（2015）宁民终字第5774号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-14
案件名称
上诉人南京源创禽业发展有限责任公司、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司与被上诉人南京市雨花台区雨花街道花神庙社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京源创禽业发展有限责任公司,南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司,南京市雨花台区雨花街道花神庙社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第5774号上诉人（原审被告）南京源创禽业发展有限责任公司，住所地南京市浦口区石桥镇桥北路8号2-50。法定代表人吴云，该公司总经理。上诉人（原审被告）南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司，住所地南京市雨花台区雨花街道花神庙村。负责人赵仕孝，该分公司经理。两上诉人的共同委托代理人张益铭，男，1969年2月15日出生，汉族，南京源创禽业发展有限责任公司办公室主任。被上诉人（原审原告）南京市雨花台区雨花街道花神庙社区居民委员会，住所地南京市雨花台区花神大道8号。负责人王超，该居委会主任。委托代理人吴敏捷，江苏国成律师事务所律师。上诉人南京源创禽业发展有限责任公司（以下简称源创禽业公司）、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司（以下简称源创禽业雨花分公司）因与被上诉人南京市雨花台区雨花街道花神庙社区居民委员会（以下简称花神庙居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。花神庙居委会原审诉称，花神庙居委会将自有的位于花神庙村198号的厂房900平方米、办公用房200平方米、厨房及门卫用房50平方米整租给源创禽业公司，源创禽业公司交由源创禽业雨花分公司实际使用。双方约定租期自2012年10月1日至2014年9月30日，源创禽业公司每年向花神庙居委会支付租金50000元，管理费150000元，总计每年向花神庙居委会支付200000元。合同到期后，花神庙居委会因自身原因决定不再续租，并分别于于2014年6月5日、9月15日、9月23日、11月26日、1月25日向源创禽业公司发出不再续租要求其搬离的通知。但源创禽业公司一直无理强占花神庙居委会的房屋，导致花神庙居委会的损失日益加大，为维护花神庙居委会的合法权益，请求法院判令：1、要求源创禽业雨花分公司搬离花神庙居委会的房屋并且将房屋恢复原状；2、要求源创禽业雨花分公司赔偿花神庙居委会自2014年10月1日至2015年3月31日的租金损失93200元（计28元每平米，扣除已支付的赔偿金还有93200元未支付），并要求按同地段同类房屋同期租金的标准（计28元／月／平米）自2015年4月1日起支付花神庙居委会损失至实际搬离之日；3、要求源创禽业公司对诉讼请求的第2项内容承担连带责任；4、要求源创禽业公司、源创禽业雨花分公司承担本案的诉讼费用。源创禽业公司和源创禽业雨花分公司共同辩称，双方签订的租赁协议是真实意思表示，在租赁过程源创禽业公司所交租金受到了南京市房屋交易中心认可，源创禽业公司按照约定已全额支付租赁期间的租赁费用，并不欠花神庙居委会房屋使用费。且每次支付租金花神庙居委会都开好票据交由源创禽业公司，源创禽业公司按照票据支付，即使源创禽业公司延迟缴纳租金，也是由于花神庙居委会没有开好票据，延迟缴纳不是源创禽业公司的过错。花神庙居委会、源创禽业公司之间房屋租赁关系终止于法无据，源创禽业公司认为双方协议合法有效，请求法庭驳回花神庙居委会诉讼请求。原审经审理查明，2012年10月1日，花神庙居委会与源创禽业公司签订《协议书》一份，约定，花神庙居委会将位于花神庙村198号新建厂房约900平方米、办公用房约200平方米及厨房及门卫用房50平方米、场地约600平方米出租给源创禽业公司用于禽及禽蛋包装加工，租用期间自2012年10月1日至2014年9月30日止，租金每年为50000元，并每年支付管理费150000元。双方并就双方责任、纳税地点、违约责任等事项进行了约定。协议签订后，源创禽业公司即将上述房屋及场地交由其分支机构源创禽业雨花分公司使用。2014年6月5日、9月15日，花神庙居委会先后两次告知源创禽业公司租赁协议到期后，上述房屋不再出租给源创禽业公司使用，但源创禽业公司未予搬离。双方约定的租赁期限届满后，花神庙居委会多次要求源创禽业公司搬离租赁场地，源创禽业公司有意继续承租并承诺租金增至每月28元／平方米，但最终协商无果，花神庙居委会遂诉。原审另查明，南京市雨花台区花神庙村198号厂房及办公用房等并无产权证明或建设规划许可证等。自源创禽业公司承租上述房屋至2014年9月30日，源创禽业公司尚欠50000元房屋使用费未予支付，但于2014年11月26日向花神庙居委会支付房租150000元。上述事实，有当事人陈述、协议书、通知、承诺书、转账凭证、房租发票等证据予以证实。原审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。花神庙居委会与源创禽业公司签订租房协议书，将位于南京市雨花台区花神庙村198号新建厂房及办公用房等出租给被告源创禽业公司，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间关于南京市雨花台区花神庙村198号新建厂房及办公用房等房屋场地的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，花神庙居委会作为该房屋的出租方，且是房屋使用费的收取人，要求实际使用人即源创禽业公司的分支机构源创禽业雨花分公司立即迁让本案所涉房屋，符合法律规定，原审法院予以支持；因源创禽业公司已实际使用了房屋，应支付相应使用费用，故源创禽业公司交付的租金不予返还。