（2015）三民终字第1002号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-06-08

案件名称

李莉与三明市永星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省三明市中级人民法院

所属地区

福建省三明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

三明市永星房地产开发有限公司,李莉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十三条，第十四条，第十六条第一款，第二十一条，第二十五条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省三明市中级人民法院民事判决书（2015）三民终字第1002号上诉人（原审被告）三明市永星房地产开发有限公司。组织机构代码：56926760－7。法定代表人朱金锌，董事长。委托代理人刘珍福，福建枫桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李莉，女，1962年3月18日出生，汉族，沙县电信公司职工。委托代理人狄霞萍，沙县法律服务中心法律服务工作者。上诉人三明市永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）与被上诉人李莉房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2015）梅民初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人永星公司的委托代理人刘珍福，被上诉人李莉的委托代理人狄霞萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年7月3日，永星公司与李莉签订《商品房买卖合同》，永星公司将涉诉房屋以464252元出售给李莉，双方约定：李莉须于2013年7月3日前支付首付款148252元（其中公积金转入148252元），余款316000元7日内由永星公司协助李莉向银行申请按揭贷款。当日，双方办理上述《商品房买卖合同》的备案登记。2013年7月19日，永星公司向李莉出具《收款收据》，确认收到李莉支付的购房款148252元。后因双方就道付款能否退还协商未果，李莉于2015年1月8日诉至原审法院。要求判令：永星公司立即返还李莉购房款148252元，并承担本案诉讼费用。原审认为，永星公司与李莉撤销原《商品房买卖合同》，应视为双方之间的原房屋买卖合同关系已经解除。《﹤商品房买卖合同﹥撤销申请》的性质仅为预约合同，双方应依约签订新的《商品房买卖合同》。现双方未能签订新的《商品房买卖合同》，永星公司无权收取李莉的购房款，故李莉要求永星公司返还购房款148252元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：永星公司应于判决生效之日起三日内返还李莉购房款148252元。案件受理费3265元，因适用简易程序审理，减半收取1633元，由永星公司负担。上诉人永星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（1）原审已经认定李莉有同意和永星公司进行重新签订合同的真实意思表示，意味着双方当事人是为了解决原合同存在的问题，并非要解除合同关系。故整个案件应该围绕双方当事人所要解决的问题，即双方当事人的目的进行审理。⑵《（商品房买卖合同）撤销申请》（以下简称撤销申请）是体现双方当事人对合同履行进行的变更，而且仅是对签订合同时间进行变更，进行重新签订合同的目的是为了解决办理贷款的问题，《撤销申请》已经明确是由于个人原因，不能办理贷款，按2014年7月及目前的政策李莉是可以进行公积金贷款的。且所谓的撤销仅仅是到房地产管理部门办理合同登记备案的撤销，并非是李莉主张的解除《商品房买卖合同》，也不是对合同其他条款的变更。若需要对《商品房买卖合同》的其他条款进行变更，那么自然就会在《撤销申请》中给予体现，或者双方会签订补充合同条款。故原审否定李莉当时同意与永星公司签订内容和原购房合同相同的《商品房买卖合同》的认定是错误的。双方当事人无需要就重新签订合同的内容进行约定。⑶李莉在2014年6月30日提供《撤销申请》，而永星公司在2014年7月2日就通过三明市房地产管理信息网打印了《商品房买卖合同》，同时提交了备案申请。该行为与李莉提供《撤销申请》的时间差才两天，且在2014年7月2日开具了正式发票。并非是永星公司事后为了应付诉讼才实施的行为，该事实反映了双方当事人当时的真实意思表示。原审以上述行为是永星公司的单方行为，否认客观事实存在显然是错误的，至于永星公司通知李莉来签订合同是以电话方式进行通知，无法提供证据材料。但李莉没有按时来签订合同的事实是客观存在的。故对该事实原审的认定也是错误的。⑷原审判决认为：“《撤销申请》仅表明双方重新签订新合同的意思表示，其性质应为预约合同而非正式的购房合同。双方未签订新的购房合同，永星公司收取李莉的购房款148252元没有依据，应予以返还。”而双方当事人仅仅是为了解决李莉的个人贷款问题的目的，改变签订《商品房买卖合同》的签订时间，对于合同的其他条款并没有进行变更，双方的买卖关系并没有解除，李莉“不做更名，已交的首付款148252元不退款，在撤销完成后7日重新签订合同”的意思表示，显然是表示对原《商品房买卖合同》的履行方式，双方买卖合同关系没有解除，除改变签约时间外双方仍按原合同条款履行房屋买卖关系。显然原审认定《撤销申请》性质为预约合同是错误的。综上，原审认定事实错误、适用法律错误，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回李莉的诉讼请求。被上诉人李莉答辩称：双方之间的原《房屋买卖合同》经双方协商一致已依法解除，对双方不再具有约束力。双方就新的购房协议未能达成一致意见，现李莉要求永星公司退还购房预付款符合法律规定。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人永星公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人永星公司的上诉请求。案经审理，各方当事人对原审判决查明的主要事实没有异议，本院予以确认。