（2015）渝五中法民终字第07292号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-03-22
案件名称
陈富容与重庆大业兴置业顾问有限公司、重庆跃华物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈富容,重庆大业兴置业顾问有限公司,重庆跃华物业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第07292号上诉人（原审原告）陈富容。委托代理人黄太春、赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号B1栋1-6号。法定代表人蒋文武，职务董事长。委托代理人谭羽，系公司员工。被上诉人（原审被告）重庆跃华物业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺石杨路9号。法定代表人罗朝昭。上诉人陈富容与被上诉人重庆大业兴置业顾问有限公司（以下简称大业兴公司）、重庆跃华物业发展有限公司（以下简称跃华公司）房屋买卖合同纠纷一案，陈富容不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第12228号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年，陈富容与大业兴公司签订了《买卖承诺书》（以下简称承诺书），该承诺书载明：本人陈富容作为承诺方是九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-11号房屋的意向购买人，房屋价款为486970元并于2011年10月22日支付20000元作为购买诚意金，需向大业兴公司支付代理费、咨询费4870元及所有购房款；本人私下与跃华公司交易则须承担违约金。此后，陈富容于2011年10月24日向大业兴公司支付了房款486970元。陈富容于2011年10月24日向大业兴公司出具《划款委托书》，委托大业兴公司将486970元划至陈绍玉账户用于购买九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-11号房屋。2011年11月14日，陈富容分别以陈富容及跃华公司的名义向重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心各支付了转让手续费3388.80元。2011年11月14日，陈富容向大业兴公司缴纳了中介费4870元。现重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-11号房屋登记的权利人为陈富容。2013年9月23日，陈富容向大业兴公司邮寄要求退款的催收函，邮件查询记录显示妥投并签收。一审审理中，大业兴公司举示2011年10月25日、11月2日、11月14日跃华公司出具的《业主收款证明》（以下简称《证明》），拟证明大业兴公司向跃华公司支付了由业主交来的购房款。陈富容认为无法确认上述证据的真实性，且大业兴公司未举示划款凭证，不能证明该款系陈富容缴纳的房款与划款的金额。《证明》陈绍玉签名处均加盖有跃华公司售房合同专用章，且载明跃华公司累计收取大业兴公司转交金额422331元。审理中，陈富容举示从重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心查询并复印的其与跃华公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同），该合同于2011年11月2日签订，合同约定：房屋总价款为338880元，商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。陈富容陈述：实际签订合同时间为2011年11月14日，且同日陈富容才缴纳契税及转移登记费。大业兴公司认为：该份合同系陈富容与跃华公司在过户时故意降低合同交易价格为规避税费而签订，且陈富容与跃华公司签订房屋买卖合同之后，仍向大业兴公司支付中介费，证明陈富容应当知晓房屋真实交易价格即承诺书约定的价格，而非其与跃华公司签订合同约定的价格。陈富容在一审中诉称：2011年，陈富容通过大业兴公司获悉跃华公司有房屋要出售，房屋价格不会超过486970元，陈富容遂与大业兴公司签订了《买卖承诺书》并将全部房款交付给了大业兴公司。2011年11月2日，陈富容与跃华公司签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为338880元。陈富容要求大业兴公司退还多支付的房款未果，遂起诉要求判令：1、大业兴公司向陈富容退还多支付的房款148090元及资金占用利息（以148090元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率的四倍，自起诉之日2014年10月14日起计算至大业兴公司付清之日止）；跃华公司向陈富容退还实际收取的房款与《商品房买卖合同》约定价格的差价金额及转让手续费3388.80元与利息（以差价金额及转让手续费3388.80元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率的四倍，自起诉之日即2014年10月14日起计算至跃华公司付清之日止）；2、大业兴公司与跃华公司承担本案诉讼费。大业兴公司在一审中辩称：陈富容起诉已过诉讼时效，请求驳回陈富容的诉讼请求；陈富容与大业兴公司签订的承诺书合法有效，承诺书约定的交易金额是双方的真实意思表示，也是双方实际履行的金额；陈富容与跃华公司签订的合同与大业兴公司无关，合同故意降低交易金额目的是为了避税，所以大业兴公司不存在退还多缴的购房款。跃华公司在一审中未答辩。一审法院认为：跃华公司经法院传票送达，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。陈富容与大业兴公司之间的承诺书未违反法律禁止性规定，其内容合法有效。陈富容基于大业兴公司提供的中介服务以承诺书的价格购买诉争房屋，承诺书约定陈富容须向中介方支付购房款且禁止陈富容与跃华公司私下交易，陈富容实际按照承诺书价格向大业兴公司支付了购房款，陈富容缴纳购房款后仍与跃华公司签订成交价格远低于已支付房款的房屋买卖合同，并且陈富容在与跃华公司签订合同后向大业兴公司支付了中介服务费，故应当认定陈富容与大业兴公司签订承诺书确定的价格是购买房屋的真实价格。