（2015）外民二初字第735号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-03-16
案件名称
李培福与范淑文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李培福,范淑文,哈尔滨市道里区地方税务局,哈尔滨中财房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2015）外民二初字第735号原告李培福，1947年3月31日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。委托代理人魏疆，黑龙江太宗律师事务所律师。被告范淑文，住所地哈尔滨市道里区。被告哈尔滨市道里区地方税务局，住所地哈尔滨市道里区经纬十道街15号。机关法人刘忠君，职务局长。委托代理人李伟英，黑龙江永拓律师事务所律师。委托代理人周晨阳，黑龙江永拓律师事务所律师。被告哈尔滨中财房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区田地街116号。法定代表人罗立林，职务总经理。委托代理人莫忠学，1957年7月10日出生，住所地哈尔滨市道外区。原告李培福与被告范淑文、哈尔滨市道里区地方税务局（以下简称道里地税局）、哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称中财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人魏疆，被告道里地税局委托代理人周晨阳、被告中财公司委托代理人莫忠学到庭参加诉讼，被告范淑文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2003年9月21日原告与被告范淑文签订了买卖二手房合同，并一次性付清房款259000元，将位于哈尔滨市道外区南极街167号5号楼5单元801室的房屋交付给原告居住至今。2007年房屋涨价，被告范淑文反悔要解除合同，要回房屋，并起诉至法院。经两级法院审理均驳回被告范淑文的诉讼请求，判决买卖二手房合同有效。2013年被告道里地税局陆续给其职工办理产权手续并出具发票，原告多次与被告范淑文协商办理更名过户手续，均遭到拒绝，故向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认房屋产权归属于原告，判令被告范淑文协助原告办理房屋产权更名、过户手续；2、被告哈尔滨市道里区地方税务局、哈尔滨中财房地产开发有限公司配合原告办理产权更名、过户手续的附随义务；3、房屋公产买断手续费7500元由被告范淑文承担；4、诉讼费由被告范淑文承担。被告道里地税局辩称，一、范淑文是在道里地税局不知情的情况下，私自将本案争议房产出售给原告，范淑文的行为严重侵犯了地税局的合法权益，根据《物权法》第97条的相关规定，范淑文与原告签订的房屋买卖合同对地税局应为无效合同，地税局没有义务配合原告办理更名、过户手续；二、本案争议房产为范淑文与道里地税局共同共有，其中55%的产权为道里地税局所有，45%的产权归范淑文所有，并且双方在共有协议中明确约定，本案争议房产范淑文有居住权但不得买卖和租借，2013年道里地税局与职工共同办理房屋产权证时，将所有职工与单位共有的房产，均列为房产共有人，原告在诉状中所述的可以单独为职工办理产权手续，与事实不符，现争议房产为范淑文与道里地税局共同所有，故地税局没有义务配合原告办理更名、过户手续。原告诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。被告中财公司辩称，被告与道里地税局存在房屋买卖关系，与范淑文不存在买卖关系，范淑文与原告之间的买卖关系与被告无关；被告已经履行了相关义务，已向道里地税局开具发票；原告要求被告协助更名的问题，原告在与道里地税局沟通一致后，被告同意协助履行相应的义务。不同意原告诉讼请求。原告为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：证据一、买卖二手房合同一份，证明被告范淑文于2003年9月21日将本案争议房屋以259000元的价格卖给原告，并约定进户费用由被告范淑文负责，被告范淑文保证卖给原告的房屋没有任何抵押、债务等其他纠纷，并能够给原告办理产权更名手续，如果有一方违约，按房屋价格百分之十付给另一方违约金。证据二、（2007）外民一初字第2352号、（2008）哈民二终字第618号判决书两份，证明生效判决确认原告与范淑文签订于2003年9月21日的买卖二手房合同是有合同效力的，已依法成立并生效，原告与范淑文间的买卖合同，虽未经道里地税局的同意，但道里地税局在知道范淑文将房屋卖给原告及其配偶后，并未申请参加诉讼并主张权利，视为放弃权利。被告道里地税局为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：证据一、范淑文与道里地税局签订的协议书两份，证明范淑文系道里地税局的职工，双方于2003年达成争议房屋的共有协议，此房屋55%的产权归道里地税局所有，45%的产权归范淑文所有，房屋为集资住房，不得买卖和租借。范淑文私自出售房屋为无效行为。证据二、房屋所有权证两份，证明本案争议房产未办理房屋产权证，参照道里地税局与其他职工的共有房产办理的产权证，可以证明道里地税局与职工集资购买的房屋为共同共有的房产。被告中财公司为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：证据一、销售不动产统一发票两张，证明被告已经分别向道里地税局和范淑文开具购房发票。庭审中原、被告双方对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表了如下质证意见：被告道里地税局对原告举示的证据一的真实性及证明问题有异议，该合同是在道里地税局不知情的情况下范淑文与原告签订的，该合同是否真实，道里地税局无法确定，针对本案争议的房产范淑文与道里地税局有共有协议，约定范淑文无权私自买卖，故本协议对道里地税局属于无效合同，对地税局无约束力。被告道里地税局对原告举示的证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，原告与范淑文间的买卖合同有效，根据合同相对性，道里地税局不是买卖合同的相对人，买卖合同对道里地税局无约束力，故买卖合同为无效合同，两次庭审中道里地税局均未参加庭审，不是原告所说的对争议房产无异议，道里地税局作为争议房产共有人，不同意将房产出售。