（2015）辽阳民一终字第00899号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-29
案件名称
王明伟诉房双房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王明伟,房双
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽阳民一终字第00899号上诉人（原审被告、反诉原告）：王明伟，男，1973年9月6日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：王传勇，辽宁王传勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：房双，女，1962年9月21日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。原审原告（反诉被告）房双与原审被告（反诉原告）王明伟房屋买卖合同纠纷一案，前由辽宁省灯塔市人民法院于2015年7月23日作出（2015）灯民初字第00444号民事判决。宣判后，王明伟不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人王明伟及其委托代理人王传勇、被上诉人房双的委托代理人张利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）房双一审诉称：2014年3月22日，原、被告双方签订了店铺转让合同。约定被告将位于佟二堡海宁中国皮革城三楼纽约路32号店铺（建筑面积275.81平方米）转让给原告，转让金额为950万元。原告先期向被告支付100万元作为店铺转让保证金，其余850万元，在2014年6月1日前付清。该店铺产权人为王洁芸，与被告系姐弟关系，被告向原告承诺王洁芸会在合同上签字予以确认。合同签订后，被告向原告提供了卡号，原告于2014年3月25日将100万元保证金以转账方式支付给了被告。原告支付保证金后，该店铺产权人王洁芸至今未在该店铺转让合同上签字，故原告未按合同约定日期继续付款。原告要求解除与被告间的店铺转让合同；被告向原告返还100万元，并赔偿原告经济损失6万元。被告（反诉原告）王明伟一审辩称：该店铺转让合同合法有效。原告没有要求，被告也没有承诺产权人王洁芸会在合同上签字。原告不具有解除合同请求权，即使合同解除也不能免除原告的违约和赔偿责任。不同意返还原告100万元保证金，原告请求被告赔偿经济损失6万元无法律和事实依据。被告多次催促原告付款，原告以款项被其子占用为由，逾期拒付。由于原告违约致使合同不能履行，被告错过商机，于2015年1月7日以750万元价格转让该店铺，被告损失200万元。被告要求原告赔偿132.50万元（晚收入750万元自2014年6月1日至2015年1月7日的利息款27万元和扣除100万保证金后损失的100万元及利息5.5万元。）一审法院审理查明，2014年3月22日，房双、王明伟双方签订了店铺转让合同。合同甲方王洁芸，乙方房双。约定甲方将位于佟二堡海宁中国皮革城三楼纽约路32号店铺（建筑面积275.81平方米）转让给乙方，转让金额为人民币950万元，房双先期向王明伟支付100万元作为转让保证金，其余850万元在2014年6月1日前付清。如乙方未能按期付清余款，则视同乙方违约，已付给甲方的100万元转让保证金归甲方所有。……。在合同结尾甲方签名处，王明伟签上了自己的名字，并注明了王明伟身份证号码及王明伟的联系电话。房双于2014年3月25日将100万元汇入王明伟账号内。又查，该店铺【权属证号为佟（字）第010115868号，土地证号为灯（国用2012）第045号建筑面积275.**平方米】产权人为王洁芸，与王明伟系姐弟关系。合同签订时，王洁芸本人未在该合同上签字，王明伟也未得到王洁芸的授权；合同签订后至今，王洁芸未在合同上补签字，亦未书面追认被告的处分行为。房双无法与王洁芸取得联系。在合同履行过程中，房双在产权人王洁芸未授权王明伟处分财产，事后又未追认，本人又无法与王洁芸取得联系情形下，意识到合同可能无法履行，为避免自身利益受损，便于2015年5月27日至6月17日间，与王明伟多次信息沟通。其内容大致为：王明伟催促房双付款，房双则以资金被其子投资他项目为由，拖延付款，并称已付100万元可借与王明伟使用。至此，房双未继续付款，也未实际占有标的房屋。