（2015）威民一终字第1077号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-21
案件名称
韩越与山东龙之韵房地产开发有限公司、威海华油置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东龙之韵房地产开发有限公司,韩越,威海华油置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第1077号上诉人（原审被告）山东龙之韵房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区新村西路67号。法定代表人田东，经理。委托代理人张杰，山东国君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩越。委托代理人孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。原审被告威海华油置业有限公司，住所地乳山市经济开发区东山路南。法定代表人高见，经理。上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2011）乳民重字第217判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2009年8月29日，原告与被告威海华油置业有限公司、山东龙之韵房地产开发有限公司乳山分公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告威海华油置业有限公司与山东龙之韵房地产开发有限公司乳山分公司合作开发的位于乳山银滩旅游度假区爱琴海景30栋2单元303室住宅楼一套，建筑面积84.34平方米，单价每平方米3540元，共计房款298564元。该合同第十一条约定，被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、原告退房，被告在买受人提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.1％赔偿原告损失。上述合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款89661元，余款21万元在银行办理了按揭贷款。另外，原告还向被告交付了担保费、契税、办证费、暖气初装费、煤气入网费、房屋维修基金17870元。被告于2010年4月10日将房屋交付原告使用。被告开发建设的涉案工程于2010年3月2日取得威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，并于2011年7月25日办理了大产权证。2011年8月25日，原告诉至原审法院，请求判令解除其与二被告之间的商品房买卖合同，返还购房款、利息及其他各项费用共计317931元。二被告辩称，双方的商品房买卖合同不应当解除。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是在交付使用后90天内办理产权登记手续。而且原告占有商品房一年多，原告能够自行办理登记而不办理，责任在原告，原告行使解除权也超过了法定期限，故不同意解除双方合同。另外，原告是与被告山东龙之韵房地产开发有限公司之间的买卖合同，与被告威海华油置业有限公司无关。据上述事实，原审法院认为，原告与被告威海华油置业有限公司、山东龙之韵房地产开发有限公司乳山分公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效。本案中，二被告在2010年4月10日将涉案房屋交付原告使用，按照合同约定，二被告应当自2010年4月10日起9O日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二被告于2010年3月2日取得了威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，但该备案并非合同约定的办理权属登记需要出卖人提供的全部资料，二被告对其按照合同约定履行了到产权登记机关备案的全部备案资料的职责，未提供充分的证据证实。根据被告提供的证据，二被告于2011年7月25日取得涉案房产的初始登记，原告在此日期后才可以办理所购买房屋的产权证书，原告在合同约定的交接房屋后90日内不能办理产权证书，属于被告的责任，被告构成违约。因此，原告按照合同第十一条第1项约定，请求解除原、被告之间的商品房买卖合同，由被告返还原告的已付房价款及其他费用的主张，予以支持。原告为购买涉案房产支付房价款和向银行按揭贷款，原告为此要求二被告支付利息损失的诉讼请求，应当予以支持。被告威海华油置业有限公司辩解称，原告是和山东龙之韵房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，与被告华油置业有限公司无关，从原、被告签订的合同看，合同出卖人一栏上有被告威海华油置业有限公司和被告山东龙之韵房地产开发有限公司的合同专用章，在被告提交的乳山房权证银滩字第××号产权证看，房屋所有权人为山东龙之韵房地产开发有限公司乳山分公司和被告威海华油置业有限公司共同共有，因此被告威海华油置业有限公司的辩解理由，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项之规定，于2015年8月7日判决：一、解除原告韩越与被告威海华油置业有限公司、山东龙之韵房地产开发有限公司的商品房买卖合同；二、被告威海华油置业有限公司、山东龙之韵房地产开发有限公司返还原告韩越银行按揭贷款21万元及利息（利息从2010年1月5日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决执行之日止）和已付房价款89661元；三、被告威海华油置业有限公司、山东龙之韵房地产开发有限公司返还原告韩越契税、办证费用、房屋维修基金、暖气初装费、煤气入网费等费用共计18270元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6097元，由二被告承担。