（2015）石法民初字第04852号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-10
案件名称
重庆璟鑫物业管理有限公司与王建伟、王俊力物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石柱土家族自治县人民法院
所属地区
石柱土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆璟鑫物业管理有限公司,王建伟,王俊力
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第六十八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）石法民初字第04852号原告重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道39号。组织机构代码证号：58148513-X。法定代表人谭婧洋，该公司总经理。委托代理人熊德明，该公司职工。委托代理人杜可，重庆星兴律师事务所律师。被告王建伟，男，生于1973年6月26日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告王俊力，男，生于1997年4月12日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人王建伟（系被告王俊力之父），生于1973年6月26日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司诉被告王建伟、王俊力物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由代理审判员石章润独任审判，适用简易程序（小额诉讼程序）于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告重庆璟鑫物业管理有限公司的委托代理人熊德明、杜可，被告王建伟（王俊力的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆璟鑫物业管理有限公司诉称：被告王建伟、王俊力购买了石柱土家族自治县＊＊小区房屋一套，房屋面积129.19㎡，二被告于2011年1月入住该房屋。2009年8月30日，重庆希望物业管理有限公司与＊＊小区开发商石柱土家族自治县国有资产投资经营公司签订了《前期物业管理合同》，对物业服务范围、物业收费标准及物业服务期限进行了约定。被告王建伟、王俊力自2012年4月1日起至2015年8月31日均没有缴纳物业管理费。2014年2月28日，原告重庆璟鑫物业管理有限公司与石柱县南宾镇＊＊小区业主委员会签订了《＊＊小区物业管理服务合同》。2014年，重庆希望物业管理有限公司将被告王建伟、王俊力未付的物业管理费债权权利转让给原告重庆璟鑫物业管理有限公司。重庆希望物业管理有限公司及原告重庆璟鑫物业管理有限公司通过电话、公告、发律师函等方式向被告催收物管费，但被告不予理睬。故起诉来院，请求人民法院依法判令被告王建伟、王俊力支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司物业管理费用4014.00元及资金利息，并由二被告承担本案诉讼费用。被告王建伟、王俊力辩称：1.原告重庆璟鑫物业管理有限公司与被告王建伟、王俊力没有合同关系；2.重庆希望物业管理有限公司擅自变更或者解除了合同；3.对重庆希望物业管理有限公司将债权转让给原告重庆璟鑫物业管理有限公司一事，被告毫不知情，无法同意其转让债权；4.《前期物业管理合同》属实，被告王建伟、王俊力自2012年4月1日起暂停缴纳物业管理费的事实也属实；5.暂停缴纳物业管理费事出有因：自2012年4月1日起重庆希望物业管理有限公司经营状况开始严重恶化，根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，应当先履行债务的当事人可以中止履行合同；小区存在安全隐患，严重威胁业主的生命和财产安全；绿化管理不加强，对私自改建，乱搭乱建等行为，重庆希望物业管理有限公司视而不见，缺乏管理。经审理查明：被告王建伟、王俊力购买了重庆市石柱土家族自治县＊＊小区房屋一套，房屋面积为129.19㎡，二被告于2011年1月入住该房屋。2009年8月30日，＊＊小区的建设单位石柱土家族自治县国有资产投资经营公司与重庆希望物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由重庆希望物业管理有限公司对＊＊小区进行物业服务，对住宅的收费标准为0.6元／月／平方米。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，合同期限为2009年9月1日至2012年8月31日。2010年6月21日，石柱土家族自治县发展和改革委员会对＊＊小区试行物业服务收费标准进行了批复：一、公共服务收费项目及标准：1.物业服务费（住宅）0.6元／㎡／月；2.维修养护费0.25元／㎡／月。二、此标准为试行标准，在试行期间，应下浮30%收费。下浮30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时申报物业服务正式收费标准。石柱土家族自治县物价检查所据此监制了＊＊小区物业服务收费公示牌，对住宅物业服务费和日常维护费的收费标准公示为0.85元／㎡／月。对公共设施设备水电费实行预收费，6.00元／户／月，年底据实结算，多退少补。《前期物业服务合同》期限届满后，未签订正式的物业服务合同，但仍由重庆希望物业管理有限公司提供物业服务至2014年2月28日。2014年2月28日，原告重庆璟鑫物业管理有限公司与石柱县南宾镇＊＊小区业主委员会签订了《＊＊小区物业管理服务合同》，约定由原告重庆璟鑫物业管理有限公司对＊＊小区进行物业服务，住宅按照0.80元／月／平方米收取物业管理服务费，业主应于每月10-22日交纳物业服务费。共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。合同期限为2014年3月1日起至2017年2月28日止。