关于自2014年10月1日起房屋占有使用费的标准，根据于双方协议到期后源创禽业公司自行承诺的租金标准（每月28元／平方米），应当符合相应房屋的市场价格，花神庙居委会以此标准主张自2014年10月1日起的房屋占有使用费，具有事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持，根据双方合同约定房屋面积，每日占有使用费为1073.33元。源创禽业公司辩称双方约定的租赁期内房租已经结清，但未能提供相应证据证明，故对该辩解原审法院不予采信。根据花神庙居委会主张的占有使用费情况，参照源创禽业公司自行承诺的租金标准（每月28元／平方米）及双方协议约定的承租房屋面积，抵扣源创禽业公司已经支付的100000元，截止2015年3月31日，花神庙居委会主张房屋占有使用费损失93200元，具有事实依据，符合法律规定，原审法院予以确认；源创禽业雨花分公司作为本案所涉房屋的实际使用人，依法应支付上述花神庙居委会的房屋使用费损失，源创禽业公司系涉案房屋的承租人，也系源创禽业雨花分公司设立者，亦应承担支付上述花神庙居委会的房屋使用费损失的责任。关于花神庙居委会诉请要求源创禽业公司将承租房屋恢复原状，但其未能提供恢复何种状态的证据，花神庙居委会该主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司于判决生效后十日内立即迁让位于南京市雨花台区花神庙村198号厂房及办公用房等房屋场地。二、南京源创禽业发展有限责任公司、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司于判决生效后十日内一次性向南京市雨花台区雨花街道花神庙社区居民委员会支付房屋使用费93200元，并自2015年4月1日起按每日1073.33元计付房屋使用费至实际迁出时。三、驳回南京市雨花台区雨花街道花神庙社区居民委员会要求南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司将房屋恢复原状的诉讼请求。如果南京源创禽业发展有限责任公司、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费用2130元减半收取1065元，保全费1520元，合计2585元，由南京源创禽业发展有限责任公司、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司共同负担。南京源创禽业发展有限责任公司、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律不当。原审法院按28元／平方米的价款计算租金，属认定事实不清，适用法律不当。二、原审中，被上诉人主张花神庙198号房屋产权，无建设工程规划许可证表明归其所有，原审法院却认定房屋归被上诉人所有不当。三、上诉人已经支付了被上诉人两年房租10万元，原审法院不予认定，还判决上诉人支付房屋使用费93200元，显失公平。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2、被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人花神庙居委会答辩称，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系事实清楚，诉争法律关系期满后，多次要求上诉人搬出涉案房屋。原审查明事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审中，除了上诉人对原审查明的“双方约定的租赁期限届满后，花神庙居委会多次要求源创禽业公司搬离租赁场地”有异议外，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人称被上诉人只通知了我方一次，并没有多次通知。本院二审查明涉案租赁房屋没有房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证。本院认为，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，由于被上诉人出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，故双方签订的租赁《协议书》无效。双方签订的《协议书》虽无效，但上诉人占有使用涉案房屋，依法应当向被上诉人支付房屋占有使用费。由于上诉人向被上诉人承诺将房屋租金增至每月28元／平方米，故原审法院根据上诉人的该承诺，结合相应房屋的市场价格，对于被上诉人以此标准主张房屋占有使用费予以支持并无不当，依法应予维持。上诉人认为原审法院按照每月28元／平方米的标准计算房屋使用费不当的意见不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，由于双方签订的房屋租赁合同无效，故上诉人理当将诉争房屋返还被上诉人，上诉人以涉案房屋无房屋所有权证及建设工程规划许可证为由拒绝向被上诉人返还房屋缺乏法律依据，本院不予支持。因上诉人占有使用涉案房屋不予返还，给被上诉人造成损失，原审法院根据花神庙居委会主张的占有使用费情况，参照源创禽业公司自行承诺的租金标准及双方协议约定的承租房屋面积，抵扣源创禽业公司已经支付的100000元，认定截止2015年3月31日，上诉人还应支付被上诉人房屋占有使用费损失93200元于法有据，依法应予支持。上诉人认为原审判决其还支付房屋使用费93200元显失公平的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由上诉人南京源创禽业发展有限责任公司、南京源创禽业发展有限责任公司雨花分公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晗庆代理审判员 吴 勇代理审判员 付 双二〇一五年十一月三十日书 记 员 俞梦霏 来源：