（2015）金永民初字第2053号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2015-12-26

案件名称

徐高兴、陈春丽与李永高、李美冬等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

永康市人民法院

所属地区

永康市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐高兴,陈春丽,李永高,李美冬,李俊波,应雯晴

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土��管理法（2004年）》：第八条第一款，第十条，第六十三条

全文

浙江省永康市人民法院民事判决书（2015）金永民初字第2053号原告徐高兴，农民。原告陈春丽，农民。两原告的共同委托代理人周跃军（特别授权），浙江三星律师事务所律师。两原告的共同委托代理人陈春萍（特别授权），浙江三星律师事务所律师。被告李永高，农民。被告李美冬，农民。被告李俊波，居民。被告应雯晴，农民。四被告的共同委托代理人成智慧（特别授权），永康市四方法律��务所法律工作者。四被告的共同委托代理人胡帅（特别授权），永康市四方法律服务所法律工作者。原告徐高兴、陈春丽为与被告李永高、李美冬、李俊波、应雯晴确认合同无效纠纷一案，于2015年10月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序，于2015年11月11日公开开庭进行审理。原告徐高兴、陈春丽及其委托代理人陈春萍、周跃军，四被告的共同委托代理人成智慧、胡帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐高兴、陈春丽起诉称：两原告与四被告经人介绍于2013年3月8日签订一份《农村平房转让协议》，协议主要内容为“四被告将自己所有的位于永康市前仓镇世彰莲花井村平房转让给两原告，四至：东至操场，西至李兴洪屋基，南至后塘沿路，北至李子良屋路。房间数：伍间，年限：长期，房间结��：平房，是否可以使用：是。”四被告以交款人为李永高的浙江省罚没财物专用票据上的129.93平方米及户主为李永高的建设用地许可证上的60平方米，合计189.93平方米，约定以150万元转让，四被告承诺享有该平房的合法权利。签订协议当天，原告通过其姐夫章龙宝的账户向被告李美冬转账等方式交付了150万元购房款。后四被告将上述建设用地许可证、浙江省罚没财物专用票据及永康市前仓镇人民政府出具的浙江省非税收入统一票据原件各一份一并交付给原告。不久后，原告发现四被告所谓的平房系未办理相关手续的非法建设用地，四被告在没有办理相关批准手续的情况下，自行改变了土地用途。根据《房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证的房地产不得转让。同时，上述协议已违反了《土地管理法》集体土地转让规定。为此，原告徐高兴、陈春丽诉请要求：一、确认两原告与四被告于2013年3月8日所签的《农村平房转让协议》无效；二、判决四被告返还原告购房款150万元并赔偿损失（从2013年3月9日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至判决确定之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。为证明其诉讼请求，原告徐高兴、陈春丽在举证期限内向本院提供了以下证据材料：一、农村平房转让协议1份，用以证明两原告以150万元的价格向四被告购买位于永康市前仓镇世彰莲花井村宅基地的事实。二、转账凭证2份、证明1份，用以证明两原告已按协议约定向被告支付购房款150万元的事实。三、光盘以及通话录音材料各1份，用以证明从被告李俊波所说的“我宁愿钞票还掉，房子卖掉还你的”录音内容可以看出，原、被告虽未对还款方式达成一致意见，但被告李俊波表达了还款的��愿，同时证明被告李俊波、应雯晴以承诺还款的事后行为证实了四被告已收到购房款，且被告李俊波、应雯晴为本案合同相对人的事实。四、私人建房用地许可证（60平方米）1份、票据2张，用以证明四被告以其涉案宅基地所在村的其他宅基地获批手续欺诈原告为涉案地基已经获得合法批基手续的事实。