（2015）东民初字第16740号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
吴淑奎与北京万朋京徽商贸有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴淑奎,北京京徽消防工程技术服务有限公司,北京万朋京徽商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第16740号原告吴淑奎，女，1940年4月7日出生。委托代理人滕景潞（吴淑奎之女），女，1969年4月21日出生。被告北京京徽消防工程技术服务有限公司，住所地北京市丰台区左外分钟寺倪庄甲6号。法定代表人杜斌，总经理。委托代理人陈正勇（兼被告北京朋京徽商贸有限公司委托代理人），北京市百瑞律师事务所律师。委托代理人尹杰（兼被告北京万朋京徽商贸有限公司的委托代理人），男，1968年10月17日出生。被告北京万朋京徽商贸有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街128号5层。法定代表人杜斌，总经理原告吴淑奎与被告北京京徽消防工程技术服务有限公司（以下简称京徽消防公司）、北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理。依法由代理审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴淑奎及二被告委托代理人陈正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月15日，原告和万朋京徽公司签订了《商铺经营权转让合约》，约定万朋京徽公司将北京市东城区永定门外大街×号×商城×层×号商铺（以下简称涉案商铺）的经营权转让给原告，期限自2011年12月15日至2041年12月14日。双方签订的《商城经营权转让合约》实质为租赁合同，根据我国法律规定，租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。现原告起诉要求京徽消防公司返还原告交付的超过20年的租金62338元，赔偿原告利息损失（按付款时中国人民银行发布的同期贷款年利率标准自2011年8月16日起计算至实际返还之日），并向原告交付涉案商铺。因京徽消防公司委托万朋京徽公司全权经营管理涉案房屋，故要求京徽消防公司共同承担责任。二被告辩称：《商城经营权转让合约》系双方自愿商定签署的合约，属于买卖合同的性质，转让的标的物是商铺经营权，且合同有效期并未超过20年，后十年属于约定续约，并不违反相关法律规定，故双方合同合法有效，不存在无效的情况。另外被告承租了涉案商铺4年，并支付了租金，当时租金的标准是按照30年标准测算的，现原告要求确认后十年无效，应由双方重新核算租金标准，并由被告返还多收取的租金。涉案商铺的所有权人及合同的签约方均为京徽消防公司，与万朋京徽公司没有关系，万朋京徽公司不应承担相应责任。经审理查明：2011年8月15日，原告（乙方）和万朋京徽公司（甲方）签订了《商铺经营权转让合约》，约定乙方购买涉案商铺20年的经营权，该商铺建筑面积11.2平米，使用面积6.48平米；乙方购买该商铺20年的经营权，自2011年12月15日至2031年12月14日，经营权价款124676元；20年经营权到期后，甲方承诺按合同条件续约10年，经营权2031年12月15日延长至2041年12月14日，双方不再签订新的合同；乙方同时支付20年期满后续约10年的租金62338元，乙方应于2011年4月20日之前一次性付清上述总价款187014元。另，京徽消防公司出具委托书：“北京京徽消防工程技术服务有限公司”现根据本公司发展需要特委托“北京万朋京徽商贸有限公司”全权经营管理我公司名下自有产权的两层商用物业，1、东城区永定门外大街128号四层（房产号X京房产证东字第0335**号）；2、东城区永定门外大街128号五层（房产证号X京房权证东字第0332**号）。在该两层商用物业使用年限内，“北京万朋京徽商贸有限公司”对此两层物业具有完全经营管理权。2012年3月11日，原告（甲方）与万朋京徽公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉诉商铺出租给乙方，租赁期限为“自2011年12月15日至2015年12月14日”，租赁期限内第一年“2011年12月15日至2012年12月14日的租金，已于甲乙双方签订《商铺经营权转让合约》当日支付甲方，甲方确认已收到该款”。2011年8月16日，原告按照合同约定向京徽消防公司交付了30年经营权价款共计187014元，包括了万朋京徽支付原告2012年5月1日至2012年12月31日涉案商铺返租租金6234元。京徽消防公司为原告出具了180780元的收据。上述事实，有《商铺经营权转让合约》、《租赁协议》、《委托书》、收据及双方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：原告与京徽消防公司签订的《商铺经营权转让合约》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。万朋京徽公司与原告签订的合同名为商铺经营权转让，实质为租赁合同，该合同所采用的万朋京徽公司承诺续约10年的方式与我国合同法关于租赁期限不得超过20年的规定不符，故该转让合约超过20年的部分应当无效，万朋京徽公司应当向原告返还其已交纳的续约10年的款项，故对原告要求万朋京徽公司退还超出20年部分租金及赔偿相应利息诉讼请求，本院予以支持。原告要求京徽消防公司共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。原告依照《租赁协议》将涉诉商铺出租给万朋京徽公司至2015年12月31日，故原告依据《商铺经营权转让协议》要求二被告交付商铺的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告关于《商铺经营权转让合约》系买卖合同的答辩意见，与事实相悖，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条之规定，：一、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后七日内返还原告吴淑奎交纳的二Ｏ三一年十二月十五日至二Ｏ四一年十二月十四日经营权价款共计人民币六万二千三百三十八元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告吴淑奎上述款项自二Ｏ一一年八月十六日至实际支付之日的利息；二、驳回原告吴淑奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 崔 赟二〇一五年十一月三十日书 记 员 张紫茜 来源：百度“”