（2015）烟民一终字第1054号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-08-08

案件名称

王金鹏与烟台瑞银工贸有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王金鹏,烟台瑞银工贸有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民一终字第1054号上诉人（原审原告）：王金鹏。委托代理人：张伟，山东途成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台瑞银工贸有限公司。住所地：烟台经济技术开发区金沙江路**号*号办公楼***室。法定代表人：朱世东，该公司总经理。委托代理人：田峰，山东鲁石律师事务所律师。王金鹏与烟台瑞银工贸有限公司（以下简称瑞银公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，瑞银公司原名为烟台嘉禾房地产开发有限公司。2004年1月份，瑞银公司与烟台开发区正大建筑安装公司（以下简称正大公司）签订建设工程施工合同，约定瑞银公司将其开发的烟台开发区鑫兴小区（E-11小区）8号楼的土建、安装工程承包给正大公司。双方在《关于承建E-11（杨家台子）小区8#楼建筑施工工程的补充协议》中对以房抵顶工程款约定如下：（1）鑫台商城200㎡网点房，每平方米2200元，计44万元；（2）鑫台商城两户住宅（85㎡、89㎡），每平方米1600元，计278400元；（3）本工程3单元4楼、6楼东户，每户72.1㎡，每平方米1600元，计230720元；（4）小棚2户16㎡，每平方米1000元，计16000元。其中“本工程3单元6楼东户”即为涉案的E-11小区8号楼3单元11号房屋。合同签订后，正大公司即开始组织进行施工。2004年6月27日，正大公司与案外人杨方启签订供料合同一份，约定杨方启为正大公司承建的杨家台子小区即E-11小区8号楼供应石子、沙子，正大公司不支付杨方启材料款，以位于烟台开发区杨家台子小区8号楼3单元6楼东户的房屋抵顶杨方启的材料款。合同同时对石子、沙子、土方的单价进行了约定。2004年8月10日，杨方启与瑞银公司签订了房地产买卖契约一份，约定瑞银公司将座落于开发区杨家台子E-11小区8号楼3单元6楼东户的房屋出售给杨方启，房价为115360元，付款方式为以供料货款相抵。杨方启与瑞银公司法定代表人朱世东在契约上签字，杨洪双代表正大公司亦在契约上签字确认。杨方启于2005年2月份进入涉案房屋并居住使用。除上述过程外，瑞银公司还将涉案房屋出售给了案外人杨晓华，2005年10月9日杨晓华将该房屋转卖给王金鹏，并通过瑞银公司与王金鹏补签了时间为2005年5月18日的房地产买卖契约，该契约约定瑞银公司将涉案房屋（72.1平方米）出售给王金鹏，成交价为137780元，另载明：“本契约包括同单元第1号小棚一个（￥8000）。”契约签订后，王金鹏依约交纳了全部房款137780元，又交纳了有线电安装费250元。王金鹏准备住进涉案房屋时，发现杨方启已在该房居住。王金鹏多年交涉未果后，将瑞银公司、杨方启、正大公司诉至本院，本院作出（2012）开民一初字第491号民事判决书，认定杨方启与瑞银公司、王金鹏与瑞银公司签订的买卖合同均有效，但杨方启依据合法有效的房地产买卖契约占有使用涉案房屋在先，王金鹏与瑞银公司签订的买卖契约应予解除，瑞银公司应返还王金鹏已支付的价款，并判决瑞银公司返还王金鹏购房款137780元及有限电视安装费250元。王金鹏及瑞银公司均不服上述判决，向烟台市中级人民法院提出上诉，该院作出（2013）烟民一终字第759号民事判决书，认定2004年8月10日，杨方启与瑞银公司及正大公司签订的房地产买卖协议是三方之间达成的互相抵顶协议，即瑞银公司以涉案房屋抵顶正大公司工程款，正大公司再以涉案房屋抵顶杨方启材料款，是三方当事人的真实意思表示，且三方协议签订后，杨方启即依据该协议占用使用涉案房屋；王金鹏与瑞银公司签订的房屋买卖合同亦合法有效，但该合同签订在后，且此时杨方启已经依据三方协议实际占有使用涉案房屋，故依法成立在先的买卖合同买受人杨方启对房屋享有所有权，王金鹏与瑞银公司的买卖合同不能履行，可根据合同相对性原则，向出卖人即瑞银公司主张债权权益，故该判决驳回了上诉，维持原判。