（2015）攀民终字第1120号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-23
案件名称
左昌省与周宇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左昌省,周宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）攀民终字第1120号上诉人（原审被告）左昌省，男，1979年1月29日出生，汉族，农民，住四川省米易县。委托代理人张鉴，四川广聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周宇，男，1975年2月1日出生，汉族，个体工商户，住四川省米易县。上诉人左昌省因与被上诉人周宇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省米易县人民法院（2015）米易民初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人左昌省及其委托代理人张鉴，被上诉人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，左昌省经申请分别于2011年6月24日、2011年7月28日获得修建其位于米易县的房屋（该房屋三层，本案诉争的门市为该房屋的底层）的乡村建设规划许可证，土地使用许可证（建房占地120㎡）。此后左昌省即着手修建该房屋，在修建的过程中，周宇与左昌省于2012年4月前后就该房屋的租赁事宜进行了协商，双方达成了租赁该房屋的意向。2012年7月22日，双方正式签订了一份《房屋租赁合同》，该合同载明：“一、左昌省将位于攀枝花市米易县自有的5间156㎡门面房和门前160㎡停车坪及门市后面一楼25㎡自住房一起租给周宇商业使用，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月31日，计10年；二、总租金为人民币每年36000元，按年结算；三、周宇租赁期间，水费、电费及其它由周宇使用产生的费用由周宇负担；四、合同期间，任何一方不得终止合同，合同期满，周宇有优先续租权。合同期内左昌省以任何理由收回门面或者周宇单方面终止合同须一次性赔偿对方损失三十万元；五、由于资金周转困难或经营困难等原因，周宇有权转让转租门市，左昌省不得干涉，左昌省、周宇双方的合同关系不发生改变；六、周宇不得以任何理由拖欠左昌省房租款，如拖欠一个月以上，左昌省有权要求周宇赔偿银行同期贷款利率的10倍利息；七、三年内租金不变，三年后租金上涨率不得超过租金的8%；八、合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向米易县人民法院提起诉讼，请求司法解决；九、本合同一式两份，左昌省、周宇双方各执一份，自双方签字之日起生效”。此后，双方经协商，将房屋的租赁期限“自2012年10月1日至2022年9月31日”变更为“自2013年6月1日至2023年6月1日”，并在合同的第九条后注明“上份合同同时废止”。截至2013年1月29日，周宇先后分几次将前三年的房屋租金共计100000元预付给了左昌省，左昌省于2013年1月29日向周宇出具了收条。原审同时查明，本案诉争房屋位于米易县214省道的东南边，该房屋前面与214省道之间为停车场，房屋屋基到214省道道路边沿的最短距离为5.5米，到路边树木树干中间线的距离为5.1米；该房屋后面抵靠左昌省的老房屋，左右两边均有居民房，其间右边有老房屋外出的通道和小型排水沟，左边有小型排水沟；房屋呈扁梯形状，门面内宽21.4米，后墙内宽19.5米，前后距离7.5米，房屋内面积约为153㎡。另查明，1.房屋建成后，为交付房屋，左昌省曾向周宇交付房屋钥匙。2.周宇至今未在涉案房屋进行餐饮经营。3.周宇曾于7月24日14时10分（具体哪一年不详）将涉案房屋在赶集网上发布出租广告，该广告的主要内容为：“城边国道线上5间180平米新门面加停车场；租金价格：8100元／月（1.5元m2天）；商铺面积：180m2；商铺类型：商业街商铺；商铺名称：20米长门头；所在区域：攀枝花-米易；商铺地址：米易通威饲料厂大门正对面；在线联系：周宇；联系方式：0812-8＊****；适合经营：餐饮美食；房源描述：位于米易城边往攀枝花方向特色美食国道线上、全框架、无隔断、4米5层高、开间4米、深8米、外带门市后厨房卫生间、特别适合特色菜馆、整条路段最佳、国庆交房”。4.涉案房屋曾于2013年9月底到11月初，由左昌省出面与余泽欣达成口头出租协议，以100元／天的标准将涉案房屋租赁给余泽欣，租赁期间费用己分两次支付给左昌省。此次租赁钥匙系左昌省提供和收回。2014年3月、2015年3月，左昌省再次出面将涉案房屋租赁给杨兴军用于收购蔬菜，且涉案房屋钥匙系左昌省提供和收回，租金25000元也系左昌省收取（2014年3月租金15000元，2015年3月租金10000元），现涉案房屋由杨兴军租用。5.2014年8月、9月，林兴岗、王坤波二人曾与左昌省协商租用涉案房屋，左昌省收取了二人的订金2000元，但最后没有达成出租协议，左昌省将订金返还给了林兴岗、王坤波。