（2015）宁民终字第6829号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2015-12-14

案件名称

上诉人胡悦与被上诉人南京华光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡悦,南京华光房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第6829号上诉人（原审原告）胡悦，男，1980年2月17日生，汉族。委托代理人胡绕脐，男，1951年1月20日生，汉族。委托代理人孙军，江苏金路律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京华光房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道悦民东路。法定代表人钱菊生，该公司董事长。委托代理人王小国，江苏苏延律师事务所律师。委托代理人李跃民，江苏苏延律师事务所律师。上诉人胡悦因与被上诉人南京华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡悦原审诉称，2007年10月，其与华光公司签订商品房预售合同，约定由其向华光公司购买位于南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑53栋801室房屋，并于2010年底前对房屋进行装修。后因为华光公司的原因，该房屋厨房北面阳台隐蔽在墙内的排水立管堵塞，造成8楼以上立管中积水从北侧阳台渗漏，多次倒灌反溢至餐厅、客厅等房间，导致室内地板发霉腐烂、家具变形，墙体发霉开裂；该房屋北次卧室空调机位下水管堵塞，渗透墙体，导致墙面潮湿脱落；该房屋主卧卫生间污水管漏水，导致吊顶生锈、涂层变色；该房屋主卧室顶面漏水，导致受潮变色。胡悦与华光公司多次协商，华光公司未予理睬。因华光公司向胡悦出售的房屋存在上述诸多原因，并造成胡悦重大损失，故胡悦诉至法院，请求判令华光公司对南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑53栋801室房屋的雨水管道进行维修、更换，并赔偿胡悦损失28500元。华光公司原审辩称，华光公司交付给胡悦的房屋是经过质检部门竣工验收合格的房屋，没有质量问题，且胡悦陈述的管道堵塞问题已经超过了质保期限。胡悦购买的房屋管道堵塞系因包括胡悦在内的多名业主封闭阳台，将建房时预留的地漏及排水设施堵塞而导致排水不畅，与华光公司没有关系，胡悦在装修期间也未发生卫生间漏水现象，故华光公司认为胡悦的损失与华光公司无因果关系，其损失不应由华光公司承担赔偿责任。原审法院经审理查明，2007年10月20日，胡悦与华光公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由胡悦向华光公司购买位于南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑某幢801室房屋。后华光公司按照约定交付了房屋，胡悦对该房屋进行了装修。2011年9月、2012年6月，胡悦前往上述房屋时发现该房屋阳台、厨房落水管、北卧室空调下水管、主卧室卫生间污水管漏水，导致主卧室、主卧室卫生间、北卧室、南面次卧室、客厅、餐厅的地板、墙面、家具等不同程度受损。后胡悦家人前往华光公司在银河湾紫苑物业服务点报修。物业公司派人至现场对该房屋厨房边小阳台下水主管排污口进行检查，发现部分泥沙。2013年1月，胡悦诉至原审法院，要求华光公司对其房屋雨水管道进行维修、更换，并赔偿损失28500元。原审审理中，经胡悦申请，原审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对位于南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑某幢801室房屋北侧阳台排水立管渗水原因、北面书房墙体（垂直）渗水原因及主卧卫生间顶面渗水原因及维修方案进行鉴定。2015年6月16日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具工作联系函，载明：2015年6月15日进行了现场勘察，初步勘查发现北侧阳台地漏已封堵，目前未再出现地漏倒灌水现象。主卧卫生间顶面穿排水管周围以及座便器排水管检查口处目前未发现新的渗水现象。北侧书房东墙面根部出现渗漏痕迹。鉴定人员认为根据现状，目前无法对北侧阳台地漏倒灌水、主卧卫生间顶面渗水原因进行鉴定，因此将该鉴定退回原审法院。对于因渗水产生的损失，胡悦提供清单一份，并酌定损失合计28500元，但未提供充分证据证明。华光公司出具诉争房屋竣工验收备案表，胡悦对真实性不持异议。因双方坚持诉辩意见，致调解未成。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，胡悦主张自己家中北侧阳台排水立管、北侧书房墙体、主卧卫生间顶面渗水，导致家中财物浸水受损，要求华光公司承担赔偿责任，应当提供证据证明华光公司存在违约行为，且该违约行为与其财产损失之间存在因果关系。胡悦陈述其家中上述位置渗水系华光公司导致，但未能提交证据予以证实。故胡悦家中北侧阳台排水立管、北侧书房墙体、主卧卫生间顶面渗水的具体原因，原审法院无法查明。胡悦未能证明华光公司存在违约，也无法证明其家中财物损失与华光公司的违约行为存在因果关系，故对胡悦要求华光公司对其房屋的雨水管道进行维修、更换，并赔偿其损失28500元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决驳回胡悦的诉讼请求。原审案件受理费563元，由胡悦负担。上诉人胡悦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人违约行为与上诉人的财产损失存在必然的因果关系。被上诉人应当向上诉人交付合格的房屋及相关附属设施，并承担质保期内的保修义务，保障业主的正常使用。北侧阳台隐蔽在墙内的排水立管堵塞，必然会引起该管道下水不畅，并且发生雨水倒灌进入客厅损害家中的物品，这是最基本的常识和生活经验。鉴定机构由于自身的原因导致鉴定无法完成，原审法院据此判决由上诉人承担举证不能的后果，实际上，鉴定结论仅仅是证据类型的一种，管道是否堵塞的问题完全可以通过灌水测试的方法予以确定，上诉人在原审审理期间也建议采用该方法进行测试，但原审法院未予准许。房屋室内墙面潮湿起色脱落，这说明外墙墙面防水存在问题。关于上诉人的财产损失，上诉人提供了财产损失清单，并提供了多份损失物品照片，可以根据现场的物品损失状况，参考市场修复、重置的价格进行确定，上诉人在原审时也要求对财产损失进行评估鉴定，但原审法院未委托鉴定。上诉人认为，被上诉人的违约行为很明确，其所交付的房屋给排水管道存在堵塞，外墙墙面防水亦存在问题，进而造成上诉人财产损失，导致上诉人至今都未能正常居住使用。请求二审法院撤销原判，改判支持胡悦在原审时的诉讼请求。被上诉人华光公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。本院另查明，胡悦与华光公司于2007年10月20日签订《南京市商品房预售合同》附件8载明，管道堵塞保修期为二个月。2010年8月7日，华光公司将涉案房屋交付胡悦。二审审理中，双方确认涉案房屋北侧阳台主排水管堵塞不通，排水不畅。以上事实，有本院庭审笔录在案为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。胡悦主张自己家中北侧阳台排水立管、北侧书房墙体、主卧卫生间顶面渗水，导致家中财物浸水受损，要求华光公司承担赔偿责任。因双方合同约定的管道堵塞保修期已经届满，华光公司没有义务承担保修的合同责任。原审审理期间，鉴定人员认为无法对北侧阳台地漏倒灌水、主卧卫生间顶面渗水原因进行鉴定。因胡悦不能证明渗水原因系华光公司的违约行为所致，故原审法院对胡悦要求华光公司对其房屋的雨水管道进行维修、更换并赔偿损失28500元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费563元，由上诉人胡悦负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王劲松审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一五年十一月三十日书　记　员　　罗程允百度搜索“”