（2015）黔东民终字第1048号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人田勇因与被上诉人沈建忠、任雪晴房屋买卖合同纠纷一案二审裁定书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田勇,沈建忠,任雪晴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）黔东民终字第1048号上诉人（原审原告）田勇，男。委托代理人（特别授权）陶玲，兴黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沈建忠，男。被上诉人（原审第三人）任雪晴，女。上诉人田勇因与被上诉人沈建忠、任雪晴房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第1316号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2015年3月13日，原告田勇与被告沈建忠签订了一份《房屋买卖协议》。协议内容为：“甲方夫妻：（出售方）：沈建忠；乙方：（购买方）田勇；第一条：经甲、乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于凯里市红州路31号房屋一栋9、10、11号门面（建筑面积大约186.09平方米）及该房屋范围内占用的土地使用权转让给乙方。……。第二条：上述房屋及土地使用权转让总价款为人民币壹佰伍拾万元（￥1500000.00元）。第三条：付款方式：本协议签订之日乙方一次向甲方付清房屋及土地所有权转让价款1500000.00元整。甲方（夫妻签字、捺印）：沈建忠；乙方（签字、捺印）田勇”。协议签订当日，原、被告又另行签订了一份《回购协议》，内容为：“甲方：沈建忠；乙方：田勇；一、甲方自愿将其凯里市红州路31号1栋1楼9、10、11号商铺以买卖形式交付给乙方，收购商铺款壹佰伍拾万元；二、当甲方在约定期限内（2015年5月13日前）提出回购商铺时，乙方必须以甲方实收的壹佰伍拾万元商铺总价卖给甲方。”两份协议签订的当日，被告沈建忠向原告出具一份《收条》，内容为：“今收到田勇购房款壹佰伍拾万元正（￥1500000元），收款人：沈建忠，2015.3.13号。”另查明：原告提交的房屋买卖协议中载明如甲方在约定的期限内不提出解除协议，则应在该期限届满之日起“60”日内将协议转让的房屋及土地交给乙方。被告提交的房屋买卖协议没有关于“60”日内甲方将协议转让的房屋及土地交给乙方的内容。庭审中，原告称2015年3月13日通过银行转账付款118万元给被告，3月14日又通过银行转账付款25万元及现金交付7万元给被告，共计150万元。被告称实际收到借款是143万元。2015年6月1日，原先起诉法院请求：1、确认与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、由被告协助办理产权变更登记手续并承担相应的过户费用；3、由被告支付违约金12万元；4、由被告承担本案诉讼费。原审法院认为：原、被告不仅签订有《房屋买卖协议》，而且还签订一份《回购协议》。从双方认可借款事实来看，形式上是房屋买卖，实际是以房作为借款担保，房屋的交付并非当事人的真实意思，它是以房屋过户担保来履行债务。一般情况下，以房抵债应当在债务履行期届满后进行。虽然原、被告对借款150万元没有争议，但均未能提供证据充分证明借款的期限。从原、被告提交的证据来看，被告在签订房屋买卖协议的当日收到原告汇入的118万元，次日又收到原告汇入的25万元，但被告出具的收条却载明收到购房款150万元，这完全不符合常理。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故原、被告以房屋过户担保履行债务的约定有违法之嫌。综上所述，原、被告2015年3月13日签订的《房屋买卖协议》应为无效，原告诉请协助办理涉案房屋产权变更登记及支付逾期过户违约金12万元没有事实和法律依据，证据不足，不予支持。因为当事人之间以房抵债的行为不成立，双方之间的债权债务关系未消灭，债权人仍可依照双方之间的债权债务关系主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告田勇的诉讼请求。案件受理费2760元，减半收取1380元，由原告田勇负担。上诉人田勇不服一审判决，上诉请求：撤销原判；支持上诉人的诉讼请求。理由：上诉人与被上诉人沈建忠签订的《房屋买卖协议》和《回购协议》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，均具有法律约束力，依法应受法律保护。上诉人的代理人提出了与上诉人意思相同的代理意见。被上诉人沈建忠、任雪晴二审未提交书面答辩意见。二审期间当事人均未提交证据材料。二审查明的事实和一审认定的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……”之规定，本案上诉人田勇于2015年3月13日与被上诉人沈建忠签订了《房屋买卖协议》、《回购协议》同时沈建忠向田勇出具《收条》一份。从双方认可借款事实来看，形式上是房屋买卖，实际是以房作为借款担保，故双方之间的行为符合上述法律规定之情形，应受该条款之约束。二审期间经向上诉人释明，上诉人仍坚持要求审理买卖合同，没有变更诉讼请求。本院依法予以直接改判驳回起诉。上诉人的上诉理由及请求与查明的事实不符，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第1316号民事判决。二、驳回上诉人田勇的起诉。一审已减半收取的案件受理费1380元及二审案件受理费2760元，退回上诉人田勇。本裁定为终审裁定。审 判 长 龙集东审 判 员 刘 琴代理审判员 王 珺二〇一五年十一月三十日书 记 员 李维君 来自：