（2015）九法民初字第14137号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-01-05

案件名称

重庆佳乔物业服务有限公司与刘荣明物业服务合同纠纷一审一审民事案件用判决书

法院

重庆市九龙坡区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆佳乔物业服务有限公司,刘荣明

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第14137号原告重庆佳乔物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区法定代表人徐华伟，职务总经理。委托代理人马朝仪，女，回族，1957年3月5日生，住重庆市九龙坡区石小路204号附1号3-1，公民身份号码：510202195703050028。被告刘荣明，男，汉族，1956年6月18日生，住重庆市九龙坡区原告重庆佳乔物业服务有限公司诉被告刘荣明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，依法由审判员张雷适用小额诉讼程序于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告重庆佳乔物业服务有限公司的委托代理人马朝仪，被告刘荣明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆佳乔物业服务有限公司诉称，2014年1月20日，原告与被告物业所在小区贝迪朗晴居的业委会签订物业管理服务合同，并按约提供物业管理服务。被告自2014年4月1日开始拒绝缴纳物管费等费用。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付原告截至2015年7月31日的物管费1057.6元、水电公摊费105.7元，合计1163.30元，并按同期银行贷款率计付利息至本案判决时止；2、被告按每日3‰计付原告违约金892.4元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告刘荣明辩称，第一，原告与被告之间没有签订物业服务合同，被告对合同也不知情，业委会与原告签订合同对被告没有约束力，属于违反法律规定的无效合同；第二，原告进驻被告物业所在的小区提供物业服务没有相应经营资质，原告进驻被告物业不合法；第三，原告按照每平方0.75元收取物管费明显高于周边水平，收费标准过高，违反了重庆市物业管理条例的相关规定，属于不合法收取；第四，原告收取公摊费不合理，因为原告是按照被告房屋面积收取物业费，而房屋面积中包含了公摊面积，不应重复收取，而且原告从2015年1月开始便不应再收取公摊费；第五，原告把利用业主的共有部位收取停车费的50%归为己有不合理，收费过高，而且原告还少报停车数量，以收多报少方式截取费用，多收业主合计37万元；第六，被告不认可原告的收费标准，但认可原告根据合同约定计算的物业费等未缴费用金额计算正确，不认可支付利息和违约金，原告主张的违约金也过高。请法院驳回原告的诉请。经审理查明，原告公司成立于2013年4月16日，于2013年5月16日被重庆市九龙坡区房屋管理局核定为物业服务企业三级资质（暂定1年），于2014年6月23日被重庆市九龙坡区房屋管理局正式核定为物业服务企业三级资质，并取得正式资质证书。2014年1月20日，原告与本区白市驿镇贝迪朗晴居业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为本区白市驿镇白龙路68号贝迪朗晴居小区建筑面积61020平方米的物业提供物业管理服务，原告按照住宅（带电梯2-9层）每月每平方米1元、住宅（带电梯1层）每月每平方米0.75元、住宅（不带电梯）每月每平方米0.75元、商业物业每月每平方米1.2元等标准收取物业管理服务费，公共区域水电费由区域全体产权人按照建筑面积据实公摊。物管费由业主或物业使用人在每月20日前缴纳，逾期按每日3‰计付违约金。区域内属于全体业主所有的停车位、游泳池及其他共用部位、公用设施统一委托原告经营，经营收入由原告和业委会按照5：5分配。2014年2月20日，该合同在重庆市国土资源和房屋管理局高新区分局备案。被告是本区白市驿镇白龙路68号贝迪朗晴居6幢2-3号房屋的业主。被告自2014年4月1日起未按期缴纳物管费等费用，截至2015年7月31日，根据物业服务合同计算被告欠缴物管费1057.6元、水电公摊费105.7元，合计1163.30元。