（2015）雁民初字第06350号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-03-09
案件名称
郝延华与陕西佳诚房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝延华,陕西佳诚房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第06350号原告：郝延华。委托代理人：郭涛。被告：陕西佳诚房地产开发有限责任公司。法定代表人：杜旭强，该公司董事长。委托代理人：田磊，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人：雷向明，陕西博硕律师事务所律师。原告郝延华与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司（以下简称“佳诚房地产公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝延华及其委托代理人郭涛，被告佳城房地产公司的委托代理人田磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郝延华诉称：2012年12月9日，被告佳城房地产公司与原告签订了《项目房号保留协议》，协议书约定被告为原告保留佳城·幸福说东单元X楼X号房，原告向被告支付房款264313元。协议签订后，被告迟迟未开工建设，给原告的生活带来巨大的麻烦。在原告要求下，被告主动同意退还房款，为原告办理了退房手续并出具了退款回执单。此后被告以各种理由推诿拒不返还房款。故原告现诉至法院，请求判令被告返还原告购房款264313元，并按照协议支付违约金26431.3元；本案诉讼费由被告承担。被告佳城房地产公司辩称：其认可双方预约涉案房屋事实，同意退还原告首付款，但其主张违约金没有任何事实及法律依据。经审理查明：2012年12月9日，原告郝延华与被告佳诚房地产公司签订了《佳城·幸福说项目房号保留协议》（以下简称保留协议），协议约定1、被告为原告保留被告开发的位于西安市新城区公园南路与长兴路十字向西200米路南“佳诚·幸福说”东单元X楼X号房；2、原告保留房号的付款方式为总房款房屋总514313的50%即264313元；3、被告已向原告明示《房号保留协议》范本、选房须知等，原告完全知晓文件的全部内容及其法律含义且明知该项目的全部信息及现状，表示无异议自愿签署并严格遵守执行；4、项目可签订《商品房买卖合同》后3日内被告将按照《保留协议》原告地址以书面形式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告若变更地址未书面通知被告或未按照被告通知的时间签订《商品房买卖合同》的，被告有权解除协议，原告所缴纳房款将不计息退还。协议签订后，原告按照协议约定支付了264313元房号保留款。被告至今未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证，且涉案项目现处于停工状态。原、被告至今未签订正式的《商品房买卖合同》。庭审中，原告郝延华提交《保留协议》的《补充协议》复印件，并按照《补充协议》主张违约金。同时提交退房申请复印件及被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司给其出具的退款申请回执单。其称无法提交原件系因被告向其出具了退款回执单后将所有合同原件收回。被告佳诚房地产公司对原告所提交的《保留协议》及《退房申请》均不认可，对退款回执单认可。庭审后，原告自愿撤回对违约金的主张。以上事实，有《保留协议》、《补充协议》、收款收据、退款回执单、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告签订的《保留协议》系对原告所认购房屋的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房买卖合同。而原、被告双方在该预约合同中所指向的原告预购买标的物必须是客观、真实存在的。而被告至今尚未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，致使原、被告在签订预约合同时双方所指向的欲购买标的物不具有特定的物理属性，违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。关于原告所提交的《补充协议》及《退房申请》虽系复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。被告认可其与原告的合同关系，亦认可向原告出具退款回执，根据一般退款程序，原告陈述亦符合常理，而被告无正当理由不提供补充协议及退款申请原件，故本院对签订补充协议及原告申请退款的事实予以确认。补充协议是对《保留协议》双方未约定的事项的补充，属于《保留协议》的一部分，故该补充协议亦应无效。被告佳诚房地产公司对退款表示认可，故原、被告双方对退款已经达成一致，原告要求被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司退还保留房款款项264313元，本院予以支持。原告自愿撤回依据保留协议约定的违约金，系原告真实意思表示，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告郝延华人民币264313元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5661元，由被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担。由于原告已全部预交，被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 秦 冰人民陪审员 高雪梅人民陪审员 胡均安二〇一五年十一月三十日书 记 员 谭 鑫 来源：百度“”