100万，且实际所有房屋钱款已于2013年9月付清），当日王立新出具了100万元的收条，并交付了房产证，加上房屋预付款45万元，原告实际支付145万元房款，超过了售房合同的120万元。原告因此前有一套房屋，受国家政策调控，也因双方为兄妹关系，且原告实际占有房屋，故原告未急于办理过户手续。2014年3月14日，王立新意外死亡，原告因缺乏法律意识，伪造了死者的签字，同时为了避税，制作了100万元的房屋买卖合同并拿着王立新之前交付的房产证，于2014年8月4日在嘉定区房屋行政主管部门办理了过户手续，将玉兰一村XXX号XXX室房屋过户至原告名下。第三人李阳月为此诉至法院，要求撤销涉案房屋过户的行政行为，后法院判决将房屋登记恢复到王立新与被告名下。现原告已经履行了全部付款义务并实际占有房屋多年，且王立新也确认收取了全部房款。原告诉请：请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，将上海市嘉定区安亭镇玉兰一村XXX号XXX室房屋过户到原告王立娟名下。原告为证明其诉称，提供以下证据：1、《上海市房地产居间合同》一份，用于证明原告与被告及王立新之间有房屋买卖合同关系。该合同首页处有委托书一份，委托人为王立新、王伊蕾、王立娟，受托人为上海世安房地产经纪事务所，受托事宜为委托买卖该套产权房（即涉案房屋），委托标的价格为成交房价120万元，委托期限为2012年5月。委托人处有王立新、王伊蕾、王立娟签字，受托人处有上海世安房地产经纪事务所盖章及经办人吴维定签字，落款时间为2012年5月10日。上述房地产居间合同约定，委托人甲（出售人）王立新、被告王伊蕾，委托人乙（买入人）王立娟，居间方上海世安房地产经纪事务所，以上三方就居间方接受委托人甲、乙的委托，为促成委托人甲、乙订立房地产交易买卖合同而订立本合同。委托人甲的房地产位于上海市嘉定区安亭镇玉兰一村XXX号XXX室，建筑面积61.62平方米，委托人甲的委托事项为委托出售该房屋及代办维修基金交割，委托人乙的委托事项为委托购买该房屋及代办权证过户、办证、领证。该合同补充条款中约定房屋售价120万元，原告王立娟于2012年5月10日首付购房定金24万元，待支付尾款时抵作房款，被原告王立娟于2012年5月10日支付21万元，最后付款期限为2012年12月30日之前，将房款余额一次付清。原告中途违约不得向王立新、被告索要定金，王立新、被告中途违约则双倍返还定金给原告，双方任何一方违约，由违约方按照合同约定佣金总额的50%支付给居间方。该合同落款委托人甲处签有“王立新、王伊蕾”字样，居间方盖有上海世安居房地产经纪事务所印章，委托人乙处有王立娟的签字。2、收条三张，拟证明原告向王立新支付房款145万元。其中两张落款时间为2012年5月10日，拟证明原告支付购房定金24万元及购房款21万元。第三张收条落款时间为2013年12月9日，内容为“收到有礼一百万元整”。“有礼”为原告丈夫的名字。对于该100万元款项的构成，原告称包含了原告向王立新预支的房租、原告替王立新所还的房贷、原告代王立新还的高利贷。3、原告与案外人潘安东之间的房屋买卖合同，拟证明原告代王立新还的钱来源于原告出售自己另一套房屋所得的价款。4、银行流水单三份，拟证明原告出卖自己的另一套房屋取得123万元，原告取现金46万元交给了王立新，原告向王立新转账32万元并替王立新还银行贷款。5、借款人证明四份，拟证明原告为支付房屋首付款向亲戚借款33万元。6、证人证言三份，拟证明：王立新在外赌博借高利贷，由原告还款后保留了收条；由原告代王立新归还亲戚朋友外债20万元；王立新在2012年5月提前支取了2012年5月1日至2014年4月31日两年的房租共计12万元，用来还赌博的高利贷。7、结婚证、死亡证明、村委会证明，拟证明第三人李阳月与王立新于2012年5月21日登记结婚，王立新于2014年3月14日因车祸死亡，原告王立娟与王立新系胞兄妹关系，王立新父亲王炳章已经死亡。被告辩称，对原告的诉请被告无异议。委托书及居间合同上王伊蕾的签字为被告父亲王立新代签的，2012年5月被告还未满18岁。