（2015）青民一终字第2253号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-01-11

案件名称

青岛鼎邦房产营销策划有限公司与江涛、赵鹏韬等居间合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛鼎邦房产营销策划有限公司,江涛,赵鹏韬,许婧

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2253号上诉人（原审原告）青岛鼎邦房产营销策划有限公司。法定代表人李爱华，经理。委托代理人刘忠海，该公司员工。上诉人（原审被告）江涛。上诉人（原审被告）赵鹏韬。委托代理人许婧，系赵鹏韬妻子。上诉人（原审被告）许婧。上诉人青岛鼎邦房产营销策划有限公司（以下简称鼎邦公司）、上诉人江涛、上诉人赵鹏韬、上诉人许婧因居间合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第2587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎邦公司的委托代理人刘忠海、上诉人江涛、上诉人许婧、上诉人赵鹏韬的委托代理人许婧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鼎邦公司在一审中诉称，鼎邦公司是从事房产经纪服务的中介机构。2014年11月26日，经鼎邦公司提供中介服务，江涛与赵鹏韬、许婧签订《房地产买卖契约》，江涛将坐落于青岛开发区萧山路×号×单元×户房屋出卖给赵鹏韬、许婧。合同约定江涛承担中介费为房屋成交价的1%，赵鹏韬、许婧承担房屋成交价的2%。2014年11月29日，江涛、赵鹏韬、许婧告知鼎邦公司其双方协商解除2014年11月26日的《房地产买卖契约》，为此三方达成《买卖契约解除书》，解除书中明确约定江涛与赵鹏韬、许婧保证不私下重新签订房产买卖契约，否则鼎邦公司收取房产中介费。现经鼎邦公司了解，江涛、赵鹏韬、许婧相互串通私下于2015年1月4日就该房产重新签订《青岛市存量房买卖合同》，江涛将该房产出卖给赵鹏韬、许婧，房产成交款为632000元。2015年1月6日，江涛、赵鹏韬、许婧办理了房屋转移登记。江涛、赵鹏韬、许婧恶意串通行为是严重违背民事诚信行为，严重损害了鼎邦公司的合法权益。为维护鼎邦公司的合法权益，请求判令：江涛、赵鹏韬、许婧支付鼎邦公司中介服务费18960元（按照房产成交价63.2万元计算，江涛承担1%，赵鹏韬、许婧承担2%）；诉讼费由江涛、赵鹏韬、许婧承担。江涛在一审中辩称，2014年11月29日，经协商一致，江涛、赵鹏韬、许婧与鼎邦公司协商解除了《房地产买卖契约》，并签订《买卖契约解除书》，约定江涛与赵鹏韬、许婧保证不得私下重新签订关于坐落于青岛开发区萧山路×号×单元×室的房产买卖契约，否则鼎邦公司收取房产中介费。江涛认为，江涛、赵鹏韬、许婧后来通过青岛天益投资信息咨询有限公司作为中介方重新签订房地产买卖契约，青岛天益投资信息咨询有限公司作为中介方帮助签订合同后，积极帮助准备资料，协调办理贷款手续，江涛、赵鹏韬、许婧亦支付了相应的中介费用。该种情形不属于江涛、赵鹏韬、许婧私下达成协议，而是通过房产中介公司达成的协议。当前，一处房产登记在多家房产中介代理销售的情况属于普遍现象，江涛有权利通过其他中介达成房屋交易，买卖双方没有避开中介进行私下交易，不存在对鼎邦公司的违约行为。因此，江涛、赵鹏韬、许婧通过其他中介签订的房地产买卖契约，未违反与鼎邦公司签订的买卖契约解除书的约定，不应承担支付中介费的义务。赵鹏韬在一审中辩称，2014年11月29日，经协商一致，江涛、赵鹏韬、许婧与鼎邦公司协商解除了《房地产买卖契约》，并签订《买卖契约解除书》，约定江涛与赵鹏韬、许婧保证不得私下重新签订关于坐落于青岛开发区萧山路×号×单元×室的房产买卖契约，否则鼎邦公司收取房产中介费。赵鹏韬认为，当前，一处房产登记在多家房产中介代理销售的情况属于普遍现象，鼎邦公司不能单方面排除江涛、赵鹏韬、许婧通过其他中介达成房屋交易的行为。