（2015）房民初字第13032号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-29
案件名称
孙斌与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙斌,北京田家园新城房地产开发有限公司,北京市朝阳田华建筑集团公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第13032号原告孙斌，男，1978年3月18日出生。委托代理人徐敏，北京敏达律师事务所律师。被告北京田家园新城房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇田家园二区甲8号楼。法定代表人杨小雄，董事长。被告北京市朝阳田华建筑集团公司，住所地北京市朝阳区金台里乙25号二层。法定代表人张晓唯，总经理。二被告之共同委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。原告孙斌与被告北京田家园新城房地产开发有限公司（以下简称田家园房地产公司）、被告北京市朝阳田华建筑集团公司（以下简称田华建筑公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙斌的委托代理人徐敏，被告田家园房地产公司和被告田华建筑公司的共同委托代理人王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙斌诉称：2013年10月20日，原告与田家园房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》。原告按照套内建筑面积每平方米11187.73元的价格购买了田家园房地产公司开发的×小区×号楼×单元×号房屋。但购买房屋的同时，田家园房地产公司要求原告必须同时签订《幸福家居解决方案协议书》，即装修协议。如果不签装修协议，原告不能依预售合同购买房屋，且此前交纳的购房定金不予退还。故原告被迫与田家园房地产公司和田华建筑公司签订了装修协议，并向田家园房地产公司支付了42万元的装修费用。原告认为，装修协议中关于“确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理”的条款系霸王条款，剥夺了原告作为消费者的自主选择权和公平交易权；万科旗下公司未履行承诺，整体装修存在档次低、质量差、有异味等问题；田家园房地产公司强迫原告签订装修协议、且装修质量质次价高的原因系为了规避国家一系列关于房地产市场调控的政策规定，采取签订双合同、拆分价格、捆绑装修的做法，其目的是为了获得预售许可证，避免处罚。装修协议这一看似合法的形式，其真意是掩盖变相涨价这一非法目。综上，田家园房地产公司强迫业主签订双合同的做法，不仅损害了原告的利益，也损害了社会公共利益。现原告根据《合同法》、《消费者权益保护法》以及《民事诉讼法》的相关规定而提起诉讼。请求法院判决《幸福家居解决方案协议书》无效，诉讼费用由被告承担。被告田家园房地产公司和田华建筑公司共同辩称：签订《幸福家居解决方案协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的有关规定；协议书中有关条款并非霸王条款，相关条款即使事先拟定，协议内容也符合法律规定；装修协议第二条中有关于装修款高于通常市场价格的表述，但第三条写明了价格偏高的原因，而原告认可并接受装修价格后才予以签字确认；况且装修协议中用不同于合同文本字体的较大黑体字就装修价格事宜作出明确提示、解释和说明；原告出具的个人声明亦可证实缔约系其真实意思表示。因此装修协议真实、合法、有效，不存在合同无效情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月20日，孙斌（买受人）与田家园房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。合同约定的主要内容为，该商品房坐落于北京市房山区×镇03-0013等地块4#住宅楼×层×单元×号；房屋预测建筑面积117.21平方米，套内建筑面积100.20平方米；按照套内建筑面积计算价款，每平方米11187.73元，总价款1121011元；2015年4月30日前向买受人交付该商品房。2013年9月28日，孙斌（甲方、业主）与田华建筑公司（乙方、装修单位）、田家园房地产公司（丙方）签订《幸福家居解决方案协议书》。该协议书的主要内容：在协议书第1页协议条款前以黑体字注明，鉴于甲、丙双方已就甲方购买×小区项目×号楼×单元×号的商品房事宜达成一致意见，为确保甲方充分理解本协议的条款，丙方特提示甲方在签订本协议前，详细阅读并充分理解本协议、附件等全部条款及内容。甲方确认在签订本协议之前已详细阅读，丙方已给予甲方充分提示、解释、说明。