被告中财公司对原告举示的证据一、证据二的真实性无异议，但认为两份证据与中财公司无关。原告对被告道里地税局举示的证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，协议书已经被原告举示的两份判决否定了，对道里地税局的共有产权已经彻底剥夺，道里地税局已不具有涉案房屋的共有产权。原告对被告道里地税局举示的证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，就一处房屋有两份产权证，恰好说明道里地税局是本案适格被告，只有道里地税局协助原告才能办理产权证。被告中财公司对被告道里地税局举示的证据均无异议。原告对被告中财公司举示的证据一的真实性无异议，但根据最高院的指导意见，开发商在没有完成第一手的过户手续之前，开发商有义务协助任何的买卖人办理更名、过户手续。被告道里地税局对被告中财公司举示的证据一无异议，能证明争议房产为范淑文与道里地税局共同共有，并且地税局并不同意将此房产出售。通过对上述证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：原告举示的证据一、证据二，系原告与被告范淑文签订的买卖二手房合同及生效法律文书，被告道里地税局虽对买卖二手房合同的真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对其质证意见，本院不予采纳，该证据能够证明原告与被告范淑文于2013年9月21日就涉案房屋签订买卖二手房合同，该合同经法院生效判决确认系双方真实意思表示的事实，对于原告主张的依据生效对原告与范淑文的买卖行为无异议，而未载明原告主张的道里判决道里地税局放弃共有权利，生效文书中载明道里地税局放弃对涉案房屋的共有权利，故原告的该项主张没有事实依据。被告道里地税局举示的证据一，系道里地税局与范淑文签订的协议书，能够证明范淑文与道里地税局于2003年2月25日就涉案房屋达成协议，约定涉案房屋双方共同所有，其中55%的产权归道里地税局，45%的产权归范淑文，房屋为集资住房，不得买卖和租借的事实。被告道里地税局举示的证据二，系案外人与道里地税局按份共有房屋的房产权，能够证明涉案房屋所在小区的其他房屋系按照道里地税局与个人的按份共有的方式办理的房产证的事实。被告中财公司举示的证据一，系中财公司出具的销售不动产发票，能够证明中财公司于2013年3月21日分别向范淑文及道里地税局出具销售不动产发票的事实。以上证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故对上述证据的证明效力本院予以采信。通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2003年2月25日，被告道里地税局与被告范淑文约定通过集资建房形式共建坐落于中财雅典城5号楼5单元8层1号的房屋，房屋产权双方共同所有，其中55%的产权归被告道里地税局，45%的产权归被告范淑文，房屋不得买卖和租借。2003年2月28日，被告道里地税局与被告范淑文达成补充协议，因涉案房屋经核算实际使用面积超出原定使用面积，被告范淑文应缴超面积款10641.69元。2003年9月21日，被告范淑文与原告夫妻签订买卖二手房合同，约定被告范淑文将涉案房屋以259000元的价格卖给原告夫妻，被告范淑文负责办理买断公产手续并负担因此产生的费用，原告负担更名过户交易费用。后被告范淑文向法院提起诉讼，请求确认其与原告夫妻签订的买卖二手房合同无效，经法院审理驳回被告范淑文的诉讼请求，生效判决确认针对涉案房屋被告范淑文出资128833.94元，被告道里地税局出资120012.75元，被告范淑文与原告夫妻签订的合同有效，原审审理过程中被告道里地税局对上述双方的买卖行为未提异议。2013年3月21日，中财公司分别向被告范淑文及被告道里地税局出具销售不动产发票。涉案房屋未办理房屋产权证照，并一直由原告占有使用至今。基于上述事实，本院认为，本案中，涉案房屋原系被告范淑文与道里地税局按份共有，被告范淑文占51.80%的份额，被告道里地税局占48.2%的份额，后被告范淑文将涉案房屋卖给原告，且该房屋买卖协议经生效判决予以确认，故被告范淑文所有的涉案房屋份额应归原告所有。依据法律规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。现原告主张涉案房屋产权全部归其所有，因被告范淑文占有份额未达到三分之二以上，且其与原告签订的房屋买卖协议未经被告道里地税局同意，该协议对被告道里地税局无法律约束力，被告道里地税局不因没有参加原审诉讼就丧失了对涉案房屋的共有份额，现涉案房屋为原告与被告道里地税局按份共有，故对原告的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持，原告因此多支出的购房款，可向被告范淑文主张。对于原告要求被告范淑文给付公产买断手续费7500元的诉讼请求，因原告未提供证据证明公产买断手续费的具体数额，且经法庭释明，原告未在法定期限内按照该诉讼请求的数额缴纳诉讼费用，故对于原告的增加的诉讼请求，本院不予处理。对于原告要求被告范淑文、道里地税局、中财公司履行办理涉案房屋更名过户手续的义务，因涉案房屋买卖协议系原告与被告范淑文之间签订的，依据合同约定被告范淑文应协助原告办理涉案房屋的更名过户手续；根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”之规定，被告道里地税局作为按份共有权人应当配合原告办理涉案房屋的产权共同所有的登记手续；涉案房屋至今未办理产权登记，被告中财公司作为开发商尚未履行协助买受人办理房屋产权登记手续的义务，其亦应协助原告办理产权登记手续，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李培福享有坐落于哈尔滨市道外区中财雅典城5栋5单元11层1号房屋51.80%的产权份额；二、被告范淑文、哈尔滨市道里区地方税务局、哈尔滨中财房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告李培福办理坐落于哈尔滨市道外区中财雅典城5栋5单元11层1号房屋的产权登记及产权共同所有登记手续；三、驳回原告李培福的其他诉讼请求。案件受理费100.00元（原告已预付100元），由被告范淑文负担，被告范淑文于本判决发生法律效力后十五日内将此款给付原告李培福。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 刘来军代理审判员 王立明代理审判员 孟祥秋二〇一五年十一月三十日书 记 员 付百万