（2015）阜民一终字第01568号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-26
案件名称
阜南国祯置业发展有限公司与聂文平殷秀芳因商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜南国祯置业发展有限公司,聂文平,殷秀芳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阜民一终字第01568号上诉人（原审被告）：阜南国祯置业发展有限公司法定代表人：丁学军，该公司经理。委托代理人：梁炜，该公司办公室主任。委托代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂文平，男被上诉人（原审原告）：殷秀芳，女上诉人阜南国祯置业发展有限公司（以下简称国祯公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2015）南民一初字第01950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月28日，聂文平、殷秀芳与国祯公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000-0171。该合同约定聂文平、殷秀芳购买国祯公司开发建设的位于阜南工业园区纬一路南侧南阳大道东侧的“国祯凯旋城”内1幢16层1605室商品房一套，面积86.11平方米，总价款为314013元，首付款104013元，贷款210000元。合同第八条关于交付期限中约定：国祯公司应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付聂文平、殷秀芳使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人或政府及有关部门对该项目有关内容进行调整影响项目实施的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，国祯公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人电话通知交接或发出书面通知之日起，十日内验收并办理房屋交接手续；若买受人逾期办理，则自逾期之日起，所购物业风险责任自动转移给买受人；另自逾期之日起买受人须向出卖人缴纳每日总房款万分之一的房屋管理费。合同签订后，聂文平、殷秀芳于2013年6月29日向国祯公司交付购房款104013元，余款210000元办理了按揭贷款。国祯公司于2013年6月7日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为2013017。2014年11月21日，涉案房屋所在楼房国祯凯旋城1号楼经建设单位阜南国祯置业发展有限公司、勘察单位安徽省阜阳市勘测院、设计单位浙江城市空间建筑规划设计院有限公司、施工单位安徽都邦建设有限责任公司、监理单位安徽万博监理咨询有限公司联合验收合格。但国祯公司未提交规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见，未提交建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。后国祯公司向聂文平、殷秀芳发出交房通知书（通知时间不明确），要求聂文平、殷秀芳办理房屋交接手续。但聂文平、殷秀芳认为商品房不符合约定交付条件，拒绝收房。2015年8月10日，聂文平、殷秀芳撤回要求国祯公司立即交付给其相关国家强制性的交房手续的诉请。原审法院认为：聂文平、殷秀芳与国祯公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应该依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，聂文平、殷秀芳依合同的约定向国祯公司支付了房款，国祯公司应按约定在2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付给聂文平、殷秀芳。国祯公司辩称其已在约定的时间内通知聂文平、殷秀芳接收房屋，是聂文平、殷秀芳拒绝接收才产生纠纷，故不应承担责任，对其辩称不予采信。因双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，而根据有关建设法规，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，而国祯公司至今未能提交备案表。国祯公司提交的由其自行组织的由建设、施工、设计、监理、勘察五单位共同验收合格综合表只是商品房验收的一个环节，该验收属阶段性验收，并不能证明其工程已具备全部竣工验收备案的条件。综上，国祯公司的房屋至今仍不具备交付条件，聂文平、殷秀芳拒绝接收房屋并不违约，国祯公司不能按期交房已构成逾期交付，应承担违约责任。聂文平、殷秀芳要求国祯公司支付自2015年1月1日至2015年5月20日的逾期交房违约金，予以支持，应为8792.36元（房价款314013元×0.0002×逾期140天），聂文平、殷秀芳仅要求赔付8164.33元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、聂文平、殷秀芳与阜南国祯置业发展有限公司于2013年6月28日签订的商品房买卖合同继续履行；二、阜南国祯置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付聂文平、殷秀芳逾期交房违约金8164.33元（以314013元为本金，按每日万分之二的标准，从2015年1月1日算至2015年5月20日。以后仍按此标准另行结算，至房屋实际交付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由阜南国祯置业发展有限公司负担25元。宣判后，国祯公司不服，向本院提起上诉。国祯公司上诉称：原审认定事实错误，其交付的房屋已经验收合格，符合交付条件，其公司并在约定的时间通知聂文平、殷秀芳接收房屋，且聂文平、殷秀芳已签收受领该房屋，原审判决认定其公司违约并承担违约责任错误。二审诉讼期间，国祯公司向本院提交阜南县住宅小区综合查验结论告知单。证明涉案房屋经验收合格，可以交付使用。聂文平、殷秀芳经质证认为：该告知单是2015年9月月份出具的，并非在2015年5月份之前出具，且该告知单不具有合法性，不能证明房屋已经验收合格。本院认证认为：仅有告知单，没有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见，不能证明涉案房屋已经验收合格，故对该告知单的证明效力本院不予认定。当事人所举其他证据与一审相同，质证意见也与一审一致，本院认证意见与一审一致。本院查明的事实与一审一致。本院认为：聂文平、殷秀芳与国祯公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。聂文平、殷秀芳按照合同约定向国祯公司支付了购房款，国祯公司即应在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给聂文平、殷秀芳。双方约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。商品房验收合格不仅应当有建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收，并出具验收合格的意见，还应当有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见，并颁发《商品房竣工验收备案表》才能认定商品房经验收合格符合交付条件。本案中，国祯公司提供的证据不足以证其交付的房屋已经验收合格符合交付条件，故原审判决认定国祯公司存在违约并判令其支付违约金正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费50元，由阜南国祯置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 来 斌代理审判员 刘 媛代理审判员 马 杰二〇一五年十一月三十日书 记 员 李婉璐（代）本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”