（2014）虹民三（民）初字第2359号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-06-14
案件名称
上海天翔大酒店有限公司与上海永乐通讯设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海天翔大酒店有限公司,上海永乐通讯设备有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第2359号原告（反诉被告）上海天翔大酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人黄新，董事长。委托代理人陈鹏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人陈鲲，上海融力律师事务所律师。被告（反诉原告）上海永乐通讯设备有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄秀虹，执行董事。委托代理人耿伟。委托代理人陶枫，上海海汇律师事务所律师。原告上海天翔大酒店有限公司（以下简称天翔公司）与被告上海永乐通讯设备有限公司（以下简称永乐公司）房屋租赁合同纠纷、被告上海永乐通讯设备有限公司反诉原告上海天翔大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告天翔公司的委托代理人陈鹏、陈鲲、被告永乐公司的委托代理人陶枫、耿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔公司诉称，2011年8月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定永乐公司向天翔公司承租位于本市虹口区曲阳路XXX号地下一层、一层、二层房屋，其计租面积共计6，000平方米，租赁期限为2011年11月15日至2021年11月14日，租金标准为每月140万元，第三年开始每两年递增5%。租金先付后用，按季支付，永乐公司应在前一租赁期满前10日内支付下一期租金。2012年2月，经双方协商天翔公司最终确定免租期计至2012年5月25日，自2012年5月26日开始计算租金。随后，天翔公司按约定交付了租赁物业，然永乐公司却自2013年8月26日起拖欠租金迟迟未付，并在2014年6月致函天翔公司要求于当年12月31日解除《租赁合同》。天翔公司即回函明确表示拒绝永乐公司的擅自解除合同的违约行为，然永乐公司却始终未予答复。故原告只得诉至本院，要求：1、确认2014年6月25日被告致函中要求于2014年12月31日解除与原告就承租上海市曲阳路XXX号地下一层、一层、二层房屋所签订的《房屋租赁合同》之行为无效；2、判令被告继续履行《租赁合同》；3、判令被告支付拖欠的2013年8月26日至2015年5月25日的租金人民币15，016，588.74元［应付租金3，024万元，扣除被告已垫付水电费用人民币823，411.26元及被告协助虹口区人民法院执行划款人民币1，440万元］。被告永乐公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据原、被告双方于2013年12月2日签订的补充协议书二的内容，被告有权提前6个月向原告单方提出解除合同，通知即可。被告依据该协议的约定通知了原告双方的合同解除，合同既然解除，原告的诉请1和诉请2就不存在。被告通过法院的执行款项以及垫付的水电费总额已远远超出了应当支付的租金。首先，被告认为双方的租赁合同应当在2014年12月31日解除了，2015年1月1日起就不应当再支付租金，其次，双方的补充协议二对租金进行了调整，根据补充协议二中的约定，被告每年应当支付的租金为1，000万元，补充协议二签订后，被告在实际履行过程中也是按照补充协议的约定即每年1，000万元支付租金。补充协议二签订之前，被告是按照每年1，600万元支付租金的。被告永乐公司反诉称，2011年8月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定永乐公司向天翔公司承租位于本市虹口区曲阳路XXX号地下一层、一层、二层房屋，双方并签订了《补充协议书》及《补充协议书二》，《房屋租赁合同》第53条约定：如甲方不提供合法租赁发票，则乙方有权按照双倍税负从下期应付的租赁费用中扣除相应金额。