2014年12月17日，重庆希望物业管理有限公司与重庆璟鑫物业管理有限公司签订《债权转让协议》（附2010年7月-2014年2月物业费欠费明细表），重庆希望物业管理有限公司将其对明细表上记载的业主未交纳的物业管理费转让给重庆璟鑫物业管理有限公司，由重庆璟鑫物业管理有限公司行使收取物业管理费的权利，重庆希望物业管理有限公司不再对＊＊小区欠费业主行使债权人权利。被告王建伟、王俊力的名字及欠费情况在所附明细表上。重庆希望物业管理有限公司当日便将债权转让的事实予以了公告。被告王建伟、王俊力自2012年4月1日起拒绝交纳物业管理费，2015年1月16日，重庆璟鑫物业管理有限公司在公告栏张贴了催费通知书。庭审中，原告要求被告以2015年1月16日前未交纳的物业管理费为基数，按中国人民银行公布的贷款利率计算资金利息至付清时止。以上事实，不仅有原告的起诉状在卷佐证，更有涉案的石柱土家族自治县发展和改革委员会文件石发改价格（2010）31号、＊＊小区物业服务收费公示牌、《前期物业服务合同》、《债权转让协议》、物业费欠费明细表、公告、《＊＊小区物业管理服务合同》等证据，经庭审举示质证后收集在卷，相互印证，可以认定。本院认为，《前期物业服务合同》和《＊＊小区物业管理服务合同》分别系建设单位石柱土家族自治县国有资产投资经营公司、石柱县南宾镇＊＊小区业主委员会依法与物业服务企业签订，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，对物业服务企业和涉案小区的所有业主具有约束力。对被告王建伟、王俊力与重庆璟鑫物业管理有限公司没有合同关系的辩称理由，与事实不符，本院不予采信。《前期物业服务合同》期满后，建设单位和业主委员会没有聘请新的物业管理公司，也没有签订新的物业服务合同，由重庆希望物业管理有限公司继续提供物业服务至2014年2月28日，此期间的物业管理费应当参照《前期物业服务合同》进行计算。作为小区业主，被告王建伟、王俊力接受了物业服务，自2012年4月1日起却不按时足额缴纳物业管理费，不仅有违合同约定，更违反了诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。2014年12月17日，重庆希望物业管理有限公司与原告重庆璟鑫物业管理有限公司签订《债权转让协议》，将其对欠费业主的债权转让给原告重庆璟鑫物业管理有限公司，合法有效，签订《债权转让协议》后，重庆希望物业管理有限公司对债权转让的事实予以了公告，原告重庆璟鑫物业管理有限公司也在该单元楼公示栏张贴了催费通知书，重庆璟鑫物业管理有限公司即取得了对欠费业主的物业管理费请求权。原告重庆璟鑫物业管理有限公司请求判决被告王建伟、王俊力支付物业管理费，合法有据，本院予以支持。但合理计算为：2012年4月1日-2014年2月28日期间的物管费为：23个月×0.60元／㎡／月×129.19㎡=1782.82元；2014年3月1日-2015年8月31日期间的物业管理费为：18个月×0.8元／㎡／月×129.19㎡=1860.34元，以上二项合计为3643.16元，对超过合理部分，本院不予支持。被告王建伟、王俊力辩称重庆希望物业管理有限公司经营严重恶化，却没有提供相应的证据予以证明，且《中华人民共和国合同法》第68条系对不安抗辩权的规定，本案中，被告王建伟、王俊力接受物业服务后，才按合同约定支付物业管理费，属后履行义务一方，不符合行使不安抗辩权的条件。对被告王建伟、王俊力辩称的重庆希望物业管理有限公司缺乏管理、存在安全隐患、威胁业主的生命和财产安全的问题，如果被告认为物业服务企业的服务不到位、不合格，可以通过提出建议或者请求业主委员会要求限期整改、选聘新的物业服务企业等形式行使自己的权利，该情形不属于拒缴物业管理费的事由。故对被告王建伟、王俊力的以上辩称理由，本院不予采信。原告请求被告按中国人民银行公布的贷款利率支付2012年4月1日至2015年1月16日期间所欠物管费的资金利息，由于《债权转让协议》中，重庆希望物业管理有限公司只是将物业管理费转让给原告重庆璟鑫物业管理有限公司，并没有约定将资金利息一并转让给原告，故原告要求被告王建伟、王俊力支付2012年4月1日至2014年8月31日期间物管费的资金利息，本院不予支持。原告要求被告支付2014年9月1日至2015年1月16日期间物业管理的资金利息至付清时止的请求，合法有据，本院予以支持。计算资金利息的基数为：4个月×0.8元／㎡／月×129.19㎡＋16／31个月×0.8元／㎡／月×129.19㎡=466.75元。原告重庆璟鑫物业管理有限公司请求被告王建伟、王俊力支付2012年4月1日起至2015年8月31日的公摊费，由于双方对公摊费的约定为据实结算、多退少补，原告也未提供相应的证据证明公摊费的金额，故对原告要求被告王建伟、王俊力支付公摊费的请求，本院不予支持。双方可自行结算或在提供相关证据后另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告王建伟、王俊力于本判决生效后十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2012年4月1日至2015年8月31日期间的物业管理费3643.16元（叁仟陆佰肆拾叁元壹角陆分）；二、限被告王建伟、王俊力于本判决生效后十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2014年9月1日至2015年1月16日期间的物业管理费资金利息，以466.75元（肆佰陆十陆元柒角伍分）为基数，从2015年1月16日起，按照中国人民银行公布的贷款利率计算至付清时止；三、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告王建伟、王俊力未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王建伟、王俊力连带负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定分期履行的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 石章润二〇一五年十一月三十日书 记 员 宋来勇 百度搜索“”