（2015）赣中民一终字第228号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人夏某与被上诉人中航物业管理有限公司赣州分公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏某,中航物业管理有限公司赣州分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第228号上诉人（原审被告）夏某。委托代理人唐智群，与被告夏某为父女关系。被上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司赣州分公司。住所地：赣州市章贡区长征大道国家电网长征营业厅*楼。公司负责人张力，系该公司经理。委托代理人谢基治，江西海融律师事务所律师。委托代理人严俊，江西海融律师事务所律师。上诉人夏某因与被上诉人中航物业管理有限公司赣州分公司物业服务合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：原告中航物业管理有限公司赣州分公司负责赣州市章贡区翠微路1号中航城小区的物业管理，被告夏某系该小区6栋18D室的业主，在该小区拥有面积为133.17㎡的住宅。2011年2月21日，原、被告签订了一份《前期物业服务协议》，合同约定了双方的权利与义务、物业管理服务费的收费标准以及违约责任。该协议约定：甲方（即被告）的权利和义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督乙方（即原告）的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；遵守本物业的物业服务制度和《业主临时规约》；依据本协议向乙方交纳物业管理费及其他有偿服务费用、停车场租赁费用等；乙方的权利和义务：对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规，结合实际情况，制定本物业服务制度和《业主临时规约》、《装饰装修管理服务协议》；依法开展各项服务经营活动；制止违反本物业的物业服务制定、本协议、《业主临时规约》、《装饰装修管理服务协议》的行为；根据国家及赣州市章贡区物价局（批复）区价字（2009）39号“关于对‘中航城’小区前期物业服务收费标准的批复”文件标准要求，向甲方和物业使用人收取物业服务费及其它有偿服务费用、停车场租赁费用等；按有关法规要求定期向甲方和物业使用人公布物业服务费用收支情况；协助供水部门对业主和非业主使用人产生水的抄表工作，并代供水部门收取费用。甲方的物业管理服务费用从入伙时间起计收；甲方交纳物业管理房屋费用时间：每月15日前；住宅按建筑面积1.5元／㎡·月；商业裙楼按建筑面积3.0元／㎡·月；因甲方原因空置房屋按使用功能和建筑面积收取管理费；甲方出租物业的，物业服务费用由甲方交纳；甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。受有关部门或单位的委托，乙方可提供部分代收代缴服务，收费标准按政府部门规定执行，收费时间与物业服务费同时交纳或按使用情况交纳。甲方违反本协议，使乙方未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，未达到服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退所收费用；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方可依据《赣州市住宅小区物业管理办法》第七章第五十二条规定，有权要求甲方从逾期之日起每日按拖欠费总额的3‰的交纳滞纳金……。协议签订后，原告提供了物业管理服务给被告等业主，但被告未交纳2013年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费4594.26元，同时尚欠2013年1月1日至2014年12月31日期间的水费620.10元、二次供水费124.02元、电梯费267.50元、电梯年检费77.22元，共计5683.10元。原告经多次催收无果，遂诉至法院，要求处理。另查明：2012年8月期间，居住在上述中航城小区6栋1710室的业主在被告居住的18楼楼梯过道外墙上擅自开门，引起了被告的不满，被告向原告反映，原告为此也出面进行了协调，但最终无法达成一致。后被告曾向工商部门投诉，要求恢复原状或补偿一半公摊面积的价款，但无果，为此，被告拒绝向原告交纳物业管理费等相关费用。原告的诉讼请求为：1、请求判令被告立即支付物业管理费、水费等共计5683.10元（即2013年1月至2014年12月），并承担从逾期之日起至还清款之日止按欠费总额的3‰计算滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：原告与被告所签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。被告未按协议的约定履行缴纳物业管理服务费的义务，已构成违约，应当承担引起本案纠纷的责任。原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费及水费、电梯费等费用、并支付逾期滞纳金的诉讼请求，予以支持。原告虽负有对小区公用部分的物业管理职责，但其管理权限仅限于对公用部分等的维护和管理，对于17楼业主在原告所居住的18楼开门户、占用被告公摊面积是否合法，是否构成侵权问题，不是本案审理的范围，被告可另行起诉。