（原件核对无异，当庭予以退回）五、农村私人建房用地呈报表1份，用以证明129.93㎡的票据所指的3间5层半房屋是被告李俊波、应雯晴所有，即被告李俊波、应雯晴也参与欺诈的事实。六、国土资源执法监察动态巡查发现土地违法行为登记台帐、永康市国土资源局责令停止土地违法行为通知书、送达回证各1份，用以证明涉案地基系违法建设用地的事实。七、结婚登记审查处理表2份，用以证明被告李永高、李美冬系夫妻关系，被告李俊波、应雯晴系夫妻关系的事实。八、涉案地基现场照片、李永高60平方米老屋现场照片共4张，证明被告老屋屋基一直处于荒废未建造状态，涉案地基与老屋地基不属同一块地，被告存有欺诈行为，让原告作出错误交付的意思表示的事实。被告李永高、李美冬答辩称：一、两原告主体不适格，诉称内容不属实，事实是：两原告的姐姐徐春爱、姐夫章龙宝向两被告以150万元购买宅基地，由章龙宝通过银行转账给李美冬130万元，并约定徐春爱借给李美冬的20万元借款与剩余价款相抵，两原告在协议上的签字只是代理行为，本案协议双方实际应为徐春爱、章龙宝和李永高、李美冬；二、涉案标的物不存在，本案《农村平房转让协议》系关于农村平房的转让，并明确该平房为可使用状态，而实际上买卖的标的是宅基地，协议也是两原告及徐春爱夫��提供的，事实上协议自始至终都无法履行；三、徐春爱夫妇与两被告系同村人，知悉宅基地是老房拆建、罚款情况以及村委安排宅基地移位情况，应当知道其中的风险，且在提供协议时将宅基地改为平房以规避风险，显然已认可该风险的转嫁，故相应的后果应当由徐春爱夫妇等人承担。综上所述，请求法院驳回原告对被告李永高、李美冬的请求。被告李俊波、应雯晴答辩称：一、两被告对协议形成过程不清楚，签字时两原告及被告李永高、李美冬都已在自己一栏签字；二、两被告对协议中的平房还是宅基地均无所有权，两被告仅是协议的见证人，不是协议的当事人。综上，请求法院驳回对被告李俊波、应雯晴的诉讼请求。针对其辩解，四被告在举证期限内向本院提供了以下证据材料：一、农村私人旧房拆（改）建用地呈报表1份，用��证明被告李永高与李美冬原有旧房190平方米，经申请，永康市前仓镇同意拆建100平方米，因为人口只有2人，后永康市前仓镇国土资源局只同意拆建60平方，另外129.93平方米已经处罚的事实。二、分家协议书1份，用以证明坐落于川塘公路边的3间4层房屋即世彰村莲花井47号房屋是李俊波、应雯晴所有，原老房屋4间是李永高、李美冬所有，李俊波、应雯晴对涉案宅基地没有所有权的事实。三、户口本1份，用以证明第三、四被告与第一、二被告已经分家立户的事实。经审理，本院综合分析认证如下：两原告提供的证据一，被告李永高、李美冬对协议真实性有异议，虽然四被告确实有签名、捺印，但不能确定协议是否为原件，其次，协议是原告方提供的，协议最后的书写内容也是原告陈春丽个人所写，乙方徐高兴、陈春丽是代章��宝签的；被告李俊波、应雯晴认为协议中的签名是事后补签的。本院认为，原、被告双方在庭审中对买卖宅基地的位置、平方、价款、支付方式以及协议签署、捺印等事实均予以认可，且与原告提供的协议内容一致，故本院对转让协议欲证明的事实予以确认。两原告提供的证据二，四被告对其无异议，认为150万元是章龙宝通过转账给李美冬130万元以及李美冬尚欠徐春爱的20万元债务相抵的，被告李美冬确实收到了150万元，至于徐高兴与章龙宝的关系与本案没有关联性。本院认为，结合庭审查明的事实，该组证据可以证明两原告已向被告支付150万元款项的事实，对上述事实本院予以确认。两原告提供的证据三，被告李永高、李美冬认为房屋真实买卖是跟徐春爱、章龙宝发生，款项也是徐春爱、章龙宝给的，只是其不便，就把合同写在两原告名下，李俊波、应雯晴和李永高、李美冬已各自分家立户，本次交易四被告与两原告没有关系，双方的行为也不予认可；被告李俊波、应雯晴对其真实性有异议，李俊波只是作为调解人，参与了此事的调解。本院认为，被告虽对录音的真实性存有异议，但一直未有提供证据予以反驳，故本院对原告曾与李俊波就本案进行过协商的事实予以确认。两原告提供的证据四，被告李永高、李美冬对其真实性无异议，该组证据是李美冬给章龙宝的，也是本案宅基地卖给章龙宝的证据；被告李俊波、应雯晴对此情况不清楚，本院对该份证据的真实性予以认定。