当时被告知道房屋已经被父亲出售给了原告，原告把钱给了被告父亲王立新。据被告了解，被告的父亲王立新好像写过借据，但被告没有亲眼看过。第三人江学珍述称，第三人知道王立新将涉案房屋出售给了原告，对原告的诉请无异议。第三人李阳月述称，不认可原告提供的房屋买卖合同和收条的真实性。第三人要求鉴定。在另案的行政诉讼中，原告伪造王立新的签字进行房屋买卖，第三人李阳月有理由相信签字不是王立新本人所签。李阳月向法庭提交了王立新的亲笔签字，可以用于比对。如果签名是真实的，那么原告需要提交实际支付房款的凭据，毕竟都是大额款项。原告在庭审陈述中有大量矛盾的地方，房租不应算在房款中，这是原告租用房屋本就应支付的。原告也没有提交还房贷的证据以及还赌债的证据，李阳月不认可王立新收到了100万元。第三人李阳月提供《定远县总医院出院记录》一份，拟证明李阳月在医院生孩子出院时王立新作为家属所签的字为其本人所签，可以作为笔迹鉴定时的比对材料。第三人王海静述称，同第三人李阳月的陈述意见。经庭审质证，对于原告提供的证据，被告及第三人江学珍均无异议。第三人李阳月、王海静质证意见如下：对证据1、2的真实性有异议，认为“王立新”签字非其本人所签，并提出了笔迹鉴定的申请。对证据3的关联性有异议，认为与本案无关。对证据4，不认可。原告取的钱不能证明用于替王立新还债，原告转账支出的32万元无法证明去向。银行还贷记录表明原告还款是通过转账，但首付45万元大额款项却是现金支付，不合理。对证据5、6的真实性及关联性有异议。对证据7，无异议。对第三人李阳月提供的证据，原告质证意见为，不能确认该证据上“王立新”签字为本人所签。被告的意见为不清楚是否系其父亲的签字。第三人江学珍称，其不识字，李阳月生孩子时王立新确实在她身边。经审查原告与第三人李阳月提供的证据，并结合双方的质证意见，本院对原告提供的证据7予以确认。对原告的证据1，因王立新已经死亡，笔迹鉴定无法取样，现原告对于第三人李阳月提供的用于鉴定的比对材料又不认可，故笔迹鉴定无法进行。仅从肉眼分辨，原告提供的房地产居间合同与第三人李阳月提供的出院记录上王立新的签字有明显不同，故对于《上海市房地产居间合同》上王立新签字的真实性难以确认。对证据2，原告提供的2012年5月10日的收条与2013年12月9日的收条上“王立新”的签字明显不同，现王立新已死亡，笔迹鉴定无法进行，对于三张收条上王立新的签字是否为本人所签无法确认。对证据3，系原告与案外人间的房屋买卖合同，对该证据与本案关联性不予确认。对证据4，仅凭原告提供的邮政储蓄银行取款记录无法证明其将所取款项支付给了王立新。对原告提供的2013年3月1日中国银行转账记录，因对方账户信息不明，无法证明其将32万元款项支付给了王立新。从原告提供的银行还贷信息，也无法看出其所还贷款系为王立新所还。对证据5，借款人证明属证人证言，因证人未出庭作证，故真实性难以确认，且该几份证明均为原告王立娟的借款，与本案的关联性无法确认。对证据6，该证据属于证人证言，因证人未出庭，真实性无法确认。对第三人李阳月提供的证据，因王立新已死亡，故无法确认该签字为王立新本人所签，对该证据的真实性难以确认。基于上述证据及双方当事人庭审陈述，本院查明如下事实：上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为王立新及被告王伊蕾。被告王伊蕾为王立新的女儿。王立新于2014年3月14日因车祸死亡。原告王立娟与王立新系胞兄妹关系。第三人江学珍为王立新及原告王立娟的母亲。第三人李阳月与王立新于2012年5月21日登记结婚。第三人王海静为李阳月及王立新婚后所生之子。因原告认为其与王立新、王伊蕾间就位于上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室的房屋存在房屋买卖合同关系，且原告已经付清全部房款，故诉至本院要求被告办理上述房屋过户手续。另查明，1、目前涉案房屋由原告居住使用。庭审中，原告陈述系其自2006年向王立新承租的涉案房屋，房租6万元／年，因双方的亲戚关系，未订立书面房屋租赁合同，支付租金也没有要求王立新出具收条。