被告因此而拒绝向原告缴纳物业费等相关费用，不符合法律规定及合同约定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告夏某于本判决生效之日起五日内付清所欠原告中航物业管理有限公司赣州分公司自2013年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费4594.36元（即133.17㎡×1.50元／㎡·月×23个月=4594.36元）。二、限被告夏某于本判决生效之日起五日内付清所欠原告中航物业管理有限公司赣州分公司自2013年1月1日至2014年12月31日期间的水费620.10元、二次供水费124.02元、电梯费267.50元、电梯年检费77.22元，合计1088.84元。三、上述一、二项应付款项合计5683.20元，由被告夏某于本判决生效之日起五日内付清给原告中航物业管理有限公司赣州分公司。四、限被告夏某于本判决生效之日起五日内向原告中航物业管理有限公司赣州分公司支付逾期偿付上述款项违约金（即按欠费总额5683.20元的每日3‰标准计算，从2015年1月1日起至付清款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告夏某承担。上诉人夏某不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，全部诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：1、判令上诉人向被上诉人支付物业费用的标准有误。根据《赣州市章贡区物价局关于对“中航城”小区物业服务收费标准的批复》，自2013年9月1日后，被上诉人应重新申请批复并定价；2、原审法院判令全额支付欠交的物业费用并支付违约金的认定有失公允。被上诉人未按双方协议约定对侵权的案外人履行管理职能，属于违约在先。被上诉人中航物业管理有限公司赣州分公司答辩称：1、原审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费的依据是双方签订的物业管理合同，而不是依据物价局的收费标准批复，这个批复仅仅是对被上诉人是否有权利收费的一个批复。被上诉人和上诉人签订的物业管理合同始终没有变更，所以被上诉人要求上诉人支付物业费用是符合要求的。2、关于被上诉人是否存在服务违约的问题，根据上诉人说其楼上的住户在所居住的18楼开了一个住户门具有侵权问题。首先被上诉人不是所有权人，被上诉人无权强制对侵权行为进行制止，只能向用户提出整改建议。若上诉人认为17楼的用户在18楼开门侵犯了其权利，上诉人有权向法院提起诉讼，请求17楼的用户停止侵权行为，而并不是上诉人拒绝交物业费用的理由。二审中，上诉人向本院提交赣州市章贡区市场监督管理局水南分局出具的一份证明，证明上诉人向工商局进行了投诉，被上诉人一方的刘经理到场并表示会进行处理，但实际上并未处理的情况。被上诉人质证认为，对该证据真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明对象存在异议。首先这仅仅证明上诉人向12315投诉购买房子设计有改变，受理投诉部门水南分局进行了核查并进行了相应的调解，这并不能证明上诉人不需要缴纳相应的物业费用，其次也证明不了被上诉人提供的物业服务有任何违约的情况。本院审查认为，由于被上诉人对该证据真实性和合法性没有异议，该证据与本案存在直接的关联，本院对其合法性、真实性和关联性予以确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于双方签订的《前期物业服务协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人上诉称被上诉人未向行政部门重新申请并定价，但《赣州市章贡区物价局关于对“中航城”小区物业服务收费标准的批复》属于行政管理性质的规定，而非针对合同效力的强制性规定，因此对于上诉人的该上诉意见，本院不予支持。关于上诉人是否应当全额支付物业费用及承担违约金的问题。上诉人称被上诉人未履行合同约定的管理职能解决其与案外人的纠纷，但被上诉人作为物业管理公司，并非国家机关，不具有认定及处理侵权行为的强制执行力，因此上诉人该理由不应成为其拒不支付物业费用的合法理由。由于上诉人迟延履行交纳物业费用的合同义务，应当承担合同约定的违约金。关于违约金的数额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。虽然双方合同违约责任条款约定每日按拖欠费总额的3‰的交纳滞纳金，但是相对于被上诉人的损失而言，该约定明显过高。因此，综合合同履行情况、双方过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。综上，上诉人夏某的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金处理欠妥，本院予以纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第535号民事判决第一、二、三项；二、变更赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第535号民事判决第四项为：限上诉人夏某于本判决生效之日起五日内向被上诉人中航物业管理有限公司赣州分公司支付逾期偿付上述款项的违约金（即以欠费总额5683.20元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，时间从2015年1月1日起至款项付清之日止）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人夏某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 赖国东代理审判员 王阿婷二〇一五年十一月三十日代理书记员 胡 君 微信公众号“”