补充协议二中约定：2013年12月25日起年租金费用为1，000万元／年计租，双方无论何种原因提前解除或终止《房屋租赁合同》，需提前6个月书面形式通知即可，无需再支付任何赔偿费用。截至2014年12月，被告累计协助法院执行支付房屋租金1，560万元，因没有取得发票，被告需按25%的征收比例交付所得税，共计390万元，故原告应按双倍计780万元向被告支付。依据合同约定，被告向原告支付了280万元作为租赁押金，但原告至今未能返还。《房屋租赁合同》签订后，为了方便电费的缴纳，被告将曲阳路XXX号的电表户名变更为被告（含租赁部分及原告自用部分），所有电费均由被告先行缴纳，再分开核算。但截至2015年5月原告尚欠1，578，247.5元未能及时支付给被告。鉴于2013年12月至2014年12月双方约定的房屋租赁费为1，000万元／年，而被告协助法院执行扣款880万元，故原告所欠电费中120万元抵扣房租，剩余部分应当返还。合同解除后，被告多次要求原告将电费缴纳单位变更回原告，但原告始终不予理睬，故请求法院判令原告协助办理变更手续。同时，2015年5月后至变更完成前，该房屋电费始终由被告先行支付，被告保留对以后垫付电费追讨的权利。故反诉要求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；2、判令原告支付因未依约向被告开具2013年8月26日至2014年12月31日期间的房屋租赁费发票而导致被告产生的税金损失共计人民币780万元；3、判令原告返还被告房屋租赁押金共计人民币280万元；4、判令原告协助办理将电表户名变更为原告；5、判令原告支付被告自2014年7月至2015年7月期间代原告垫付的水电费用共计170，0281.16元（其中人民币120万元用于抵扣被告自2014年6月25日至2014年12月31日期间欠付的剩余房屋租赁费用）。审理中，永乐公司撤回反诉请求2即判令原告支付因未依约向被告开具2013年8月26日至2014年12月31日期间的房屋租赁费发票而导致被告产生的税金损失共计人民币780万元。原告天翔公司对反诉辩称，不同意被告的全部反诉诉请。关于反诉诉请1，根据合同法第96条的规定，确认解除合同效力是赋予原告的，不是赋予被告的，被告无权确认解除合同的效力。关于反诉诉请2，该诉请实质是损害赔偿，被告认为是原告没有开具发票导致税金的损失，但目前被告没有提供产生税金780万元损失的依据，该诉请没有事实和法律依据。此外，没有开具发票是因为原告涉及他案，自2013年8月起原告的相关的材料和印章均由法院保管，该事情的发生不是原告主观的过错，按照合同的约定原告是免责的，而且也没有给被告造成任何的损失。反诉诉请3至5是基于在认可补充协议二的基础上的，但我们认为补充协议二是虚假的。押金280万元原告是收到的，但双方的租赁关系没有解除，要求继续履行，被告要求返还押金的理由不予认可。关于变更用电户名不认可，返还垫付的水电费不予认可，因为被告所欠租金金额远大于垫付金额。经审理查明：2011年8月9日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定永乐公司向天翔公司承租位于本市虹口区曲阳路XXX号地下一层、一层、二层房屋，计租面积为6，000平方米，租赁期限为2011年11月15日至2021年11月14日，租金费用为140万元／月，第三年开始每两年递增5%。租赁费用采用先付后用的形式按季支付，具体支付时间为乙方在前一租赁费用期满前10日内向甲方支付下一期租赁费用。在甲乙双方合同正式签订后，5个工作日内，由乙方向甲方支付合同履约保证金912万元，待房屋正式交接后该保证金自动转为租赁费用（三个月的租赁费用420万元）和押金（二个月的税务收据280万元），剩余部分212万元在下期租赁费用中扣减。如人民法院下达法律文书要求乙方协助执行应支付给甲方的租赁费用，乙方按法律规定协助执行即视为按合同约定向甲方支付了相应金额的租赁费用，甲方不持任何异议并应按乙方要求提供合法租赁发票。如甲方不提供合法租赁发票，则乙方有权按照双倍的税负从下期应支付的租赁费用中扣除相应金额。该房屋租赁合同落款处原告（甲方）盖有公司印章，并由授权签约代表徐真（任原告副总经理）签字。之后，双方又签订《补充协议书》，约定：主合同第六条修改为：本合同租赁期限自2011年11月15日起至2021年11月14日止。