瑞银公司仍不服上述判决，向山东省高级人民法院申请再审，该院作出（2014）鲁民申字第481号民事裁定书，认定瑞银公司并未提供证据证明其告知过王金鹏不能交付房屋，故王金鹏的起诉未超出诉讼时效；杨方启与瑞银公司、正大公司三方签订的房地产买卖契约，证实了杨方启与正大公司签订的供料合同中以房抵顶材料款的真实性，且因该合同签订在先，杨方启也已实际占有使用，故原判认定涉案房屋应归属杨方启所有并无不当，据此驳回了瑞银公司的再审申请。另查明，上述判决生效后，瑞银公司于2015年1月27日向王金鹏返还购房款137780元及有限电视安装费250元。涉案房屋现未办理出房产证，瑞银公司称涉案房屋不能办证，原因系没有土地证，涉案房屋占用的土地为集体土地。庭审中，王金鹏申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，但因无法取得涉案房屋所在土地的土地证，评估鉴定无法进行。搜房网载明的数据显示，与涉案房屋同处烟台开发区杨家台子居委会地域范围内的鑫兴佳苑小区，2014年8月至2015年7月二手房屋销售的市场均价分别为每平方米5873元、5861元、5738元、5738元、5736元、5920元、5919元、5918元、5916元、5916元、5915元、5915元。庭审中，瑞银公司称，王金鹏曾出具了声明，承诺因涉案房屋买卖而发生的一切经济纠纷与瑞银公司无关；瑞银公司收款都出具收款收据，王金鹏没有收据，证明王金鹏没有支付8000元小棚款。瑞银公司另提供声明1份，载明：“本人自愿将E-11小区8号楼3单元11号房产出让与王金鹏，由此而发生的一切经济纠纷与嘉禾房地产公司无关。”落款有杨晓华及王金鹏签名。经质证，王金鹏称，对真实性没有异议，但对证明内容有异议，王金鹏是从杨晓华手中购买涉案房屋，与瑞银公司商议将买卖合同换成王金鹏的名字，瑞银公司要求出具该声明，意思是王金鹏与杨晓华两人之间如果发生争议，与瑞银公司无关。王金鹏称，王金鹏支付8000元小棚款瑞银公司并没有给王金鹏开具收据，但合同中注明包括小棚一个，价款为8000元，这8000元不包括在房款137780元之内，如果王金鹏没有支付该款，瑞银公司不可能注明王金鹏同时购买小棚一个。王金鹏的损失应当计算到本案判决确定的给付之日止。王金鹏请求判令：1、瑞银公司赔偿王金鹏损失309240元（按照现房价每平方米6200元计算，共447020元，减去已经退还的137780元房款即为309240元）。2、瑞银公司退还王金鹏小棚款8000元。原审法院依据王金鹏提供的（2012）开民一初字第491号民事判决书、（2013）烟民一终字第759号民事判决书及其送达回证、（2014）鲁民申字第481号民事裁定书、双方当事人签订的房地产买卖契约，瑞银公司提供的声明以及（2015）开执恢字第8号案件卷宗、双方当事人的庭审陈述等认定上述事实。原审法院认为，瑞银公司不仅与杨方启、正大公司签订房地产买卖契约将涉案房屋抵顶给杨方启，还将该房屋出卖给了杨晓华，杨晓华将房屋转卖给王金鹏时，通过瑞银公司与王金鹏又再次签订了涉案房屋的买卖合同，导致涉案房屋产生“一房二卖”情形，使得王金鹏买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋，其有权请求解除合同及要求瑞银公司返还已付购房款、利息并赔偿损失。因生效的民事判决书已认定原、瑞银公司之间的房屋买卖合同应予解除以及王金鹏可根据合同相对性原则向出卖人即瑞银公司主张债权权益，而瑞银公司亦已退还王金鹏购房款137780元及有限电视安装费250元，故王金鹏现在要求瑞银公司赔偿损失，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，本案中，王金鹏的损失即为合同履行后可以获得的利益，即涉案房屋的增值部分。