（2015）鄂荆州中民三终字第00194号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-18
案件名称
邓中池与张勇、张敏等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张勇,邓中池,张敏,张重
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州中民三终字第00194号上诉人（原审被告）：张勇，（湖北省中西医研究所）。张必发、吕万凤夫妇之子。被上诉人（原审原告）：邓中池。委托代理人：王晓华，湖北盛华律师事务所律师。原审被告：张敏。张必发、吕万凤夫妇之大女儿。原审被告：张重。张必发、吕万凤之小女儿上诉人张勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人张勇，被上诉人邓中池的委托代理人王晓华到庭参加诉讼，原审被告张敏、张重没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓中池诉称：原告之妻徐亚兰与被告之母吕万凤于2002年9月8日签订房屋买卖协议一份，约定由被告之母将其享有所有权（房屋所有权证登记的所有权人为吕万凤之夫张必发，而张必发于2002年3月5日病故）的坐落在新江口镇民主路的市委大院宿舍楼10栋2单元2楼的住宅（93.27平方米）以48000元价格转让给徐亚兰；在签订协议之日，买方一次性付清购房款，卖方交付房屋及权利证书。买卖双方均按协议约定履行了义务。嗣后，因为卖方原因，导致过户手续无法办理，且被告之母于2012年病故，故其相应义务则应由被告履行。现诉至法院，请求：1、确认房屋买卖协议有效；2、要求被告配合原告办理位于松滋市新江口镇民主路的住房过户登记手续（房产证号为松房权证新字第××号）。被告张勇辩称：1、父亲张必发在1994年住房制度改革时，填写的单位住房买卖及公证申请书里面家庭成员有吕万凤、张勇、唐业宁、张朔，家庭成员就是财产共有人，去年才知道房产证上只有“张必发”一个人的名字。有5个人的名字的档案还在，变成房产证只有一个人的名字，有造假嫌疑。2、房屋所有人已去世，继承人应该包括张勇、张敏、张重，家庭成员张朔、唐亚宁与户主具有同等地位，均没有在合同上签名，房屋买卖合同存在违法行为。3、原告非法占有房屋达13年之久，张勇及部分家庭成员（产权人）和继承人被剥夺“见房产证”的知情权达13年之久，再加上原告不提出过户长达13年之久，被告母亲都已过世近2年半时间，难以确认原告为善意购房。总之一、涉嫌房产证造假；二、剥夺相关所有权人和继承人的知情权；三、剥夺相关财产所有人和继承人的财产；四、恶意购房损害第三人利益。要求确定2002年9月8日吕万凤与徐亚兰签订的房屋买卖合同为无效合同。原审查明，1994年度，原松滋县政协主席张必发因国家实施住房制度改革政策对县政府分配的住房（坐落于松滋市新江口镇民主大道市委大院宿舍楼10栋2单元2楼）支付部分购房款取得了部分产权，并办理了部分产权的房产证。1999年国家深化住房制度改革，张必发支付了全部购房款后，对该房屋取得了全部产权，并办理了全部产权的房产证。张必发于2002年3月5日因病在松滋逝世。其妻吕万凤丧偶后为了随小女儿到荆州生活，于2002年9月8日将该房屋出卖给徐亚兰，徐亚兰于当日与吕万凤签订房屋买卖合同，合同签订后当即付清全部购房款。吕万凤及时交付了房屋。嗣后，徐亚兰和其丈夫邓中池一直对该房屋实际占有、使用，共同生活在该房屋，直到2014年9月19日徐亚兰因病去世。徐亚兰去世后其子女均放弃对母亲财产的继承权，由原告邓中池继承并享有该房屋的所有权。但房屋至今未办理过户手续。其间，卖房人吕万凤已于2012年3月23日因病在荆州去世。原告邓中池遂于2015年5月21日向原审起诉，要求确认房屋买卖合同协议有效，并要求被告张勇、张敏、张重配合办理房屋过户登记手续。审理中，被告张敏、张重均表示合同有效，愿意配合办理房产过户登记。被告张勇认为其因与徐亚兰签订的房屋买卖合同无效，要求原告退还房屋。因意见分歧过大，至调解未果。原审认为，坐落在松滋市新江口镇民主大道老市委大院10栋2单元2楼的住房一套，登记产权所有人为张必发。