（2015）鄂汉阳民一初字第00217号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-04-05

案件名称

高婧与武汉汉武集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市汉阳区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高婧,武汉汉武集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决书（2015）鄂汉阳民一初字第00217号原告：高婧。委托代理人：陈进伍，湖北大诺律师事务所律师，特别授权。被告：武汉汉武集团有限公司，住所地武汉市汉南区汉南大道299号。法定代表人：潘正林，系该公司总经理。委托代理人：刘彦庭、张耿，湖北恒康律师事务所律师，特别授权。原告高婧诉被告武汉汉武集团有限公司（以下简称汉武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，因本案须以另一案件的审理结果为依据，本院于2015年5月7日裁定中止本案审理，同年11月5日恢复审理并依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与审判员王琴、崔玉华组成合议庭，于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告高婧及其委托代理人陈进伍、被告的委托代理人张耿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高婧诉称：2010年6月10日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：被告将汉阳区檀梨小区缤纷四季XX幢XX单元XX层XX号房出卖给原告，房屋购房款总金额为人民币732，485元，2008年12月28日前交房，交房之日起90日内被告为原告办理完房地产权属登记，如不能按约定办理房地产权属证书，被告按已付房价款的百分之三向原告支付违约金，合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款人民币732，485元，被告向原告交房，原告入住至今。然而被告一直未按合同约定为原告办理房地产权属登记，也未向原告支付违约金，使原告的房产权利处于不确定状态，给原告的生活、工作带来严重的影响，原告多次找被告交涉无果，不得已向贵院提起诉讼，请求确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，被告立即协助原告办理檀梨小区缤纷四季XX幢XX单元XX层XX号房屋的房地产权属证书、被告立即向原告支付逾期办证违约金人民币21，974.55元、滞纳金人民币16，810.53元（以人民币21，974.55元为本金，按每日万分之五计算自2010年9月10日至2015年3月10日止）、本案案件受理费由被告承担。原告高婧为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：《武汉市商品房买卖合同》及购房发票各一份，以证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告依约支付了全部购房款。合同约定自交房之日起90日内办理完初始登记，现被告违约，应向原告支付违约金。被告汉武公司辩称：被告开发该商品房各项手续齐全，符合法律规定，原、被告签订房屋买卖合同亦符合法律规定。现被告开发的檀梨小区1号楼至今不能办理“两证”系国家的代征土地政策变化及原相邻1号楼地上房屋权利人徐丫云与相关部门之间未决行政纠纷所致。依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定第3项，因买受人自身的原因或政府主管部门的原因，导致买受人未能在规定的期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。本案正是因为国家政策的变动致使暂时办证不能，该变动是被告事先无法预料的，符合民法关于“情势变更”的定义，因此逾期办证责任不应归咎于被告。另，双方所签合同中并未规定滞纳金，滞纳金属行政概念，具有惩罚性，本案中双方当事人地位是平等的，故原告要求被告支付滞纳金的请求无事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告汉武公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：中华人民共和国国土资源部发布《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号）、湖北省国土资源厅关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的函（鄂土资函（2004）58号）、武汉市人民政府征用土地公告（2005）第38号、湖北省人民政府关于武汉市2003年第二批建设用地的请示（鄂政文（2003）29号）、联合改造“城中村”合同书，以证明武汉市国土资源局依国家对征用集体土地的管理办法对位于武汉市汉阳区永丰乡五里墩村宗地，经相关部门批复同意，由汉武公司进行开发；证据二：国有土地使用证（武国用（2003）字第1022号）、建设工程规划许可证（武规建证（2007）080号）、建设工程施工许可证（编号：420100200309020201）、建设用地规划许可证（编号武规地字（2002）148号）、商品房销售许可证（武开管预售（2007）287）号，以证明汉武公司在开发缤纷四季项目中严格按照国家规定在相关政府部门办理了登记或许可手续，有权对外销售房屋；证据三：（2010）武行终字第00058号民事裁定书、（2010）武行终字第00059号民事裁定书、（2010）武行终字第00077号民事裁定书、（2011）武行终字第190号民事裁定书、（2011）武行终字第191号民事裁定书各一份，以证明因被拆迁户徐丫云与各行政机关之间的行政诉讼致使1号楼66户“两证”停止办理，2014年在湖北省高级人民法院的调解下，徐丫云撤销了上述行政诉讼，被告正在协商处理1号楼的办证问题。经庭审质证，原告对被告提交的上述证据有异议，认为上述证据证明目的与被告构成逾期办证的违约事实无关。被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为依照合同第15条的规定，逾期办证的责任不能归咎于被告。本院对原、被告提交的上述证据真实性予以认可。经审理查明：2002年4月，汉武公司向武汉市城市规划管理局（现武汉市规划局）申报办理檀梨住宅小区项目建设，同年8月8日，武汉市规划局向汉武公司颁发武规地字（2002）148号《建设用地规划许可证》，批准其使用位于汉阳区五里墩檀李湾87号土地，用于檀梨小区建设项目开发，用地面积为48990平方米。被告开发建设的檀梨小区住宅项目分两期实施，一期用地权属原为荆州金属公司汉阳仓库和牛奶公司汉阳牛奶厂，该宗地经武汉市土地整理储备供应中心按土地交易程序供给被告，并于2003年5月23日办理了《国有土地使用证》（武国用（2003）字第1022号），该国有土地使用面积为32560.24平方米；二期用地为汉阳区永丰乡五里墩村集体所有，用地面积14350平方米，该集体所有土地由武汉市土地整理储备供应中心统一征用并上报国务院审批，同年8月11日，被告在申报檀梨小区拟建1、2、3、4号楼及会所的《建设工程规划许可证》时，因1、2号楼压占部分集体土地，且1号楼地上房屋未全部拆除完毕，故所颁发的《建设工程规划许可证》（武规建字（（2004）014号）未将1号楼列入建设工程规划许可。