（2015）定中民三终字第188号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-23
案件名称
于继萍与刘万福房屋租赁合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
甘肃省定西市中级人民法院
所属地区
甘肃省定西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于继萍,刘万福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）定中民三终字第188号上诉人（原审被告及反诉原告）于继萍，女，1972年4月19日生。委托代理人袁熹东，甘肃德鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告及反诉被告）刘万福。委托代理人郭××。系刘万福妻子。上诉人于继萍（反诉原告）与被上诉人刘万福（反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，安定区人民法院于2014年10月10日作出了（2014）安民二初字第588号民事判决，刘万福不服，提出上诉，本院于2015年4月13日作出（2015）定中民三终字第12号民事裁定，撤销原判，发回重审。安定区人民法院又于2015年7月7日作出（2015）安民二初字第513号民事判决。宣判后，于继萍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，甘肃××公司（简称××公司）与甘肃××公司（简称泰×公司）签订房屋租赁合同约定，××公司将位于定西市安定区大十字商业楼一至三层楼房出租给泰×公司经营使用；租赁期限自2012年12月31日至2013年12月31日；合同签订时一次性交清年租金10万元；在租赁期需转移第三方时，必须经双方协商同意并重新签订租赁合同；承租人将房屋转租、转借或转让，经核实后终止合同。在该合同履行前期，2012年5月2日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告将位于定西市中华路××号商业楼的二、三层商铺房出租给被告经营使用，租费每年15万元，租赁费按年支付，第一年的租费签订合同时交清，以后每年的租费于第二年的五月份交清；合同期限自2012年5月2日至2015年5月2日，每次租赁期限为3年，租赁期限届满有权续租；原告将出租房内的沙发、投影仪以55000元（已付20000元）的价额转让给被告；在租赁期内，被告对租赁房屋装修装潢的动产归被告所有；被告如不按期交纳房租费，每推迟一日，被告应承担5‰的违约金，逾期一月不交纳房租费，原告有权解除租赁合同；原告保证在租赁期内不得收回房屋，如提前收回出租房，承担年租费50%的违约金并赔偿因装饰房屋造成的损失。在合同履行过程中，因被告已支付2013年租赁费15万元，2013年房租费12.5万元，因被告未按约定交纳租赁费，致原告提起诉讼。重审中，原告（反诉被告）诉讼请求变更为：1、要求被告返还承租的房屋；2、支付拖欠原告2013年房租费25000元；3、被告支付拖欠原告2014年5月2日至交付房屋之日止每日411元的房租费；4、被告承担从2014年5月3日止7月2日共计60天的违约金45000元；5、被告给付原告设备转让费35000元，取暖费10000元不再请求；6、被告承担诉讼费用。对被告的反诉请求，原告同意承担15000元电费。被告（反诉原告）反诉请求变更为：第一、承担原告设备款35000元，第二年租费25000元，驳回原告的其他诉讼请求；第二、由反诉原告刘万福承担电费15000元，赔偿损失151115元。另查明，“泰×公司”系刘万福及妻子夫妻二人投资或控股的有限责任公司，刘万福以个人名义将诉争的房屋转租给于继萍，其妻郭××亦同意。但对该房屋转租时未征得出租人同意。2014年4月，“××公司”在催收房租费时得知刘万福已将诉争的房屋转租给于继萍，2015年“××公司”又与“泰×公司”补签了房屋租赁合同，租期为2014年1月1日至2015年12月31日。于继萍承租房屋后开办了“××休闲会所”，2015年2月10日，因违反《中华人民共和国消防法》的规定，被定西市公安消防支队安定大队查封并责令限期改正，2015年3月10日，根据“××休闲会所”的申请，检查该场所已停止营业，故解除查封决定。2015年3月27日，根据于继萍申请，定西市安定区文化广播影视局注销了其娱乐经营许可证。截止案件重审时，于继萍对诉争房屋还在实际占有。再查明：2013年11月29日，安定区人民法院作出（2013）安刑初字第188号刑事判决，以于继萍犯容留卖淫罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金3000元。2015年3月30日，定西市安定区司法局根据安定区人民检察院2015年3月19日安检监建（2015）第04号检察建议书，向安定区人民检察院答复，经调查并协调安定区文化广播影视局，已注销于继萍的娱乐许可证，收缴了所颁发的许可证。认定上述事实的证据有双方当事人的陈述、“××公司”与“泰×公司”于2015年3、4月补签的房屋租赁合同、定西市消防支队安定区大队证据材料、定西市安定区司法局证明2份、“泰×公司”的营业执照及公司章程、“××公司”法人代表张志强的证言1份、安定区人民法院（2013）年安刑初字第188号刑事判决书等。原审认为，房屋出租人“××公司“与承租人“泰×公司”签订了房屋租赁合同，约定租赁期一年（2012年12月31日至2013年12月12月30日），但此前该房屋已由“泰×公司”承租。“泰×公司”系自然人投资或控股的有限责任公司，该公司股东为刘万福夫妻二人，刘万福作为“泰×公司”的法人代表，经其妻子郭××同意以个人名义于2012年5月2日将诉争的房屋转租给于继萍，约定租赁期为三年（2012年5月2日至2015年5月1日），转租时未征得出租人同意。2014年4月，“××公司”在催收房租费时得知刘万福已将诉争的房屋转租给于继萍，后又在2015年与“泰×公司”补签了房屋租赁合同，租赁期为2014年1月1日至2015年12月31日。