《买卖契约解除书》约定江涛、赵鹏韬、许婧不得私下签订房地产买卖契约，是指买卖双方不得再私下签订房地产买卖契约，并不包括通过其他房产中介寻找房源并达成交易的情形。因此，江涛、赵鹏韬、许婧通过其他中介签订房地产买卖契约，未违反与鼎邦公司签订的买卖契约解除书的约定，不应承担支付中介费的义务。许婧在一审中辩称，同意赵鹏韬的答辩意见。一审法院查明，2014年11月26日，江涛作为甲方，赵鹏韬、许婧作为乙方，签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落于青岛开发区萧山路×号×单元×室房产出售给乙方，成交价为69.5万元，乙方支付甲方1万元作为定金。补充条款中第八条约定：“本公司已提供中介服务收取中介费，如因任何一方原因造成合同无法履行构成违约，则中介费不退，由违约方赔偿损失方。”第九条约定：“中介费分配如下：甲方承担上述房产成交价的1%，乙方承担上述房产成交价的2%，中介费甲乙双方必须在上述房产交易过户完成当日支付给中介公司。”第八条系打印字迹，第九条系手写字迹，江涛对该契约的真实性未提出异议，赵鹏韬、许婧对该第九条约定的真实性不认可，称当时没有该条款，而是协商由其支付中介费6000元。2014年11月29日，江涛作为甲方，赵鹏韬、许婧作为乙方，鼎邦公司作为中介方，签订《买卖契约解除书》，约定：“经中介公司介绍，乙方购买甲方坐落于青岛开发区萧山路×号×单元×室的房屋一套，双方并于2014年11月26日签订了买卖契约，现因乙方原因致使该契约不能再履行下去，经甲乙双方协商同意解除该契约，甲方返还乙方已付定金人民币壹万元整（￥10000.00），中介公司也同意不再收取上述房产中介费。同时甲乙双方保证即日起不私下重新签订上述房产买卖契约，否则，中介公司有权索取上述房产中介费。”2015年1月4日，江涛作为甲方，赵鹏韬、许婧作为乙方，签订《青岛市存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于青岛开发区萧山路×号×单元×室的房屋出售给乙方，成交价为632000元。一审庭审中，江涛、赵鹏韬、许婧共同确认该房产实际成交价为69.5万元。2015年1月6日，江涛、赵鹏韬、许婧在青岛开发区房地产交易中心办理该房产产权过户登记手续。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点是：江涛、赵鹏韬、许婧是否违反了合同约定，是否应支付鼎邦公司中介费。一审法院作出如下分析判定：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，鼎邦公司为江涛和赵鹏韬、许婧订立房产买卖合同提供了信息服务，促成江涛、赵鹏韬、许婧签订房产买卖契约，故鼎邦公司有权利依据约定索取中介费。但是，由于赵鹏韬、许婧的原因，鼎邦公司、江涛、赵鹏韬、许婧于2014年11月29日解除了房产买卖契约，签订《买卖解除契约书》，鼎邦公司放弃了中介费，但约定江涛、赵鹏韬、许婧不得私下交易，否则鼎邦公司有权索要中介费。综合交易过程来看，该《买卖解除协议书》的目的是防止江涛、赵鹏韬、许婧之间绕开中介公司逃避中介费。2015年1月4日，江涛与赵鹏韬、许婧重新对涉案房产达成买卖协议，成交价格与原来的成交价格一致，规避了鼎邦公司，致使鼎邦公司遭受中介费损失，应认定江涛、赵鹏韬、许婧的行为违反了《买卖解除契约书》，属于私下签订涉案房产买卖契约，故江涛、赵鹏韬、许婧依法应当按照约定予以支付中介费。根据鼎邦公司提交的证据，江涛认可卖方中介费为房产成交价格的1%，赵鹏韬、许婧认可买方中介费为6000元。鼎邦公司提交的《房地产买卖契约》补充条款中第九条约定系手写添加，无赵鹏韬、许婧的签字或捺印认可，不能证实该添加条款经过了赵鹏韬、许婧的认可，因此，赵鹏韬、许婧应按其承认的中介费6000元支付鼎邦公司。