（2015）山民一初字第00627号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-24
案件名称
宋秀玲与河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋秀玲,河南中海房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一初字第00627号原告宋秀玲，女，汉族，52岁。被告河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。法定代表人范宝堂，董事长。委托代理人孙保红、缑旭，河南苍穹律师事务所律师。原告宋秀玲与河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理，立案后向原告送达了开庭传票、举证通知书等法律文书，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等法律文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告宋秀玲、被告河南中海房地产开发有限公司的委托代理人孙保红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月16日原、被告签订了房屋买卖合同，由原告购买被告开发的中海欧凯龙5号商住楼2单元6层602号106平方米的商品房，该合同签订后，原告如约支付了房款。该合同第十五条约定，出卖人应当在交房日2012年8月31日起365日内，给原告办理房产证书，但到2015年8月仍未办理。综上所述，原被告双方签订的合同合法有效，由于被告的原因，给原告造成目前房产无证书状况，故请求：1、判令被告支付原告迟延办证违约金暂定26538.2元（截止2015年8月31日），以后的迟延办证违约金以实际发生天数计算；2、本案诉讼费由被告承担。被告河南中海房地产开发有限公司辩称，1、办理房产证是房地产行政机关的职权，因此原告要求被告支付逾期办证违约金无法律依据，并且原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条也未约定原告取得房屋产权证的具体期限，因此原告要求支付逾期办证的违约金无事实依据。2、原告曾经就双方之间房屋买卖合同纠纷诉至山阳法院，主张逾期交房的违约金及利息，在法庭审理过程中，双方达成了调解意见，并经法院确认出具调解书，被告已经赔偿原告赔偿金32560元；后双方再次就商品房买卖合同事宜进行协商，原告向被告出具了收条并承诺不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，而原告本案的诉讼请求也属于商品房买卖合同的一部分，因此，原告无权再次主张权利。3、逾期交房必然会造成办证时间向后推迟，两者存在着必然的时间联系，这一点原告在起诉主张被告逾期交房违约问题以及与被告协商调解时就应当很清楚，因此其对于自己在收条中所承诺内容的前提和后果也应当完全理解，故原告实际上已经放弃了对同一商品房买卖合同的其他请求权利，更不应再以同一事实让被告承担两次违约责任，这样对被告显然是不公平的。4、原告购买房屋的付款方式为按揭贷款，也就是说原告的房屋实际上受到了抵押权的限制，即使办理了房产证也会同时抵押给他方，因此没有房产证并未影响原告的生活居住，也没有给原告造成任何损失，因此原告主张违约责任不合理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被告是否应当支付原告迟延办证的违约金？如果应当支付，数额是多少？围绕争议焦点，原告提交下列证据：1、商品房买卖合同一份，证明合同第11页15条能够证明应该按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；2、收据三张，证明已付房款363537��。被告对上述证据的质证意见为，对真实性均无异议，原告购买的房屋系按揭贷款购买，未取得房产证不会对其产生任何损失，并且原告向被告出具了承诺，原告就该商品房买卖合同不再提起任何诉讼，因此原告的证据指向不能成立。围绕争议焦点，被告提交下列证据：1、入住流程表一份，证明被告在2014年3月6日将涉案房屋交给原告使用；2、收条一份，证明2014年11月14日原被告达成协议，被告一次性赔偿原告赔偿金32560元，原告就该商品房买卖合同不再提起任何诉讼，因此原告就本案无权再次起诉。原告对上述证据的质证意见为，对真实性无异议，之所以2014年3月6日收房，是因为被告一直未提交验收合格手续，因为不可能退房就在迫不得已的情况下签收了入住流程表；收条上收到的32560元只是针对迟延交房的违约金，不是迟延办证的���约金，在收条上面签字的时候，只注意到金额，被告没有宣读也没有提前告知原告，签字是原告本人签的，没有注意其他内容，原告只在名字和金额上面按了指印，原告只认可按指印的地方，并且签署的只是收条，不是协议。本院依法对证据认定如下：原、被告提交的证据，对方对真实性均无异议，能证明案件相关事实，本院均予认定。根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实依法确认如下：2012年2月16日，原告宋秀玲与被告河南中海房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00008241），约定：原告购买被告开发的中海·欧凯龙5号商住楼2单元6层602号房，建筑面积106平方米，每平方米3429.59元，总价款363537元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格……。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了房款。2014年3月6日被告向原告交付前述房产，并办理了交接手续。原告曾以被告延迟交房为由，向本院起诉被告，2014年11月14日，原告宋秀玲向被告河南中海房地产开发有限公司出具收条一份，载明：“今收到河南中海房地产开发有限公司违约赔偿金32560元（大写叁万贰仟伍佰陆拾元整）。本人承诺收到该款后撤回��诉并不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，本人同时承诺对本次和解予以保密，保证不与他人沟通。其中包含诉讼费用。收款人宋秀玲”，后原告撤回了起诉。现原告以被告逾期办理房产证为由将被告诉至本院。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原告向被告出具的收条中承诺收到违约赔偿金后撤诉并不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，上述承诺是原告对自己合法权利的放弃，是双方对被告在该房屋买卖合同中现实已经发生的违约责任的处理，并未违反法律的规定，又构成新的民事法律行为，且原告已经实际收到被告支付的违约赔偿金，原、被告之间在商品房买卖合同基础上成立了新的民事法律关系，对双方具有法律约束力。原告主张收条中收到的只是延迟交房的违约金，不是迟延办证的违约金，当时签字时没有注意其他内容，其理由不能成立，故原告要求被告支付迟延办证的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋秀玲的诉讼请求。案件受理费463元，由原告宋秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 冯爱萍代理审判员 闫若男人民陪审员 宋 欣二〇一五��十一月三十日书 记 员 许 峰 更多数据：