（2015）徐民四（民）初字第1545号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-31
案件名称
上海港口实业有限公司与上海市徐汇区天府酒家、徐盼占有物返还纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海港口实业有限公司,上海市徐汇区天府酒家,徐盼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第1545号原告上海港口实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人曹东秀，董事长。委托代理人张文元，男。委托代理人江中杰，上海康天律师事务所律师。被告上海市徐汇区天府酒家（个体工商户），住所地上海市徐汇区。经营者张军，男，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人张金龙，男，汉族，户籍地浙江省。委托代理人余赛，女，汉族，户籍地浙江省。被告徐盼，男，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人胡豪杰，上海市申泰和律师事务所律师。原告上海港口实业有限公司诉被告上海市徐汇区天府酒家、徐盼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年7月31日、2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江中杰、被告上海市徐汇区天府酒家（以下简称天府酒家）的委托代理人余赛、被告徐盼及其委托代理人胡豪杰到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意并经本院院长批准，本案延长三个月继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告曾与被告天府酒家达成租赁协议，因协议期满后天府酒家表示需要时间料理后事，故双方于2014年7月1日签订房屋使用协议，有效期6个月，协议约定由天府酒家承租上海市徐汇区百色路XXX号房屋，面积120平方米，半年使用费为2.4万元，双方特别约定，因建设需要致本协议无法履行，在原告通知后满60日，本协议自行终止，协议还约定天府酒家不得转租。2014年12月，原告依约书面通知天府酒家终止使用协议，天府酒家收到后表示同意终止协议并及时迁出，然天府酒家在经营期间将店面转租给被告徐盼经营，致使天府酒家无法兑现承诺。原告与天府酒家的使用协议已经终止，两被告占用房屋对原告的合法权益造成损害，故要求判令两被告即时迁出上海市徐汇区百色路XXX号房屋。被告天府酒家辩称，同意原告的诉讼请求。被告徐盼辩称，不同意原告的诉讼请求。实际受让人为徐盼的爷爷，从经营人张军处取得了经营权，因徐盼在上海故受托代为日常管理。本案原告诉请是基于物权权利的主张，被告是根据合同关系占用房屋，本案转让关系是否有效，需要通过其他诉讼予以确认，经另案生效判决确认徐盼与天府酒家之间的转让是无效的，原告才能基于物权向我们主张权利。我们是次承租人，占用房屋是有法律依据的，我们与实际经营者双方是转租关系，双方签订的租赁合同租期尚未届满，故被告徐盼有权继续占用房屋。经审理查明，上海市徐汇区百色路XXX号房屋（以下简称系争房屋），建筑面积约120平方米，权利人系原告，位于土地使用权人为原告的上海市徐汇区龙华乡港口村XXX街坊XXX丘土地上，由被告天府酒家承租后经营使用。2013年，原告与被告天府酒家签订房屋使用合同，约定天府酒家承租原告所有的系争房屋，合同有效使用期限从2013年7月1日起至2014年6月30日���，全年使用赁费为48，000元；在合同租赁期间，双方未得到对方书面同意，均不得擅自将系争房屋向第三方进行转租、转让。2013年5月26日，被告天府酒家（甲方）与被告徐盼（乙方）签订酒店租赁合同，约定甲方将位于上海市百色路XXX号的上海市徐汇区天府酒家（正常营业、设备完好、证照齐全）出租给乙方经营，出租酒店建筑面积约120平方米，租金为每年17万元，租赁期限三年，自2013年5月26日起至2016年5月25日止。2013年6月15日，两被告间签订补充协议，徐盼退回厨房北面一间小门面，由天府酒家另行其用，该酒店承租租金降为每年15万元。2014年7月1日，原告与天府酒家再次就系争房屋签订使用协议，该协议约定有效使用期限自2014年7月1日至2014年12月31日止，半年房屋使用费用为24，000元；协议期满或依法终止后，天府酒家必须在原告通知本协��终止后60日内，将全部天府酒家可移动的财产物品搬走，完成交房工作；协议期间，天府酒家未得到原告书面同意，不得擅自将系争房屋向第三方进行转租、转让，发现有转租转让的，本协议即日自行终止。该协议到期后，原告向被告天府酒家送达“不再续签房屋租赁合同”通知一份，告知天府酒家双方签订的合同于2014年12月31日到期，原告决定不再续签，并希望被告天府酒家收到此函后，按双方约定返还租赁场所、结清相关费用。另查明，被告天府酒家向原告支付租金至2014年12月31日。以上事实，有集体土地建设用地使用证、地图截屏、房屋使用合同、房屋使用协议、酒店租赁合同、不再续签房屋租赁合同的通知及谈话笔录、庭审笔录佐证，本院依法予以确认。本院认为，被告徐盼既是转租合同的签订人，又是系争房屋的实际管理人，故原告起诉其并无不当。法律规定，转租期间超过承租人的剩余租期的，超过部分无效。原告与天府酒家之间的租期至2014年12月31日届满，因此徐盼与天府酒家的租期超过该日后的部分无效。徐盼继续占有、使用系争房屋，无合法依据。原告要求两被告迁出系争房屋，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：被告上海市徐汇区天府酒家、徐盼于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区百色路XXX号房屋。案件受理费减半收取计40元，两被告各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于���海市第一中级人民法院。审判员 蔡重洲二〇一五年十一月三十日书记员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 来源：