宣判后，上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原判决仅以交接房屋后90日内未办理产权证书认为上诉人违约，与事实不符；同时判决解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同，证据不足。上诉人在合同签订后，已经履行了合同义务，在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被上诉人占有商品房一年多，能够自行办理登记而不办理，责任在被上诉人，其理应自己承担逾期办证的责任。故原判决解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是错误的。二、因原判决解除合同与事实不符，并据此判决上诉人支付按揭贷款及利息、契税、办证等费用没有事实和法律依据。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人韩越答辩称，根据双方诉争合同约定，上诉人应在商品房交付使用后90日内为被上诉人办理房屋产权证书，双方当事人于2010年4月10日交接房屋，依据合同约定上诉人应在2010年7月10日前提供被上诉人办理产权证书需要由上诉人提供的资料，但上诉人直到2011年7月25日才取得房屋初始确权证书，已严重违约。被上诉人据此请求解除合同，符合双方合同约定。原审判决正确，请求二审法院维持原判。原审被告威海华油置业有限公司未予述辩。二审期间，上诉人提供被上诉人交纳诉争房屋水电费的影印件5份，拟以证明被上诉人自接收诉争房屋后一直交纳水电费；同时主张，依据双方当事人约定，被上诉人可免交5年的物业费，自2015年开始应交纳物业费，被上诉人亦交纳了2015年的物业费。上诉人据此认为被上诉人一直正常使用诉争房屋，被上诉人现虽请求解除合同，但根据其实际履行行为看，仍欲继续履行合同。上述证据经质证，被上诉人对其真实性没有异议，亦认可其交纳了诉争房屋的水电费，但主张诉争房屋交接后，其一直没有实际居住使用诉争房屋，因房屋的现管理使用人系被上诉人，故其交纳了2015年的物业费；同时认为，在诉争商品房预售合同未解除前，被上诉人对诉争房屋享有管理、使用的权利，但该管理、使用行为并不代表被上诉人不想解除诉争合同。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，诉争商品房预售合同应否解除、上诉人应否返还被上诉人购房款、利息及相关费用系二审期间双方当事人争执的焦点问题。首先，根据该合同约定，上诉人方应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由上诉人方提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人方的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则被上诉人有权要求退房；其次，从双方履行情况看，上诉人方于2010年4月10日将合同约定房屋交付被上诉人使用，按照合同约定，上诉人方应当自2010年4月10日起9O日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而上诉人方直至2011年7月25日方才取得涉案房产的初始登记，至此已超过双方合同约定期间1年有余，其提供的证据亦不足以证实其已按照合同约定期限履行了作为出卖人应履行的资料报备案及协助义务，故应认定上诉人违约。被上诉人请求解除合同，于法有据，亦符合诉争合同约定，应予支持；再次，根据《中华人民共和同合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据上述分析，诉争合同应予解除，则上诉人应承担返还购房款及利息、并赔偿被上诉人相关损失的违约责任；第四，双方当事人系因诉争合同应否解除产生争议并成诉，在该合同未被司法确认解除前，被上诉人占有使用房屋并交纳物业费，系依据合同约定行使相关权利义务，并不当然产生其拟继续履行合同的法律后果，且被上诉人于诉讼中明确表示不愿继续履行合同，故上诉人该上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不当，本院不予支持。原判结果正确，应予维持。但原判决未确认上诉人的金钱债务履行期间，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持乳山市人民法院（2011）乳民重字第217判决，即（一）解除被上诉人韩越与原审被告威海华油置业有限公司、上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司的商品房买卖合同；二、原审被告威海华油置业有限公司、上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司返还被上诉人韩越银行按揭贷款21万元及利息（利息从2010年1月5日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决执行之日止）和已付房价款89661元；三、原审被告威海华油置业有限公司、上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司返还被上诉人韩越契税、办证费用、房屋维修基金、暖气初装费、煤气入网费等费用共计18270元。上述有金钱给付义务的条款，上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司、原审被告威海华油置业有限公司均于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6097元，由上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司和原审被告威海华油置业有限公司承担；二审案件受理费6097元，由上诉人山东龙之韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯进荣代理审判员 侯善斌代理审判员 蒋 涛二〇一五年十一月三十日书 记 员 刘双双 来自：