（2015）锡民终字第2290号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-06
案件名称
许震与交通银行股份有限公司无锡分行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许震,交通银行股份有限公司无锡分行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第2290号上诉人（原审原告）许震（曾用名许孟洪）。委托代理人邹季东，江苏国山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市人民中路198号。负责人鲁敏，该行行长。委托代理郭建新，江苏谋盛律师事务所律师。上诉人许震因与被上诉人交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行无锡分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第1286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：许震与交行无锡分行存在长期租赁关系，双方最近签订的一份租赁合同为2014年10月17日的房屋租赁合同。合同中约定，许震将座落于宜城街道荆溪南路43号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给交行无锡分行，建筑面积为172.45平方米。租赁用途为作为宜兴东山支行营业用房使用。租赁期限自2014年10月18日起至2015年4月17日止。租期内的租金合计49900元。同时，合同第七条约定，除出租方同意续租外，承租方应在本合同的租期届满后的30日内返还该房屋，未经出租方同意逾期返还房屋的，承租方应按日租金的1.2倍向出租方支付该房屋的占用使用费。承租方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，在相邻店铺的界限处以隔墙隔断。返还时，应经出租方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。2015年4月17日租期届满后，交行无锡分行未再续租。后许震诉至法院，要求判令：1、交行无锡分行立即按合同要求恢复房屋的水电设施、厨房和卫生设施各二套、楼梯防盗不锈钢拉门、底楼大理石地面、二楼卧室实木地板，恢复墙壁的白净和楼顶的吊装后交还租赁房屋；2、支付自2015年4月18日起至实际交房之日止按日租金1.2倍计算的房屋占用费；3、诉讼费由交行无锡分行承担。涉案房屋原登记于许震一人名下，后变更为许震与许原（系许震之子）二人共有。审理中，许原向法院出具书面说明称，其委托许震全权处理上述房屋的对外租赁事宜，并同意由其父亲享有该套房屋因诉讼可能带来的全部权利。上述事实，有许震提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、常住人口登记卡、说明及庭审笔录等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：如何理解租赁合同中约定的“正常使用后的状态”；租期届满后，交行无锡分行交付的租赁房屋是否已经满足了前述条件？许震认为，“正常使用后的状态”应以其房屋出租时的状态为准，具体要求为：底楼为大理石地面，二楼的三间卧室为实木地板，墙壁白净，楼顶吊装完整，水电设施铺就，具备厨房和卫生设施各二套，楼梯处安装防盗不锈钢拉门。且房屋是否符合正常使用后的状态还需经其验收。租期届满后，交行无锡分行交付的租赁房屋并未达到上述要求，且房屋屋顶漏水。许震为证明其主张，向法院提供了宜兴市公证处出具的公证书一份，公证内容为2015年6月4日涉案租赁房屋的现场照片，照片显示房屋内仍堆放着砖块，地面、墙面、天花板等尚不平整。交行无锡分行认为，“正常使用后的状态”是指房屋通水、通电、有门有窗、地面平整等一般可以居住的基础状态，而非许震主张的出租时的状态。租期届满，其刚搬迁结束时，确实没有将房屋恢复至正常使用后的状态，因为当时租赁双方在谈补偿问题，不需要其恢复，而是直接给予补偿。后双方未能谈妥，其开始恢复房屋。至2015年5月25日，房屋已经符合正常使用后的状态，其邮寄了通知书，通知许震验收房屋。且许震已经对外张贴招租广告，可见对房屋现状是认可的。交行无锡分行为证明其主张，向本院提供了现场照片8张，其称系2015年6月初拍摄，照片显示地面、墙面、天花板完好。原审中，法院于2015年8月14日前往涉案租赁房屋现场进行勘察。