庭审中，原告举示了保安交接班记录表、保安巡逻签到表、业主报事保修信息记录表、保洁员签到表、客服人员日检表、排班表、考勤表、管理人员巡查记录表、服务图片资料、感谢信等证据，以证明原告严格按照物业服务合同约定履行了物业管理服务义务。被告认为相关证据为原告内部记录，不足以证明原告严格履行了合同义务。庭审中，被告举示了原告关于催收物管费的函、律师函、至业主的信、温馨提示，以证明原告催收物业费不符合物管条例，原告通过信函讹诈被告；原告认可证据真实性，但陈述物业费收取符合法律规定和合同约定。被告举示了承诺书、图片，以证明原告没有按照承诺书提供物业服务，小区物业有路灯损坏、树木死亡；原告认可证据真实性，但陈述承诺书是针对整个合同期间，不是随时开展活动，原告会在合同期内完成全部承诺内容，树木维护也是有比例的，不是保证百分之百全部不出问题，而且原告也已经对图片显示的死亡树木予以补栽，也对路灯进行了及时维护。被告举示了业主信和建议，关于公摊费的情况反映，停车费情况说明及登记表，业主书面证明材料等证据，以证明原告非法进驻小区，物业服务不好，公摊费、停车费收取不合理，以收多报少方式截取停车费用等事实，原告陈述原告依法签订物业服务合同，根据合同约定提供物业服务、收取公摊费和停车费。以上事实，有原告重庆佳乔物业服务有限公司提供的贝迪朗晴居物业服务合同、物业服务合同备案证明、营业执照、组织机构代码证、资质证明、保安交接班记录表、保安巡逻签到表、业主报事保修信息记录表、保洁员签到表、客服人员日检表、排班表、考勤表、管理人员巡查记录表、服务图片资料、感谢信，被告刘荣明举示的关于催收物管费的函、律师函、至业主的信、温馨提示、承诺书、图片、业主信、业主建议、关于公摊费的情况反映、停车费情况说明及登记表、业主书面证明材料，以及当事人在庭审中的陈述笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，该物业服务合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，被告作为业主应该按照合同约定履行合同义务。被告辩称业委会与原告签订合同属于无效合同且对被告没有约束力，因该抗辩意见与前述法律规定及本院查明事实不符，故本院不予采信。被告如认为业委会在签订合同时存在实体或程序问题，可与业委会另行解决，本院在本案中不做处理。被告辩称原告不具备物业服务企业经营资质，因原告签订合同时已经取得临时资质，该抗辩意见与本院查明事实不符，本院不予采信。被告抗辩原告物业费收费过高、原告不应收取公摊费、原告把利用业主的共有部位收取停车费的50%归为己有不合理，由于被告所在小区业委会与原告之间的物业服务合同对相关问题存在明确约定，而该合同对被告具有约束力，故本院对被告相关抗辩意见不予采信。被告辩称原告少报停车数量、以收多报少方式截取费用，多收业主合计37万元，由于被告并未就相关争议提起诉讼，该抗辩不属于本案审理范围，被告可以起诉原告另案解决。物业公司和业主双方之间有必要加强沟通，相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依法依约提供了物业服务，履行了合同主要义务，被告作为业主应按照合同约定向原告缴纳物管费及公摊费，故对原告要求被告缴纳物管费及公摊费合计1163.30元的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告举示相关证据证明履行了安保、维保、保洁等合同主要义务，被告没有提供充分的相反证据证明原告未按合同约定履行物业服务义务，故被告未按约定支付物业费等费用，已经构成违约，依法应该承担违约责任。原告要求被告支付逾期利息并按每日3‰支付违约金，由于双方对违约金存在明确约定但约定过高，被告也认为过高并不应支付，故本院酌情主张被告支付违约金70元，对原告主张的利息及超出部分的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘荣明于本判决生效之日起十日内给付原告重庆佳乔物业服务有限公司物管费1057.6元、水电公摊费105.7元，合计1163.30元；二、被告刘荣明于本判决生效之日起十日内给付原告重庆佳乔物业服务有限公司违约金70元；三、驳回原告重庆佳乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘荣明负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。（此页无中文）审判员　张　雷二〇一五年十一月三十日书记员　李丹琪 来源：