（2015）渝北法民初字第13004号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-06-08
案件名称
重庆市新仁合物业管理有限公司与李光明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市新仁合物业管理有限公司,李光明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国��同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第13004号原告重庆市新仁合物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道兴科一路，组织机构代码：77176062-2。法定代表人周发甜，总经理。委托代理人王树涛，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告李光明，男，1970年6月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市新仁合物业管理有限公司与被告李光明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗继碧、人民陪审员罗玉萍组成合议庭，适用普通程序于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告重庆市新仁合物业管理有限公司的委托代理人王树涛到庭参加了诉讼。被告李光明经本院公告传唤，公告期为2015年8月24日至2015年11月23日，期满后被告李光明无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市新仁合物业管理有限公司诉称：被告系X小区X号房屋的业主。原告于2006年9月1日与X业主委员会签订《X物业管理服务合同》，并依合同为小区全体业主提供物业服务。《X物业管理服务合同》约定：原告管理小区的期限为2006年9月1日至2009年9月1日；物业服务费按原物价局核定的收费标准执行，具体为：别墅及花园洋房1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及以上）1元／平方米·月，无电梯住宅及电梯住宅一、二��0.8元／平方米·月；此外，小区业主应按户分摊公用水电费；业主交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；如业主不按约定的金额及时间交纳相关费用，原告有权要求业主补交从逾期之日起按欠费金额每日千分之三交纳违约金。2009年9月1日合同到期后，原告未与业委会续签合同，但仍继续为该小区提供物业服务，业主仍按原合同约定的金额及时间向原告交纳物业服务等费用。2011年1月，X业主委员会、原告、嘉佳物业三方经协商一致，原告退出小区，由嘉佳物业为小区提供物业服务。被告从2009年1月起开始欠交物业服务费，经原告催收仍不支付。现起诉要求：1.判令被告立即向原告支付2009年1月至2011年1月期间的物业服务费3922.2元、公摊水电费111.3元（共计4033.5元）；2.判令被告就其拖欠的2009年1月至2009年8月的物业服务及公摊水电费，按每日千分之三的标准向��告支付违约金（以每月应交金额168.69元为基数，从当月6日起至付清时止，按每日千分之三的标准计算每月欠费违约金）；3.判令被告就其拖欠的2009年1月至2011年1月15日的物业服务费、公摊水电费4033.5元，从2011年1月18日起至付清时止，按银行同期贷款利率向原告赔偿资金占用损失。被告李光明未作答辩。经审理查明：原告重庆市新仁合物业管理有限公司系具有三级资质的物业管理企业。被告李光明系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为168.69平方米，系电梯住宅。2006年9月1日，原告与X业主委员会签订了《X物业管理服务合同》一份，该合同约定：原告为X小区提供物业服务，期限自2006年9月1日至2009年9月1日；物业管理服务费收费标准按原重庆市物价局核实的收费标准：别墅及花园洋房为1.2元／月／平方��，电梯住宅（三层及三层以上）为1元／月／平方米（含电梯费），无电梯住宅及电梯住宅一层、二层为0.8元／月／平方米，均指建筑面积；交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；公共水电费由业主按户分摊；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准交纳违约金。上述物业管理服务合同签订后，原告为X小区提供了物业服务。2009年9月1日，合同到期后，X业主委员会未与原告再签订物业服务合同，但原告继续为X小区提供物业服务。2011年1月18日，经协商，原告退出X小区物业服务，同月25日，原告退出X小区物业服务区。因被告在原告为该小区提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收，无果。2015年6月11日，原告向本院起诉要求判令被告支��2009年1月至2011年1月15日期间的物业服务费、公摊水电费、违约金及资金占用损失。上述事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、X物业管理服务合同、（2013）渝北法民初字第12587号民事判决书、律师函、国内挂号信收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X业主委员会签订的《X物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。被告作为该小区的业主，应受上述合���的约束。尽管该合同约定的期限为2006年9月1日至2009年9月1日，但2009年9月1日后，原告仍为X小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务等费用。物业服务收费标准问题，原告与X业主委员会签订的《X物业管理服务合同》的约定电梯住宅（三层及三层以上）的收费标准为1元／月／平方米，2009年9月1日后，因原、被告均未举示证据证明X小区的物业服务费标准有变更，故原告与X业主委员会于2006年9月1日签订的《X物业管理服务合同》约定的收费标准应当继续沿用。因此，在2009年1月至2011年1月15日共24.5个月中，被告共计应交纳的物业服务费为1元／月／平方米×168.69平方米×24.5个月=4132.91元。原告诉请主张物业服务费3922.2元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告支付欠交物业服务费��违约金，符合合同约定，本院予以支持，但该欠交物业服务费的期间应在物业服务合同期间内，即2009年1月至2009年8月，且应计算至168.69平方米×8个月=1349.52元的物业服务费付清时止。原告要求被告支付公摊水电费111.3元，未提供证据予以证明，本院不予支持。原告要求被告支付资金占用损失，无法律依据，本院亦不予支持。被告李光明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告李光明在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市新仁合物业管���有限公司2009年1月至2011年1月15日的物业服务费3922.2元；二、被告李光明在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市新仁合物业管理有限公司违约金（2009年1月至2009年8月，分别从次月的6日起，以每月欠交的物业服务费168.69元为本金，按日千分之三的标准计算至1349.52元的物业服务费付清时止，违约金总额不超过1349.52元）；三、驳回原告重庆市新仁合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李光明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张晓华人民陪审员 罗继碧人民陪审员 罗玉萍二〇一五年十一月三十日书 记 员 李文婧 微信公众号“”