瑞银公司已于2015年1月27日向王金鹏返还了购房款及有限电视安装费，至此，双方当事人之间的房屋买卖合同已经解除，因此，王金鹏的损失应当计算至此，即涉案房屋增值部分的计算应当以2015年1月27日为结点，王金鹏主张其损失应计算至本判决确定的给付之日，于法无据，不予支持。根据搜房网的价格数据计算，鑫兴佳苑小区房屋在2014年8月至2015年7月的总均价为每平方米5863.75元；而涉案房屋与鑫兴佳苑同处杨家台子居委会地域范围内，故认定涉案房屋在2015年1月27日的价值亦应以每平方米5863.75元计算为宜。根据王金鹏、瑞银公司买卖合同载明的房屋面积为72.1平方米，涉案房屋在2015年1月27日的价值为422776.37元，其与王金鹏购房时的房款137780元之间的差额284996.37元即为增值部分，亦为王金鹏的损失，该款项瑞银公司应当赔偿王金鹏，王金鹏诉请超出该数额的部分，不予支持。王金鹏要求瑞银公司退还小棚款8000元，应当举证证明其支付了该款项，但王金鹏并未提供相应证据，无法支持。瑞银公司并未举证证明王金鹏在2005年购房时即已明知杨方启占有涉案房屋的事实，且（2014）鲁民申字第481号民事裁定书也认定瑞银公司并未提供证据证明其告知过王金鹏不能交付房屋，因此，瑞银公司在本案中主张“王金鹏在2005年购房时已明知杨方启占有房屋的事实，但王金鹏在七年后才主张权利，造成损失的扩大，王金鹏也有过错，也应承担一定的责任”等观点，不予支持。王金鹏与杨晓华共同出具的声明显然仅能表明如果杨晓华与王金鹏就转卖涉案房产事宜发生争议时，二人认可与瑞银公司无关，但本案并非是杨晓华与王金鹏就转卖涉案房产发生的争议，故该声明与本案并无关联，瑞银公司据此认为本案争议与瑞银公司无关，无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年8月12日判决：一、烟台瑞银工贸有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿王金鹏损失284996.37元。二、驳回王金鹏的其他诉讼请求。如果烟台瑞银工贸有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6059元，由王金鹏负担616元，由烟台瑞银工贸有限公司负担5443元。宣判后，王金鹏、瑞银公司均不服，向本院提起上诉。王金鹏上诉及答辩称，一审法院依据搜房网价格数据计算房屋现价值，明显过低。上诉人购买的房屋是顶加阁楼结构，虽然是70多平方米的房屋，但实际可使用面积为110多平方米。这类结构的房屋比本小区其他结构房屋市场价格要高。一审法院以同时期本小区的房屋均价计算争议房屋的市场价格，显然低估了房屋的现价值。应参考同时期本小区较高的市场价格认定争议房屋现价值。一审判决已对免责声明进行了说明，同意该认定。瑞银公司未提供证据证明王金鹏未向其主张相关权利，对于造成的损失应全额承担。请求撤销原判，予以改判。瑞银公司上诉及答辩称，涉案房屋无国有土地使用证等开发相关手续，其不应与五证齐全的房屋同价。搜房网上仅是市场要约价，而非实际成交价格。一审判决以搜房网的价格数据确定涉案房屋现价，证据不足且无事实和法律依据,该价格不是过低而是过高。被上诉人在本案中有过错，应承担相应责任。涉案房屋是杨晓华转卖给被上诉人，被上诉人购房前已对房屋作充分了解，已经知道房屋被杨方启抢占，杨晓华可以作证。被上诉人共同与杨晓华给上诉人出具的声明应理解为因涉案房屋买卖发生的全部争议，非单指被上诉人与杨晓华之间的争议。否则，二人没有必要给上诉人出具免责声明。被上诉人在长达8年的期间从未就涉案房屋向上诉人主张权利，这本身能证明被上诉人对房屋当时的情况知情。被上诉人知道杨方启占有房屋后，长期未向上诉人主张权利，造成损失扩大，也应承担部分责任。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　陈晓彦审判员　　吴继辉二〇一五年十一月三十日书记员　　林重霄搜索“”