（2015）绵高新民初字第1522号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-05-31
案件名称
叶鸿与李卓名、绵阳市科万房地产经纪服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶鸿,李卓名,绵阳市科万房地产经纪服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第二百二十三条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）绵高新民初字第1522号原告叶鸿，男，汉族。委托代理人余斌，四川蜀仁律师事务所律师。被告李卓名，男，汉族。被告绵阳市科万房地产经纪服务有限公司。住所地：绵阳市科委立交桥商城外三角****号。法定代表人蔡银，经理。委托代理人蔡英，女，汉族。原告叶鸿诉被告李卓名、绵阳市科万房地产经纪服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员王筱莉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶鸿及其委托代理人余斌、被告李卓名、被告绵阳市科万房地产经纪服务有限公司的委托代理人蔡英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶鸿诉称，原告与被告李卓名于2014年签订房屋租赁合同。原告将位于绵阳高新区嘉和苑小区A幢底层街面16号房屋，面积40.43平米租赁给被告使用。租期为1年。合同签订后，被告李卓名母亲蔡英将房屋用于经营绵阳市科万房地产经纪服务有限公司第三分公司，蔡英系负责人。合同到期后，原告多次要求二被告搬离并返还租赁房屋，被告一直拖延不予理睬。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求判令：1、原告与被告李卓名签订的合同终止履行并要求二被告在不破坏固定建筑物（装修）及结清相关费用的情况下无条件自动离场，搬离原告租赁房屋；2、二被告共同依照每月3400元支付原告房屋占用费（该费用从2015年10月1日起计算至被告离场之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费。被告李卓名、绵阳市科万房地产经纪服务有限公司辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实。一年合同期满后，因原告要求上涨高额房租未成，现在才起诉要求我们退房。我们想继续租赁房屋，希望原告合理上涨租金。经审理查明，2014年5月24日，原告（甲方）与被告李卓名（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：由被告李卓名租用原告位于绵阳高新区嘉和苑小区A幢底层街面16号房屋，面积40.43平米，用途为房屋中介营业用房；合同期限至2014年9月30日15时；合同期满后，乙方如需继续租用，应提前30日提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下优先考虑乙方的续租；租金每月1950元，共计7800元，在签订本合同时付清。合同签订后，被告即开始使用房屋，作为被告绵阳市科万房地产经纪服务有限公司第三分公司经营场所，负责人为被告李卓名母亲蔡英。合同期满后，双方又续签了一年的合同，合同期限为2014年10月1日至2015年9月30日15时。本合同除了每月租金上涨为2200元外，其余约定内容与前份合同内容一致。因今年合同到期后，双方因为房租上调的问题协商不一致，原告遂起诉来院，并提出如前诉请。庭审中，被告称第一次与原告前租房合同时，是从他人手上转租的，并向他人支付门面转让费80000元，同时对房屋进行了装修，花费20000余元。原告对转让费的问题不予认可，认可被告对房屋进行了装修，但不认可花费20000余元的事实。被告李卓名所租用原告的房屋实际由自己与其母亲蔡英共同在经营绵阳市科万房地产经纪服务有限公司第三分公司。该分公司不具有法人资格。诉讼中，经本院多次协调，双方依然因为租金上涨金额协商不一致，调解未果。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》等载卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告李卓名签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关的法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同履行各自的义务。双方所签订的合同约定“乙方如需继续租用，应提前30日提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下优先考虑乙方的续租”，但双方至今未续签租赁合同。故现原告要求终止合同履行的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告李卓名及绵阳市科万房地产经纪服务有限公司应当腾退原告所出租的房屋。关于被告提出的装修问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，原告应当知道被告对房屋进行了一定程度的装修，现双方对于装修投入的资金多少存在争议，被告亦没有举出充分、客观、合法的依据证实其辩解理由。原告诉请被告在不破坏固定建筑物（装修）的情况下拆除其增设的设施。对此，本院予以支持。关于原告主张的从2015年10月1日至离场期间的租赁费每月3400元的问题。原告计算的该费用是自己按照租赁房屋每平米80余元的标准计算的，而该计租标准无相关依据证实。故应当按照双方签订的约定租金计算标准支付2015年10月1日至腾退房屋之日止的租金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李卓名、绵阳市科万房地产经纪服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告叶鸿位于绵阳高新区嘉和苑小区A幢底层街面16号出租房屋；二、被告李卓名应按每月2200元的标准支付原告叶鸿从2015年10月1日至退房时间止的房屋租金并在不破坏房屋原结构的情况下拆回其承租房内的装修设施；三、驳回原告叶鸿的其他诉讼请求。本案受理费125元，由被告李卓名负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 王筱莉二〇一五年十一月三十日书记员 杜国选