经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋“幸福家居解决方案”事宜达成一致意见，签订本协议；乙、丙双方同意共同实施本次“幸福家居解决方案”，为保证该方案的质量、效果，并维护小区建筑风格的一致性，甲乙双方同意由丙方组织、管理、监督完成“幸福家居解决方案”；甲方实地察看了该项目已实施完成的“幸福家居解决方案”示意样板，对示意样板已进行了充分了解，丙方已对甲方做了必要之解释，甲方认同乙、丙双方“幸福家居解决方案”实施中的精研人性化细节设计、空间可变技术、超强储物空间等设计理念，详见本协议书附件一，甲方已对“幸福家居解决方案”示意样板与本协议约定的总费用进行了充分考量，并用加大黑体字写明“确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理”，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次“幸福家居解决方案”发生的各项费用44万元；上述费用包括但不限于乙方、丙方为实施“幸福家居解决方案”所需的材料费、机械费、人工费、管理费、设计费、税金、安全文明施工费、品牌经营费、技术措施费、部品运输安装费、成品保护费等全部费用，其中8.4万元作为履行本协议的定金，三方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额；甲方于2013年10月20日前支付全部装修款项，丙方于收款时向甲方出具收据。待“幸福家居解决方案”完成后，由乙方或丙方向甲方出具正式发票；如甲方一次性支付《北京市商品房预售合同》中约定的首付款，可享受“幸福家居解决方案”2万元优惠；甲方认可并接受因该房屋实施“幸福家居解决方案”而导致该房屋的室内空间结构或者面积发生的变化，乙方或丙方均无需对此承担责任，甲方也不得就此向乙方或丙方提出赔偿损失、退房等要求；另外，“幸福家居解决方案”附件中关于4#、5#、6#住宅楼交房标准罗列了装修做法，标注了少部分装修材料的品牌，但大部分装修项目未列明装修材料及装修方案，未附有设计方案、造价明细及材料型号。在《北京市商品房预售合同》及《幸福家居解决方案协议书》履行过程中，孙斌依约定给付了田家园房地产公司相应购房款，也支付了家具装修款42万元，田家园房地产公司亦出具了机打发票。另，孙斌曾向田家园房地产公司出具了书面承诺，内容为：“经出卖人给予买受人充分提示、解释及说明，买受人已详细阅读并充分理解《幸福家居解决方案协议书》（简称《协议》）的条款及其含义。买受人在此确认：买受人签署《协议》系本人真实意思表示，不存在重大误解，也不认为《协议》存在显失公平，买受人自愿选择幸福家居解决方案并自愿签署《协议》”。2015年8月24日，孙斌以上述协议剥夺其作为消费者的自主选择权和公平交易权，以合法形式掩盖非法目的，且损害社会公共利益为由提起诉讼，请求判决《幸福家居解决方案协议书》无效。以上事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、《幸福家居解决方案协议书》、家居装饰款机打发票；有被告提交的孙斌书写的书面承诺；以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。上述证据，经庭审质证且经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：有效成立的合同，对缔约人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面适当履行合同义务。本案中，孙斌以涉诉装修协议剥夺了其作为消费者的自主选择权和公平交易权；以拆分价格、捆绑装修的做法规避法律、法规，实为以合法形式掩盖非法目的，同时其做法也损害了社会公共利益等为由，主张涉诉装修协议无效。田家园房地产公司和田华建筑公司则根据孙斌的书面承诺主张涉诉装修协议合法有效。故本案争议焦点为《幸福家居解决方案协议书》的合同效力问题。因而本院对本案焦点做如下具体分析。首先，涉诉协议为孙斌、田家园房地产公司和田华建筑公司共同订立，系三方合意的结果；结合孙斌承诺已然理解并自愿选择订立涉诉装修协议，以及并非一家房地产开发商在该地段销售商品房的事实，孙斌提出侵害其自主选择权和公平交易权的主张，本院不予采信；其次，孙斌认同所售商品房的品质，并依约定支付了装修费用，捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格，但该情形并不必然导致销售行为的违法性，故其提出拆分价格、捆绑装修的做法实际在掩盖变相涨价之非法目的，已然构成以合法形式掩盖非法目的之主张，本院不予采信。涉诉销售项目的业主具有特定性，不涉及不特定公众利益人的合法利益，即不涉及社会公共利益。故孙斌提出涉诉装修协议损害社会公共利益的主张，本院亦不予采信。综上所述，孙斌请求确认《幸福家居解决方案协议书》无效的诉讼请求，缺乏依据，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告孙斌的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告孙斌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 连春祥代理审判员 王 健人民陪审员 刘显光二〇一五年十一月三十日书 记 员 臧小龙