两原告提供的证据五，被告李永高、李美冬对其真实性无异议，李永高确实在1996年4月16日向有关部门申请宅基地，该宅基地就是世彰村莲花井47号，面积是90平方米，与129.93平方米宅基地的没收作价款票据无关��被告李俊波、应雯晴对其真实性无异议，根据分家协议，该房屋已分到李俊波名下，跟本案没有关系。本院认为，该组证据与本案诉争宅基地并非同一宅基地，与本案也无关，故本院仅对其真实性予以认定，对其关联性不予认定。两原告提供的证据六，被告李永高、李美冬对其真实性无异议，关联性有异议，该宅基地违法类别是拆移建，李永高确实存在可以建造的宅基地；被告李俊波、应雯晴对其不清楚，本院对该份证据的真实性予以确认。两原告提供的证据七，四被告无异议，本院予以采纳。两原告提供的证据八，四被告对涉案宅基地的照片无异议，但是老房原有2间，另购3间，总共老房面积是189.93平方米，本院对照片的真实性予以确认。四被告提供的证据一，两原告对其真实性无异议，证明内容有异议，该组证据与本案争议的合同效力无关，被告获批60平方米宅基地是对的，但是129.93平方米的没收作价款是针对被告李俊波、应雯晴现居住的世彰村莲花井47号房屋作出的。本院对该份证据的真实性予以确认。四被告提供的证据二、三，两原告对其关联性均有异议，认为本案诉争宅基地本身就是违法的，四被告均没有所有权，而且四被告是否分家与本案没有关联性。本院认为，原告的质证意见成立，本院对该两组证据的关联性不予认定。根据原、被告双方在庭审中的陈述、答辩以及本院的综合认证，本院认定本案事实如下：2013年3月8日，经徐春爱（系徐高兴的姐姐）、章龙宝（系徐高兴的姐夫）的介绍，原、被告双方签订农村平房转让协议一份，四被告经全体共有人同意，将位于永康市前仓镇世彰莲花井村的平房（实质为宅基地，东至操场，西至李兴洪屋基，南至后塘沿路，北至李子良屋基）转让给两原告，约定购买价格为150万元。协议签订当日，被告李美冬收到购买款150万元。后在两原告打地梁时，永康市国土资源局于2013年10月9日下发责令停止土地违法行为通知书，其中违法类别为拆移建。另查明，2006年4月10日，被告李永高以原有住宅189.93㎡申请旧房拆建（四至：东至路，西至李仙英宅，南至路，北至路），后永康市国土资源局同意批准拆建60㎡住宅。2007年12月18日，永康市国土资源局另收取李永高老屋拆建129.93㎡的没收作价款6496元。本院认为，宅基地属于农民集体所有，任何单位和个人不得买卖或者以其他形式非法转让。本案中，四被告以家庭成员名义与原告签订的农村平房转让协议，实质上转让的是农村宅基地，且涉案宅基地未办理合法审批手续，原、被告双方也不属于同一村集��经济组织，故原、被告双方签订的协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的应认定合同无效。因此，原告方要求确认原、被告双方于2013年3月8日签订的《农村平房转让协议》无效的诉讼请求，本院应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故四被告基于合同而收取的购买款150万元应予以返还；导致协议无效，原、被告双方均有过错，应当各自承担责任，故原告主张赔偿利息损失的请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求大部分成立，本院予以支持。被告李永高、李美冬辩称协议相对人系徐春爱、章龙宝的意见，与事实不符，本院不予采信。被告李俊波、应雯晴辩称其只是协议的见证人的意见，亦与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告徐高兴、陈春丽与被告李永高、李美冬、李俊波、应雯晴于2013年3月8日签订的《农村平房转让协议》无效。二、由被告李永高、李美冬、李俊波、应雯晴于本判决生效之日起十五日内返还原告徐高兴、陈春丽购买款150万元。三、驳回原告徐高兴、陈春丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元（已减半收取），保全费5000元，合计14960元，由原告徐高兴、陈春丽负担1067元，由被告李永��、李美冬、李俊波、应雯晴负担13893元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　季玲玲二〇一五年十一月三十日代书记员　应若影搜索“”