2004年3月，湖北省国土资源厅以鄂土资函（2004）58号通知武汉市人民政府，该土地业v经国务院批准同意，并附国土资源部《关于武汉市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函（2003）557号），同年4月20日，汉武公司取得汉阳区五里墩村檀李湾87号檀梨小区1#、2#楼的《建筑工程施工许可证》，但证内备注：“因1#楼仅取得规划许可通知书，只允许做正负零以下”。2007年9月24日，汉武公司取得武汉市城市规划管理局就位于汉阳区五里墩檀李湾87号住宅楼（新建）檀梨小区颁发的武规建证（2007）080号《建设工程规划许可证》。同年11月6日，汉武公司取得檀梨小区预售1号楼住宅9028平方米的《武汉市商品房预售许可证》。2010年6月10日，汉武公司（出卖人）与高婧（买受人）就出卖人开发的位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第XX幢XX单元XX层XX号房（建筑面积142.23平方米）签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：房屋单价每平方米5，150元，总价732，485元，出卖人应将符合条件的商品房交付给买受人使用以及出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；3、因买受人自身原因或政府管理的原因，导致买受人不能在规定期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任等内容。上述合同签订后，买受人依约支付了全部总房款，出卖人亦依约向买受人交付了房屋，但至今该房屋仍未能办理房屋所有权证和土地使用证。相关商品房权属证书汉武公司正在办理中。另查明：2009年至2011年间，原告徐丫云分别就建设工程施工行政许可、商品房预售许可、建设工程规划行政许可、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书纠纷将武汉市城乡建设委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局及第三人汉武公司的一系列行政纠纷诉至本院，本院依法作出判决后，这一系列行政案件经上诉、申诉等程序后，上诉人徐丫云于2014年9月19日撤回上诉。现原告起诉要求判决确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，被告协助原告办理檀梨小区缤纷四季XX幢XX单元XX层XX号房屋的房地产权属证书，被告向原告支付逾期办证违约金人民币21，974.55元、滞纳金人民币16，810.53元（以人民币21，974.55元为本金，按每日万分之五计算自2010年9月10日至2015年3月10日止），本案案件受理费由被告承担。被告则认为，第三人徐丫云与相关职能部门之间的行政诉讼系导致被告未能按期为原告办理房屋权属登记的原因，符合民法中关于“情势变更”原则的适用依据，应予以免责，且合同中并未约定滞纳金条款，请求驳回原告的诉讼请求。本案经调解，原、被告未能达成一致协议。本院认为：原、被告于2010年6月10日就位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第XX幢XX单元XX层XX号房（建筑面积142.23平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，原告依约支付了全部购房款，被告依约向原告交付了房屋，该《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，双方均应全面履行。现双方的争议焦点为：1号楼未能办理房屋权属登记的原因是否符合合同第十五条中因“政府主管部门的原因，导致买受人未能在规定的期限内或无法取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”。截至2007年11月6日，相关政府主管部门已为被告颁发1号楼项目开发所须证件及批复，被告已办理了该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》。被告辩称致其未能按期为原告办理房屋权属登记系政府主管部门的原因无事实及法律依据，且被告也未能提交充分证据对其辩称予以证实。另，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十六条，“情势变更”原则的适用须以变更或解除合同为前提，现原告基于继续履行合同之前提要求被告协助办证及给付逾期办证违约金，本案并无适用“情势变更”原则之基础，故对于被告的该辩称，本院不予采信。依照双方所签合同第十五条关于房屋产权登记期限及逾期责任的约定，被告未能依照约定在房屋交付使用后的90日内为原告办理所购房屋的产权登记，已构成违约，现原告要求被告支付逾期办理所购房屋权属证书违约金人民币21，974.55元（已付房款人民币732，485元×3%）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告提出要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因滞纳金为具有行政征收职能的行政机关在征收规费的过程中，因义务人迟延交纳规费而需额外交纳的金钱，其涉及的双方主体法律地位是不平等的，原、被告系平等合同主体，且合同中并未就此进行约定，原告要求被告支付该费用无事实及法律依据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。诉争房屋所处的檀梨小区●缤纷四季1号楼内房屋现尚不具备办理房屋“两证”之条件属客观事实，故对原告要求被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告高婧与被告武汉汉武集团有限公司于2010年6月10日就位于武汉市汉阳区五里墩檀李湾87号檀梨小区●缤纷四季第XX幢XX单元XX层XX号房（建筑面积142.23平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、被告武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告高婧因逾期办理房地产权属证书违约金人民币21，974.55元；三、驳回原告高婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币850元由被告武汉汉武集团有限公司负担（此款原告已预交），被告武汉汉武集团有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担款项直接支付给原告高婧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判长　　叶凌芳审判员　　王　琴审判员　　崔玉华二〇一五年十一月三十日书记员　　李玉荣来源：百度“”