陈富容并未持有其与跃华公司签订的《商品房买卖合同》原件不符常理，陈富容举示的合同系从重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心档案复印调取，不能排除陈富容与跃华公司在过户时故意降低合同交易价格为规避税费签订该合同的可能性，且陈富容与跃华公司签订的合同成交价格远低于陈富容已支付房款，另陈富容在签订该合同后明知合同价格远低于承诺书价格仍向大业兴公司支付中介费，应当推定陈富容明知合同价格并非真实交易价格而继续履行与大业兴公司之间的承诺书，故该合同并非系陈富容与跃华公司的真实意思表示，也不是陈富容与跃华公司实际履行的合同，不予采信。关于陈富容诉请大业兴公司退还所有多收的房款及利息损失的请求。一方面，因一审法院不予采信陈富容与跃华公司签订的合同，陈富容无法证明其缴纳的房款与实际合同交易价格的差价；另一方面，陈富容已履行完与大业兴签订的承诺书确认了购房总价，且大业兴公司与跃华公司之间的法律关系与陈富容无关；因此，对于陈富容主张要求大业兴公司退还多收的所有房款及利息损失，无事实与法律依据，不予支持。关于陈富容诉请被告跃华公司退还实际收取的房款与合同价格的差价金额及利息损失的请求，因一审法院不予采信合同，故陈富容要求跃华公司返还实际收取的购房款与合同价格之间的差价及利息，无事实与法律依据，不予支持。但对于陈富容诉请跃华公司支付转让手续费及利息损失的请求，因陈富容代跃华公司支付了转让手续费并持有发票原件，而转让手续费实际应由房屋买卖合同双方各自承担，故跃华公司应当退还陈富容转让手续费3388.80元，并以3388.80元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率向陈富容支付自2014年10月14日至付清之日止的资金占用损失。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告重庆跃华物业发展有限公司于一审判决生效后五日内向原告陈富容支付转让手续费3388.80元，并以3388.80元为基数，从2014年10月14日起按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率向陈富容支付资金占用损失至付清之日止；二、驳回原告陈富容的其他诉讼请求。案件受理费3330元、公告费500元，共计3830元，原告陈富容负担3305元，被告重庆跃华物业发展有限公司负担525元。一审宣判后，陈富容不服该判决，向本院提起上诉，其上诉请求撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。主要理由如下：一审法院认定买卖承诺书合法有效，但是认定买卖承诺书确定的价款是房屋的真实价款属于事实认定错误。应当以上诉人与跃华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》上面约定的房屋价格为准。大业兴公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。跃华公司书面答辩称：跃华公司与大业兴公司之间属于委托合同关系，跃华公司将公司的所有房屋交给大业兴公司全权进行销售，而上诉人与大业兴公司之间属于居间中介服务关系。上诉人基于大业兴公司提供的中介服务以承诺书的价格购买诉争房屋，该价格系上诉人与大业兴公司之间对房屋交易的自愿约定，其购房价格是按照上诉人与大业兴公司之间的合同自愿约定，与跃华公司无关。此外，跃华公司与大业兴公司之间的法律关系与上诉人无关，上诉人缴纳的房款是向大业兴公司履行的合同义务，与跃华公司无关。至于大业兴公司向跃华公司支付了多少购房款是另一法律关系，跃华公司没有退还购房款差价的义务。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审审理中，上诉人举示了重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第04847号民事判决书及跃华公司在该案中的代理意见各一份，拟证明本案中上诉人与跃华公司的房屋成交价以跃华公司实际收到大业兴公司支付的房款为准，大业兴公司是跃华公司在房屋买卖合同中的委托代理人。经质证，大业兴公司对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，且根据跃华公司的代理意见可以证明购房人与跃华公司签订的房屋买卖合同系为避税而签订，并非真实的房屋成交价。本院认为，上诉人与大业兴公司之间的承诺书未违反法律禁止性规定，其内容合法有效。该承诺书中约定的所购房屋及价格清楚、明确，并未约定房屋价格系暂定价，也未约定房屋的最终价格以签订正式的《重庆市商品房买卖合同》为准。上诉人基于大业兴公司提供的中介服务以承诺书的价格购买诉争房屋，承诺书约定上诉人须向中介方支付购房款且禁止上诉人与跃华公司私下交易，上诉人实际按照承诺书价格向大业兴公司支付了购房款及中介费，上诉人缴纳购房款后仍与跃华公司签订成交价格远低于已支付房款的房屋买卖合同，故应当认定上诉人与大业兴公司签订承诺书确定的价格是购买房屋的真实价格。上诉人称，应以其与跃华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》上面约定的房屋价格作为其所购房屋的真实价格。对此，本院认为，上诉人并未持有其与跃华公司签订的《商品房买卖合同》原件不符常理，上诉人举示的合同系从重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心档案复印调取，不能排除其与跃华公司在过户时故意降低合同交易价格为规避税费签订该合同的可能性，且上诉人与跃华公司签订的合同成交价格远低于上诉人已支付房款，应当推定上诉人明知合同价格并非真实交易价格，故该合同并非系上诉人与跃华公司的真实意思表示，也不是上诉人与跃华公司实际履行的合同，故本院不予采信。至于上诉人在二审中举示的重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第04847号民事判决书及跃华公司在该案中的代理意见，本院认为，该证据与本案待证事实无关联性，故本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3330元，由上诉人陈富容负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳代理审判员 胡 俊代理审判员 刘恋砚二〇一五年十一月三十日书 记 员 刘冬梅 百度搜索“”