自乙方接收房屋之日起90天为免租期，自2011年8月15日起至2011年11月14日止。在免租期内，乙方无需支付租赁费用。2012年2月27日，原告致函被告，确认以二楼整层及一楼部分面积（原大宴楼入口）的接房日期（见房屋交接单）作为合同约定交付时间，同时按合同统一计算免租期为三个月。（2012年02月26日至2012年05月25日）。嗣后，被告按约向原告支付押金280万元，并支付租金至2013年8月26日。2013年12月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书（二）》，约定：租赁期限变更为2013年12月25日至2019年12月24日，共计六年；租赁费用按照年租赁费用1，000万元／年计租。在合同履行期间，甲乙双方无论何种原因提前解除或终止《房屋租赁合同》，需提前六个月以书面形式通知对方即可，无需再支付任何赔偿费用；本协议与《房屋租赁合同》、《补充协议》不一致的，以本协议为准；本协议一式四份，甲乙双方各执两份。该协议落款处盖有双方印章，徐真并在甲方授权代表栏签名。2014年6月25日，被告向原告发函，载明：贵我双方于2011年8月签订了《房屋租赁合同》，约定由我司承担贵司位于虹口区曲阳路XXX号B1-2F部分物业，用于开设永乐电器卖场，再次感谢贵司给予我司的大力支持和帮助。虽然经我司大力改造及投入资源，但销售并无明显改善，该门店仍处于严重亏损状态。根据2013年12月贵我双方签订的《补充协议书（二）》第一条约定现我司正式函告贵司双方于2011年8月签定的上述《房屋租赁合同》及相关补充协议于2014年12月31日终止。双方基于《房屋租赁合同》所产生的租赁关系于《房屋租赁合同》终止时一并解除。对此，原告于2014年8月1日回函表明，已收悉2014年6月25日公函，但不同意被告任何形式的提前终止合同行为。又查明，2013年8月9日，本院向被告发出（2013）虹执预字第1740号协助执行通知书，要求被告协助执行以下事项：扣划被执行人上海天翔大酒店有限公司收取你公司房租款及相关全部费用至本院账户。被告分别于2014年2月28日、2014年6月30日和2015年1月9日向本院缴纳代管款560万元、500万元和380万元。2013年8月12日，本院查封扣押了原告相关账册和印章。再查明，2015年4月10日，被告向原告发函，载明，根据《房屋租赁合同》第四十条约定：在合同解除或终止后，经双方协商一致后，对于乙方（我司）安装的空调、电梯等设施设备可折价留给甲方（贵司）。鉴于上述合同约定，我司于2015年3月26日函告贵司，征求贵司对我司自装电梯是否愿意折价利用，然贵司至今未给予我司明确回复。为能够尽快将租赁房屋返还贵司，减少贵我双方损失，我司于2015年4月10日前往租赁房屋将我司自装的电梯拆除并对租赁房屋按照合同约定予以修复，却遭到贵司阻挠并将租赁房屋的大门上锁导致我司无法进入租赁房屋。鉴于此，我司特郑重函告贵司如下：1、关于我司自装电梯是否保留一事，我司通过口头及书面的方式多次与贵司沟通，询问贵司是否愿意折价利用，贵司多次拒绝与我司沟通，对于我司的书面函件也迟迟不予回复。因此，我司将自装的电梯拆除并进行相应的修复工程系为履行合同义务，然贵司恶意阻挠并组织我司进入出租房屋，因此而造成损失的扩大，由贵司自行承担与我司无关。2、贵司于2015年4月10日将唯一可以进入租赁房屋的大门上锁，该行为表明贵司已实际接收房屋。2015年4月20日，原告回函表示，一、双方于2011年8月所签订之《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，双方应恪守履行；二、贵公司与我公司关于房屋租赁合同纠纷已由上海市虹口区人民法院受理，并在审理之中，双方的租赁合同关系仍正常存续；三、我公司从未收回租赁房屋，贵公司应遵守双方《房屋租赁合同》、《补充协议书》等文件的约定妥善使用租赁房屋，不得擅自破坏租赁房屋主体结构。审理中，原、被告经确认，2013年7月至2014年7月，原告共产生水电费823，411.26元，2014年8月至2015年7月，原告共产生水电费826，910.74元，合计1，650，322元，此费用由被告垫付，原告同意被告将该费用从应付租金中扣除。