故此，虽然“××公司”与“泰×公司”签订的租房合同约定承租人不得擅自转让、转租房屋，但作为房屋出租人的“××公司”在知道承租人将租赁房屋转租给第三人后六个月内未提出异议，亦未按照“××公司”与“泰×公司”的约定终止合同，同时，又与“泰×公司”补签了房屋出租合同，“××公司”的行为应认定为对刘万福的转租行为的追认。故刘万福与于继萍签订的房屋租赁合同合法有效。于继萍就应按照其与刘万福签订的房屋租赁合同的约定履行义务。案件重审中，于继萍申请本院依职权调取的定西市消防支队安定区大队及安定区司法局的证明材料，用以证明刘万福在2014年将其起诉后，其经营受到影响，2015年3月后再未经营的事实。但以上两份证据均证实停止营业及注销娱乐经营许可证是其个人申请后上述机关作出的决定。于继萍以此作为抗辩拒交房租费的理由不能成立，本院不予支持。关于于继萍反诉要求刘万福赔偿损失的请求，因租赁合同有效且已履行完毕，故其反诉请求不能成立，本院不予支持。关于于继萍反诉要求刘万福支付电费15000元的请求，庭审中刘万福表示愿意支付，本院予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）刘万福与被告（反诉原告）于继萍订立的房屋租赁合同有效。二、被告（反诉原告）于继萍于判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘万福交付承租的位于定西市安定区中华路51号第二、三层房屋；三、由被告（反诉原告）于继萍给付原告（反诉被告）刘万福2013年租费25000元；2014年5月2日至2015年5月1日的租费150000元，并承担从2015年5月2日至交付房屋之日每日411元的租费；给付设备转让费35000元；承担违约金45000元；四、由原告（反诉被告）刘万福给付被告（反诉原告）于继萍垫付的电费15000元；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。以上相抵，由被告（反诉原告）于继萍给付原告（反诉被告）刘万福240000元，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3101元，由被告（反诉原告）于继萍负担；反诉案件受理费7420元，由原告（反诉被告）刘万福负担551元，由被告（反诉原告）于继萍负担6869元；鉴定费13000元，由被告（反诉原告）于继萍负担。宣判后，于继萍不服，上诉称：原判认定事实不清，证据不足。（一）重审认定2015年甘肃××公司与甘肃××公司补签了房屋租赁合同而认定房屋租赁合同有效错误。存在出租人、承租人恶意串通，损害次承租人利益之嫌。（二）重审适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条一款的规定错误。（三）据《合同法》第五十四条第二款规定，双方所签订的合同因被上诉人缔约时采取欺诈行为致上诉人陷入错误认识（对订立合同后的期待利益及标的物的装修投入）而导致合同可撤销。（四）上诉人作为利益受害方有权请求人民法院对房屋租赁合同予以撤销。（五）上诉人诉请赔偿损失和返还原物的依据是《合同法》第五十八条的规定。（六）上诉人是否实际造成损失的问题。因被上诉人的欺诈行为致上诉人无法实现合同目的且投入巨资装修，故上诉人的反诉请求应予支持。另一审判决中案件受理费负担部分错误。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。刘万福服判未答辩。二审查明的事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，2007年5月甘肃××公司（简称××公司）与甘肃××公司（简称泰×公司）签订房屋租赁合同，将涉案的房屋出租给泰×公司，双方口头约定合同期限为10年，书面合同一年一签。2012年12月31日双方签订的合同约定，××公司将位于定西市安定区大十字商业楼一至三层楼房出租给泰×公司经营使用。泰×公司系自然人投资或控股的有限责任公司，该公司股东为被上诉人刘万福夫妻二人。2012年5月2日，被上诉人作为泰×公司的法定代表人，经其妻郭××的同意以其个人名义将诉争的房屋转租给上诉人于继萍，转租时未征得出租人同意。但在2014年4月，××公司在催收房租费时得知被上诉人已将诉争的房屋转租给上诉人，并于2015年又与泰×公司补签了房屋租赁合同，租赁期限为2014年1月1日至2015年5月31日。虽然××公司与泰×公司签订的租房合同约定承租人不得擅自转让、转租房屋，但作为房屋出租人的××公司在知道承租人将租赁房屋转租给第三人后6个月内未提出异议，也未按约定终止合同，同时，又与泰×公司补签了房屋出租合同，××公司的行为应认定为对被上诉人转租行为的追认。故被上诉人刘万福与上诉人于继萍签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。上诉人于继萍应按合同的约定履行交纳租费的义务。因2013年11月29日安定区人民法院作出（2013）安刑初字第188号刑事判决，以上诉人于继萍犯容留卖淫罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年。根据国务院颁布的《娱乐场所管理条例》第五条第一项的规定，至此上诉人不得再经营娱乐场所，但其继续经营，违反了该规定。2015年3月30日，定西市安定区司法局根据安定区人民检察院2015年3月19日安检监建（2015）第04号检察建议，安定区文化广播影视局经调查，注销了于继萍的娱乐许可证，故其停止营业及注销娱乐经营许可证系其个人行为所致。而上诉人与被上诉人所签订的合同也于2015年5月3日到期，承租的房屋已实际交付，故房屋租赁因合同期满已自行解除。综上，原判认定事实清楚，处理正确。上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审反诉案件受理费7420元，因与本诉合并审理，减半收取3710元，由上诉人（反诉原告）于继萍负担3159元，被上诉人（反诉被告）刘万福负担551元；二审案件受理费6811元，由上诉人于继萍负担。本判决为终审判决。审判长 王瑞芳审判员 张亚玲审判员 黄晓红二〇一五年十一月三十日书记员 赵雯萱