2、2014年8月4日，原告王立娟曾伪造王立新的签名，将涉案房屋过户登记至王立娟名下。第三人李阳月于2014年12月29日，向本院提起诉讼，要求上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局撤销（2014）第028554号上海市房地产权证，案号为（2015）嘉行初字第11号。因该诉讼中，上海市住房保障和房屋管理局主动撤销了（2014）第028554号上海市房地产权证，将房屋恢复登记至王立新、被告王伊蕾名下，故第三人李阳月撤诉。上述事实有上海市房地产登记簿、居间合同、收条、银行流水单、借款人证明、《定远县总医院出院记录》、户籍证明、（2015）嘉行初字第11号民事裁定书、结婚证及调查笔录、当事人庭审陈述为证，事实清楚、证据充分。本院认为，1、本案的争议焦点为原告与王立新、被告王伊蕾间是否存在房屋买卖合同法律关系？2、原告王立娟是否支付了涉案房屋的购房款？关于争议焦点1，原告与王立新、被告王伊蕾并未签订过房地产买卖合同。原告主张其与王立新、王伊蕾存在房屋买卖合同关系依据的是原告提交的房地产居间合同，该合同的内容主要是卖方王立新、王伊蕾与买方王立娟共同委托上海世安房地产经纪事务所买卖涉案房屋。在该合同的补充条款中，仅约定了该房屋的售价及付款方式，未约定交房时间与过户时间。虽然该居间合同的补充条款中具备了房屋买卖的部分内容，但对于该合同中委托书及合同落款处王立新的签字，第三人李阳月提出了异议并提供了比对材料，原告提供的证据中王立新的签字与第三人李阳月提供的材料中王立新的签字明显不同，现王立新已经去世，笔迹鉴定亦无法进行，加之王立娟曾在2014年伪造过王立新的签字将房屋过户至其自己名下，在原告无法进一步举证证明王立新签字为其本人所签的情况下，居间合同的真实性难以确认。王伊蕾在居间合同签订时未满十八岁，其签名为王立新代签，在王立新签名真实性无法确定的情况下，王伊蕾签名的真实性亦无法确认。庭审中，被告王伊蕾及第三人江学珍均表示对于原告诉请无异议，并表示原告与王立新及被告王伊蕾间确实存在房屋买卖事宜，考虑到原告与被告王伊蕾、第三人江学珍有一定的利害关系，在无其他证据予以证实的情况下，对于被告及第三人江学珍的陈述，本院难以采信。况且，原告不能举证双方另行签订过房屋买卖合同，故仅凭居间合同，本院无法认定原告与王立新、被告王伊蕾间就涉案房屋存在房屋买卖合同法律关系。关于争议焦点2，原告主张其为购买涉案房屋实际支付王立新1**万元，且为现金支付。145万元大额款项均为现金支付不符合常理，原告无法提供相关银行转账凭证，仅提供了三张收条。第三人李阳月对三张收条上王立新签字提出了异议，认为非王立新本人所签，并提供了比对材料。因王立新已去世，笔迹鉴定无法进行，三张收条的真实性无法确认。关于其中一张100万的收条，原告称包含其向王立新预支的房租、代王立新所还的房贷以及代王立新所还的赌债。原告现有证据亦无法证实其上述陈述属实。讼争房屋为位于安亭镇61平方米左右的住宅，而原告称每年租金为6万元，远超合理租金价格，原告陈述显然不可信。且房租、房贷及赌债是否可以抵作涉案房屋的购房款，原告也无证据证实王立新曾与原告就此达成过一致意见。故凭原告的现有证据，无法证实其已向王立新支付了涉案房屋的购房款。综上，本院认为，原告没有证据证明原告与王立新、王伊蕾间存在房屋买卖合同关系且原告已付清涉案房屋的购房款的事实，其要求被告将上海市嘉定区安亭镇玉兰一村XXX号XXX室房屋过户到原告王立娟名下的诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王立娟的全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告王立娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　韩　颖二〇一五年十一月六日书　记　员　郭海娜附：相关法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”