6.2014年9月3日左昌省与周宇就解除双方所签《房屋租赁合同》达成口头协议，其内容为双方同意解除租赁合同，由左昌省返还周宇90000元。诉讼中，周宇认可左昌省已支付其4000元。原审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人协商一致，可以变更合同，也可以解除合同。本案中，周宇与左昌省自愿签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，系有效合同。此后，双方对合同的租赁期限进行了变更，但不影响合同的效力。根据左昌省将本案涉案房屋租赁给余泽欣、杨兴军的实情及其出示的其与周宇的对话录音内容表明，左昌省在2014年9月3日已与周宇就《房屋租赁合同》达成了解除合同、由左昌省返还周宇90000元的口头协议。该协议虽没有履行解除合同的手续，但不影响解除合同的合意效力，因此周宇与左昌省签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月3日解除。故对周宇要求解除其与左昌省签订的《房屋租赁合同》的主张，依法予以支持。因周宇在诉讼过程中认可左昌省已向其返还4000元，涉案房屋建成后，周宇未使用过该房屋的实情，左昌省应退还周宇预付租金86000元。左昌省虽然辩称其将涉案房屋出租他人，是受周宇的委托帮忙转租，所得租金也已交给周宇，但无确实充分的证据佐证，故不予支持。因双方在达成解除合同的合意时，并未约定租金利息，故对周宇要求左昌省支付预付租金利息的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周宇与左昌省于2012年7月22日签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月3日解除；二、由左昌省退还周宇预付的房屋租金人民币86000元，此款于判决生效后十五日内支付；三、驳回周宇的其他诉讼请求。原审宣判后，左昌省不服一审判决，向本院提起上诉称，双方签订《房屋租赁合同》后，被上诉人周宇即对外发招租广告，其将涉案房屋先后租赁给他人使用是经过周宇同意帮其转租的，所收租金也全部交给了周宇，双方一直在履行租赁合同，且签订合同时房屋正在修建中，《房屋租赁合同》约定的房屋面积和停车坪面积属于预测的，实际交付与合同约定可能存在误差，但并不影响其实现合同目的。尽管周宇一直要求解除租赁合同，但双方并未对解除合同达成口头协议，原审根据上诉人提供的录音资料证据确认双方达成口头解除租赁合同的协议属认定事实错误。综上，双方签订的租赁合同并未解除，上诉人不应退还租金，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查明事实依法改判。被上诉人周宇在二审中辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉，维持原判。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，周宇与左昌省签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应合法有效。由于签订合同时，涉案房屋正在修建，周宇预先支付了三年的租金100000元，在房屋竣工交房时双方为停车坪的面积是否符合合同约定产生纠纷后，涉案房屋一直由左昌省自行租给他人使用，钥匙的提供和收取以及租金的收取均是左昌省，对此左昌省也无异议，只是提出是帮周宇转租并已将租金交付给周宇，但其在一审和二审中均没有提供充分的证据证明确实已将租金交付给周宇，也不得周宇的认可，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不能的法律后果。故上诉人提出是帮周宇转租并已将租金交付给周宇的上诉理由不成立。关于上诉人提出双方签订的租赁合同未解除，上诉人不应退还租金，原审认定双方协议解除合同属认定事实错误的上诉理由，由于双方对在案证据左昌省提供的录音资料均无异议，该证据能够证明周宇一直要求解除租赁合同，左昌省在上诉状中也自认周宇一直要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，左昌省在周宇提出解除合同后并没有请求法院或仲裁机构确认解除无效，并且本案所涉房屋自竣工后一直由左昌省自行出租并收取租金，结合周宇从未实际使用涉案房屋的实情，左昌省已以自己的行为表明对周宇提出解除合同无异议。综上，原审判决双方签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除，左昌省退还周宇预付租金86000元具有事实依据和法律依据，故其提出租赁合同未解除，不应退还预付租金的上诉理由不成立。综上所述，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人左昌省提出的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由左昌省负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 顾 玉代理审判员 熊 疆代理审判员 李淑群二〇一五年十一月三十日书 记 员 丁海然 搜索“”