审理中，经原告申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对《补充协议书（二）》尾部“上海天翔大酒店有限公司”印章及“徐真”签字的真伪进行鉴定，鉴定意见为：日期“2013年12月2日”的《补充协议书（二）》（甲方：上海天翔大酒店有限公司乙方：上海永乐通讯设备有限公司）上的“上海天翔大酒店有限公司”印章印文与日期“2012-02-12”的《上海马骥电梯工程有限公司电梯保养合同》上的“上海天翔大酒店有限公司”印章印文不是由同一枚印章盖印所形成；日期“2013年12月2日”的《补充协议书（二）》（甲方：上海天翔大酒店有限公司乙方：上海永乐通讯设备有限公司）落款上的“徐真”签名笔迹与样本材料上的“徐真”笔迹属于同一人的笔迹。对此，原告认为本案鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足，要求对日期“2013年12月2日”的《补充协议书（二）》落款上的“徐真”签名笔迹（包括书写时间）是否徐真本人所写重新进行鉴定。被告则认为同意鉴定结论，不同意原告重新进行鉴定的要求。审理中，被告提供上海市东方公证处出具的公证书一份，主要内容为，2013年11月25日，gengwei﹤fxsl1982@163.com﹥向徐真﹤qtang163@sina.com﹥发送邮件，草拟补充协议书（二），主要内容为：租赁合同期限变更为2013年10月25日至2019年10月25日，共计六年；租赁费用按照年租赁费用1，680万元／年计租，其中，为扶持乙方经营，甲方同意免除乙方2013年10月25日至2016年2月25日的租赁费用4，080万元，该期间的租赁费用乙方无需支付，但在合同期限内如乙方单方违约解除合同的，须一次性向甲方支付该期间的租金补偿2，333.33万元；次日，qtang﹤qtang163@sina.com﹥向gengwei﹤fxsl1982@163.com﹥回复邮件，对补充协议书（二）的内容作出了修改，载明：租赁期限变更为2013年12月25日至2019年12月24日，共计六年；租赁费用按照年租赁费用1，000万元／年计租。在合同履行期间，甲乙双方无论何种原因提前解除或终止《房屋租赁合同》，需提前六个月以书面形式通知对方即可，无需再支付任何赔偿费用。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同及补充协议书、2012年2月27日公函、查封、扣押的财产清单、2014年6月25日被告给原告的函以及2014年8月1日原告的回函及邮寄凭证、2014年9月15日被告给原告的函及9月18日原告的回函、发票、照片、2015年4月10日被告给原告的致函、补充协议书二、法院执行通知书及付款凭据、公证书、电力公司的发票及清单、电费单据、押金收据、水电费对账单、华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据佐证，并经当庭质证。本院认为，首先，本案争议焦点为原、被告双方2013年12月2日签订的《补充协议书（二）》是否当事人真实意思表示、是否合法有效。原告认为本案鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足，要求对日期“2013年12月2日”的《补充协议书（二）》（甲方：上海天翔大酒店有限公司乙方：上海永乐通讯设备有限公司）落款上的“徐真”签名笔迹（包括书写时间）是否徐真本人所写重新进行鉴定，主要理由是认为鉴定时间是2015年3月23日至4月20日，但鉴定机构除了在4月14日对徐真取样外，另在4月22日再次要求徐真前往书写取样表，却最终没有使用该日样本，并且取样人并非鉴定人，因此认为程序严重违法、鉴定结论明显依据不足，请求重新鉴定。对此，本院认为，鉴定意见书采用的检材为《补充协议书（二）》原件；比对样本为2015年3月5日徐真于本院书写的笔迹样本和2015年4月14日徐真于华东政法大学司法鉴定中心书写的笔迹样本，并未使用鉴定日期结束后其他样本，原告据此即认为程序严重违法、进而要求重新鉴定，该要求不具有合法正当理由，不应予以准许。对司法鉴定意见书的结论本院予以采纳。关于《补充协议书（二）》原告的公司印章，鉴定机构出庭质证鉴定人员表示，一个公司会有多种印章，鉴定是按照原告提供的其他合同文本比对的。对此，本院认为，虽原告印章因他案被扣押，但原告作为尚在经营的公司，其使用公章不具有唯一性，且印章鉴定结论仅表述为“印章印文不是由同一枚印章盖印所形成”，不能由此得出《补充协议书（二）》非真实性之结论。