鼎邦公司主张由江涛按照房产成交价63.2万元的1%承担中介费6320元，符合法律规定，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：一、江涛于判决生效后10日内支付鼎邦公司中介费6320元；二、赵鹏韬、许婧于判决生效后10日内连带支付鼎邦公司中介费6000元；三、驳回鼎邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元（鼎邦公司已预交），由鼎邦公司负担96元，由江涛负担91元，赵鹏韬、许婧连带负担87元。宣判后，鼎邦公司、江涛、赵鹏韬、许婧均不服一审判决提起上诉。鼎邦公司上诉称，根据《房地产买卖契约》的约定，赵鹏韬、许婧应当按房屋成交价69.5万元的2%（13900）支付中介费，一审判决采信赵鹏韬、许婧关于中介费为6000元的陈述，不采信《房地产买卖契约》，导致事实不清、判决错误。鼎邦公司请求二审法院撤销一审判决第二项，改判赵鹏韬、许婧支付中介费13900元。江涛针对鼎邦公司的上诉答辩称，1、鼎邦公司没有为买卖双方提供任何服务，无权收取中介费，合同中关于收取中介费的条款属霸王条款。2、江涛与赵鹏韬、许婧通过其他中介签订了合同，也已经支付了中介费。《买卖契约解除书》中关于不得私下签订房产买卖合同的约定，是指买卖双方不得私下签订合同，不包括通过其他中介达成交易的情形，江涛与赵鹏韬、许婧没有避开中介进行私下交易，不存在违约行为。赵鹏韬、许婧针对鼎邦公司的上诉共同答辩称，赵鹏韬、许婧是通过其他中介与江涛签订的房屋买卖合同，并未违反《买卖契约解除书》的约定，不应当支付中介费。江涛、赵鹏韬、许婧均上诉称，《买卖契约解除书》中关于收取中介费的约定，违反合同法公平的原则，属霸王条款。最终促成合同签订并完成交易的并非是鼎邦公司，一审法院认定事实不清，偏袒鼎邦公司。江涛、赵鹏韬、许婧请求二审法院撤销一审判决，依法改判或见本案发回重审。鼎邦公司针对江涛、赵鹏韬、许婧的上诉理由答辩称，鼎邦公司履行了居间义务，买卖双方理应支付中介费。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按约定履行自己的义务。鼎邦公司为江涛、赵鹏韬、许婧提供了居间服务，并促成江涛与赵鹏韬、许婧签订了《房地产买卖契约》，后因赵鹏韬、许婧的原因，鼎邦公司、江涛、赵鹏韬、许婧于2014年11月29日解除了《该房地产买卖契约》，并签订了《买卖解除契约书》。该《买卖解除契约书》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。根据该《买卖解除契约书》的约定，鼎邦公司虽然放弃了基于《房地产买卖契约》而产生的中介费，但同时约定了“甲（江涛）乙（赵鹏韬、许婧）双方保证即日起不私下重新签订上述房产买卖契约，否则鼎邦公司有权索取中介费。”该“不私下重新签订房产买卖契约”的真实意思是指不得绕开鼎邦公司进行交易，其目的是防止江涛与赵鹏韬、许婧避开鼎邦公司逃避中介费。本案中，江涛与赵鹏韬、许婧避开鼎邦公司另行签订《青岛市存量房买卖合同》，违反了《买卖解除契约书》，属于“私下重新签订房产买卖契约”的情形，鼎邦公司有按照约定索要中介费。关于中介费的数额，鼎邦公司与江涛均认可江涛应当承担的中介费为房产成交价格的1%，一审法院按照房产成交价63.2万元的1%判决江涛支付中介费6320元，符合法律规定，本院予以维持。鼎邦公司提交的《房地产买卖契约》中补充条款第九条关于中介费承担的约定系手写添加，而江涛、赵鹏韬、许婧的签字均在该页上部。赵鹏韬、许婧对该手写添加内容不认可，鼎邦公司未提交充分证据证明该手写添加内容经过了赵鹏韬、许婧的确认，鼎邦公司依据该条款要求赵鹏韬、许婧按房屋成交价的2%支付中介费，证据不足，本院不予支持。一审法院根据赵鹏韬、许婧的自认，判决赵鹏韬、许婧向鼎邦公司支付中介费6000元，并无不当，本院予以维持。综上，鼎邦公司、江涛、赵鹏韬、许婧的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人青岛鼎邦房产营销策划有限公司负担50元，由上诉人江涛负担50元，由上诉人赵鹏韬、许婧负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　王化宿代理审判员　　徐　明代理审判员　　高仁青二〇一五年十一月三十日书　记　员　　王　繁 微信公众号“”