另查明，李莉于2014年6月30日出具《﹤商品房买卖合同﹥撤销申请》一份给永星公司，该撤销申请载明：“买受人李莉（身份证：350402196203180024）与三明市永星房地产开发有限公司签订购房合同，合同号：2013070300003，因个人原因，不能办理贷款，现申请原购房合同撤销，但不做更名且已交付的首付款￥148252元不退款，并在撤销完成后7天内重新签订合同”。永星公司的工作人员林长洋于2014年7月1日在该撤销申请上签署“同意办理”。再查明，2014年7月2日，永星公司做了重新签订合同的准备（开具首付款发票、向房管部门申请新合同的备案登记、打印商品房买卖合同）。本案双方当事人争议的焦点是：李莉是否有权要求永星公司退还已交付的购房首付款。上诉人永星公司认为，从2014年3月23日起，在新的政策规定下，双方若重新签订《商品房买卖合同》，涉诉房屋可以办理公积金贷款并可以享受优惠。2013年6月30日，李莉据此申请撤销原《商品房买卖合同》，双方约定撤销合同后7日内重新签订合同。2014年7月2日，永星公司依约做了重新签订合同的准备（开具首付款发票、向房管部门申请新合同的备案登记、打印商品房买卖合同），但李莉却不予配合，未与永星公司签订新的购房合同。故双方之间的买卖合同关系尚未解除，李莉无权要求返还购房款。被上诉人李莉认为，因无法办理涉诉房屋的公积金贷款，双方协商一致解除之前签订的《商品房买卖合同》，并在三明市房屋交易中心办理了《商品房买卖合同》的撤销手续。依据约定，永星公司应将李莉支付的首付款148252元返还给李莉。李莉是应永星公司的要求签了《﹤商品房买卖合同﹥撤销申请》，该《申请》由永星公司出具，李莉是应永星公司的要求在上面填写。李莉的本意是要求解除合同并返还已付购房款，李莉事后并未重新签订购房合同，也说明李莉的本意是解除合同；首付款发票在永星公司处而非李莉处，说明该发票是永星公司在李莉不知情的情况下开出来的；2014070200002号《商品房买卖合同》没有李莉的签名，也不能说明已进行了相应的备案登记。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，2013年7月3日，永星公司与李莉签订《商品房买卖合同》（合同编号为：第2013070300003号），永星公司将涉诉房屋以464252元出售给李莉，双方约定：李莉须于2013年7月3日前支付首付款148252元（其中公积金转入148252元），余款316000元7日内由永星公司协助李莉向银行申请按揭贷款。当日，双方办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记。2013年7月19日，永星公司向李莉出具《收款收据》，确认收到李莉支付的购房款148252元。合同签订后，因李莉个人原因无法申请住房公积金贷款，但从2014年3月23日起，在新的政策规定下，双方若重新签订《商品房买卖合同》，涉诉房屋可以办理公积金贷款并可以享受优惠。李莉系具备完全民事行为能力的自然人，其于2013年6月30日出具《﹤商品房买卖合同﹥撤销申请》一份给永星公司，该撤销申请载明：“买受人李莉（身份证：350402196203180024）与三明市永星房地产开发有限公司签订购房合同，合同号：2013070300003，因个人原因，不能办理贷款，现申请原购房合同撤销，但不做更名且已交付的首付款￥148252元不退款，并在撤销完成后7天内重新签订合同”。永星公司的工作人员林长洋于2014年7月1日在该撤销申请上签署“同意办理”。从该撤销申请的内容上看，完全符合要约的构成要件，即李莉因个人原因无法申请住房公积金贷款，为了能够达到申请住房公积金贷款的条件，要求永星公司撤销原购房合同，并于撤销完成后7天内重新签订合同，且新的购房合同不做更名及已交付的首付款148252元不退款。应当认定为李莉已向永星公司发出要约，要求永星公司撤销原购房合同，并与其重新签订合同。永星公司的工作人员林长洋于2014年7月1日在该撤销申请上签署“同意办理”。应当认定永星公司对李莉的该要约作出承诺。双方以撤销原购房合同，重新签订购房合同为主要义务的契约已成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在该合同中，永星公司的主要义务为撤销原购房合同，并与李莉签订新的购房合同；李莉的主要义务为与永星公司签订新的购房合同，不做更名且已交付的首付款148252元不退款。2014年7月2日，永星公司依约撤销原购房合同并做了重新签订合同的准备（开具首付款发票、向房管部门申请新合同的备案登记、打印商品房买卖合同），足以认定永星公司已履行合同主要义务，即撤销原购房合同并为重新签订合同的做好准备工作。而李莉至今未与永星公司签订新的购房合同，其行为构成违约。根据合同全面履行原则，李莉应当继续履行与永星公司签订新的购房合同的合同义务。而已交付的首付款148252元不退款系该合同的组成部分，故在该合同被解除或被确认无效之前，李莉无权要求退还已支付购房首付款。综上所述，本院认为，李莉与永星公司就撤销原购房合同，重新签订购房合同等达成一致意见，李莉向永星公司出具《﹤商品房买卖合同﹥撤销申请》，永星公司同意按该撤销申请内容履行，故该撤销申请系双方当事人的真实意思表示，且该撤销申请中的内容未违反法律、法规的强制性规定，故应当认定双方以撤销原购房合同，重新签订购房合同为主要义务的合同已成立并生效，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而已交付的首付款148252元不退款系该合同的组成部分，故在该合同被解除或被确认无效之前，李莉无权要求退还已支付购房首付款。李莉要求永星公司退还购房首付款的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定《﹤商品房买卖合同﹥撤销申请》的性质为预约合同，双方未签订新的《商品房买卖合同》，永星公司无权收取李莉购房款属于认定事实错误，并导致适用法律错误，处理结果亦不当，应当予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2015）梅民初字第177号民事判决；二、驳回被上诉人李莉的诉讼请求。二审案件受理费3265元，由被上诉人李莉负担；一审案件受理费1633元，由被上诉人李莉负担。本判决为终审判决。审　判　长　吴　树　辉审　判　员　程　哲　明代理审判员　黄　莉　花二〇一五年十一月三十日书　记　员　谢彤薇（代）附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十六条要约到达受要约人时生效。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”