徐真系原、被告一系列合同、协议的签约代表，其在《补充协议书（二）》签名的行为代表原告的真实意思表示，故《补充协议书（二）》应当依法确认合法有效，原、被告双方均应按该协议约定履行。其次，对于双方签订的《房屋租赁合同》是否解除，根据《补充协议书（二）》的约定，双方均有权提前解除或终止《房屋租赁合同》，需提前六个月以书面形式通知对方即可，无需再支付任何赔偿费用。被告已于2014年6月25日致函原告，要求于2014年12月31日解除合同，该函亦已送达给原告。原告虽回函表示不同意解除合同，但并不影响被告行使约定解除权，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除。合同解除后，原告应协助被告将上海市曲阳路XXX号的电表户名变更至原告名下，并返还被告保证金280万元。再次，对于租金的计算。由于双方对合同是否解除及设施设备的处理产生争议，导致并未及时交接房屋。被告称其于2015年2月14日停止经营，但未提供相应的证据，原告对此亦予否认。而根据2015年4月10日被告发给原告的公函，被告明确表示要求原告对房屋予以交接，原告收到函件后仍拒绝接收房屋，此后扩大的损失应由原告自行承担，故被告应向原告支付房屋租金及使用费至2015年4月10日。双方均确认2013年8月26日前的租金已结清，2013年8月26日至2013年12月24日的租金应为5，553，972.6元（按1，680万元／年计算），2013年12月25日至2015年4月10日的租金及使用费为12，944，063.93元（按1，000万元／年计算）。被告支付的14，400，000元协助执行款应从欠付租金中扣除。最后，对于水电费，原、被告于2015年8月27日签署对账单，确认2013年7月到2014年7月水电费823，411.26元，2014年8月到2015年7月水电费826，910.74元，被告亦表示本案仅主张水电费至2015年7月，之后产生的费用另行主张，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、原告上海天翔大酒店有限公司与被告上海永乐通讯设备有限公司就上海市曲阳路XXX号地下一层、一层、二层房屋所签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；二、被告上海永乐通讯设备有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海天翔大酒店有限公司2013年8月26日至2015年4月10日的房屋租金及使用费4，098，036.53元（已扣除协助执行款14，400，000元）；三、原告上海天翔大酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内支付被告上海永乐通讯设备有限公司2013年7月至2015年7月的水电费1，650，322元；四、原告上海天翔大酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告上海永乐通讯设备有限公司保证金2，800，000元；五、原告上海天翔大酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内协助被告上海永乐通讯设备有限公司将上海市曲阳路XXX号的电表户名变更至原告名下；六、对原告的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费111，899.53元，反诉受理费43，834.74元，共计155，734.27元，由原告上海天翔大酒店有限公司负担124，587.42元，被告上海永乐通讯设备有限公司负担31，146.85元；鉴定费42，200元，鉴定人出庭费500元，共计42，700元，由原告上海天翔大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹北霖人民陪审员 张俊彪人民陪审员 毛济平二〇一五年十一月三十日书 记 员 尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条??……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 来源：百度“”