根据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，为张必发和吕万凤夫妻共同财产。子女及其他家庭成员均不享有财产权利。张必发去世后，继承即已经发生。吕万凤除了享有共同财产一半的份额外，对属于张必发的遗产跟三个子女享有平等的继承权，在张必发去世后为了随子女生活而于2002年9月8日与徐亚兰签订房屋买卖合同，尽管三被告没有参与磋商，买房人徐亚兰有充分理由相信吕万凤对该房屋有处置权和代理三个子女处置其继承的遗产的权利。买房人对该房屋的取得一是支付房价符合当时市场行情，二是无违反法律法规情形，属于善意取得。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条的规定，应认定为有效合同。被告张勇主张其母吕万凤与徐亚兰签订的房屋买卖合同无效之抗辩意见，因该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同情形。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，原审不予采纳。被告张勇关于房产证造假、剥夺财产所有人和继承人的相关权利及原告恶意购房损害第三人利益的辩解意见，因无事实依据和法律依据，原审均不予采纳。故原告要求被告配合办理房屋产权过户手续的诉讼请求原审予以支持。被告张敏、张重认为合同有效，愿意配合原告办理过户手续。原告基于多年未主动协商办理过户手续的原因和被告张敏、张重积极配合，主动表达愿意给三被告支付30000元的补偿费，系其真实意思表示，原审予以许可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告张勇、张敏、张重应于本判决生效后三日内配合原告邓中池办理位于松滋市新江口镇民主大道老市委大院10栋2单元2楼的住房的过户手续。将该房屋的所有权人更名为邓中池。二、原告自愿给三被告支付补偿费30000元。办理过户手续后一次性给付。案件受理费1000元由原告承担。上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、一审法院对房改房产权认定出现错误。二、1999年换证后确认房产证的真实性没有证据，该房产证涉嫌造假。三、当事人的合法婚姻关系证据不合法。四、一审法院适用法律条款错误。为此，请求二审撤销原审判决，改判合同无效。二审认定的本案事实与一审认定的一致。二审中双方争议的焦点问题是：吕万凤与徐亚兰于2002年9月8日签订的房屋买卖合同是否具有法律效力。本院认为，吕万凤与徐亚兰于2002年9月8日签订的房屋买卖合同具有法律效力。其理由是：一、该房屋买卖合同是买卖双方真实意思表示，没有我国《合同法》第五十二条规定的无效合同情形存在。二、1999年国家深化住房制度改革，张必发支付了全部购房款后，对该房屋取得了全部产权，并办理了全部产权的房产证。由此，涉案房屋应认定为张必发与吕万凤的共同财产。上诉人提出的“一审法院对房改房产权认定出现错误，其确认房产证的真实性没有证据，该房产证涉嫌造假。”的主张没有事实依据。三、吕万凤系上诉人及原审被告等人的母亲，且涉案房屋买卖合同的签订是在原审被告张重家里签订并实际履行。在此情况下，买房人徐亚兰有理由相信吕万凤是代表全家处分该房屋。四、买房人徐亚兰按合同的约定支付了购房的合理对价，卖房人也将该房屋所有权证的原件交给了买房人，且原审被告张敏、张重均认可合同的合法性，对此应认定买房人为善意取得该房屋。五、上诉人的父母和被上诉人邓中池及其妻徐亚兰均出生三十年代，无论是否领取结婚证，其事实婚姻关系均客观存在，其相互之间具有继承权。被上诉人邓中池作为徐亚兰的配偶，在其他继承人声明放弃继承权的前提下，主张享有继承权合法。六、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”鉴于上述理由，被上诉人要求上诉人及原审被告配合办理房屋产权过户手续的诉讼请求应当得到法院的支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人张勇负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 韩秀士审判员 谢成勇二〇一五年十一月三十日书记员 唐君玲 来自