房屋一楼地面为瓷砖铺就，二楼除一个房间为实木地板外，其余房间及走廊均用瓷砖铺就。房屋内的墙面已经粉刷，天花板吊装完好，仅有部分角落不够平整。房屋内的水龙头已通水，电灯已通电。许震于原审法庭辩论终结后向法院提交变更诉讼请求申请书，要求变更第一项诉讼请求为，判令交行无锡分行支付其为实现合同目的所需的必要支出133450元。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，许震作为房屋共有人之一，对外与交行无锡分行签订了房屋租赁合同，且该出租行为得到了其他共有人的追认，故该租赁关系合法有效，受法律保护。根据合同约定，交行无锡分行应于租期届满后30日内返还符合“正常使用后的状态”的房屋；逾期返还房屋的，应按日租金的1.2倍支付房屋占用使用费。审理中，对于“正常使用后的状态”，租赁双方存在不同理解。法院认为，根据通常理解，房屋的地面、墙面、天花板平整且完好，房屋内通水通电即可视为已经符合正常使用后的状态，而不应延伸解释为房屋出租时的状态。根据许震提供的2015年6月4日的现场照片，截至本案立案受理时，房屋尚未完全符合双方约定的交还状态，但根据交行无锡分行庭审时提供的现场照片以及法院的现场勘察情况，房屋已经大致符合前述要求，故对于许震的第一项诉讼请求，法院不予支持。对于许震庭审中提出的房屋漏水问题，其未提供证据证明系承租方使用过程中造成，法院不予理涉。交行无锡分行逾期返还符合双方约定的房屋，应当按照日租金的1.2倍支付占用使用费。因无法确定租赁房屋达到合同约定的具体时间，故法院酌情确定逾期返还房屋期间的占用使用费为14970元。原告增加诉讼请求的，应当在法庭辩论终结前提出。本案中，许震变更诉讼请求已超过法定时限，法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、交行无锡分行应于判决发生法律效力之日起十日内向许震支付逾期返还房屋期间的占用使用费14970元。二、驳回许震的其他诉讼请求。如交行无锡分行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元（许震已预交），由交行无锡分行负担，并于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给许震。许震不服原审判决，向本院提起上诉称：1、正常使用后的状态应该是能正常使用，应考虑其租赁前的状态及房屋用途的特点，虽然上诉人目前无法提供租赁前的状态但至少应考虑底楼店铺、二楼住宅的使用特点，但房屋的现状根本达不到正常使用的要求。2、被上诉人拟返还的房屋至今尚不符合合同约定的条件，未经出租人验收认可，被上诉人也未结清租赁期间应承担的水电费用，已构成对合同的违约，应按日租金的1.2倍计算至该判决确定之日止支付房屋占用费，而非一审判决认定的逾期一个半月。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人交行无锡分行辩称：上诉人的涉案房屋已经招租，表明房屋收回后用于出租。且上诉人亦未向法院提供交由其租赁时的房屋原状的具体情况。其已经将承租房屋进行修缮，完全符合正常使用的条件。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，被上诉人交行无锡分行明确愿意再行向上诉人补偿29000元以示和解诚意。本院认为：本案纠纷因许震与交行无锡分行对“正常使用后的状态”的表述和理解有偏差未能达成共识，原审法院特此前往涉案房屋现场勘察，交行无锡分行对相邻店铺的界限处已用隔墙隔断，相应房屋铺设了瓷砖、实木地板、墙面粉刷、已吊装天花板、已通水、通电并安装了水槽和厨柜，认为该房屋基本符合“正常使用后的状态”要求，故酌定交行无锡分行支付逾期返还房屋期间的占用使用费为14970元，有据可依，并无不当。许震又提出要求恢复原状，却无法提供房屋租赁前的具体状况和相关依据，对此请求本院不予采纳。而交行无锡分行已考虑其租赁前一层为商用二层为住房的房屋用途特点，对涉案房屋进行了装修且交行无锡分行在二审中表示愿意另行向许震补偿29000元，该行为系当事人真实意思表示，亦有利于矛盾化解，本院予以认可。故在一审的判项的基础上，本院依法予以加判。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判。二、交行无锡分行于本判决发生法律效力之日起十日内另行向许震支付补偿29000元。二审案件受理费80元，由上诉人许震负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一五年十一月三十日书记员 杨 志 更多数据：搜索“”来源：