另查，2015年1月7日，产权人王洁芸将争议双方所签合同中所涉店铺转让给李成野，由王洁芸本人在转让合同签字，合同金额为750万元。上述事实，有当事人陈述、店铺转让合同等在卷佐证。一审法院认为，王明伟未经产权人王洁芸授权而与房双签订店铺转让合同，事后也未得到追认，王明伟的行为属无权处分。房双依双方所签合同向王明伟汇款100万元作为保证金，房双积极履行合同先期义务，但在王明伟未经产权人王洁芸授权或追认情形下，出售产权人财产，房双又无法与产权人取得联系，房双意识到其合同目的难以实现，为避免自身利益受损，以资金被其子挪作他用而拖延付款的行为，系在情理之中，不应认定为违约行为。现产权人已将财产转移他人，进一步证明了王明伟未经产权人授权出卖他人财产，不能实现合同目的，房双为避免损失扩大停止支付价款行为正当合法。王明伟未能举出与房双签订合同前已得到产权人王洁芸授权或在合同签订后取得了王洁芸追认的证据，故房双请求解除与王明伟间的店铺转让合同符合法律规定，其同时请求王明伟返还已付100万元及由此造成的财产损失，亦符合法律规定，予以支持。其经济损失可以100万元为本金，自2014年3月25日起至王明伟返还该款之日止，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。王明伟反诉请求房双赔偿经济损失，无事实依据，不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条二款、第二十五条的规定，判决：一、解除房双与王明伟于2014年3月22日签订的店铺转让合同；二、王明伟于本判决发生法律效力之日起10日内，返还房双保证金100万元；三、王明伟于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿房双经济损失，赔偿金额为以100万元为本金，自2014年3月25日起至返还之日止，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算利息；四、驳回王明伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，340.00元，反诉案件受理费8，362.50元，由王明伟负担。王明伟上诉的理由及请求是：一、一审法院适用法律不当，被上诉人无权解除合同。1、一审法院判决支持被上诉人变更后的诉讼请求（原诉讼请求是确认合同无效）解除合同的法律依据是《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第二款，该款规定是指标的物所有权不能转移，出卖人因违约买受人有权解除合同或请求赔偿。本案并不存在所有权不能转移的情况，标的物虽登记在姐姐名下，上诉人对该物拥有处分权。在签订合同时，上诉人并没有隐瞒产权登记在姐姐名下，合同中的甲方写的就是王洁芸，被上诉人是清楚的，也是认可的，其确信上诉人是有权处分的。被上诉人没有向上诉人提出或表示要求过户的请求，也没有向海宁皮革城有限公司要求办理过户或由海宁皮革城有限公司出据证明，该转让的店辅不能办理过户手续。其在短信中也从未提及上诉人不是产权人不能办理过户的问题。2、一审判决解除合同又同时判令让上诉人返还100万元保证金及利息给被上诉人，这本身就存在法律上的适用矛盾。合同解除是说明合同有效才可解除，既然有效，设定违约条款自然有效。被上诉人违约逾期不付款怎么还能让守约一方返还违约一方保证金和利息呢？一审判决的另一法律依据是认为上诉人违反了买卖合同司法解释的第二十五条之规定，该条是规定出卖人没有履行或者不当履行从给付义务的合同解除。我们之间的合同并未规定从给付义务，只是款付之后即交付标的物的主给付义务再无其他附随性义务。该条解释还规定了买受人主张解除合同的，应当通知对方。被上诉人主张解除合同应该通知上诉人，显然一审法院适用法律不当。二、一审判决认定事实错误。合同约定2014年6月1日之前付清余款，被上诉人以款被其子投资房地产占用为由拒绝付款是被上诉人违约，此有短信为证。合同无一条规定须由王洁芸签字确认，被上诉人也从未表达过要由王洁芸在合同上签字确认效力。被上诉人在几个短信中也只字未提要王洁芸在合同一签字确认，只是起诉想要回100万元保证金，才编造出签字确认一节，上诉人认为合同中无约定也就无从谈起上诉人违约之事。三、合同解除权是有期限的，假设被上诉人有权解除合同，解除权也已消失。四、上诉人的反诉请求人民法院依法应该予以支持。综上，上诉人认为一审判决错误，希望二审法院依法改判。房双二审答辩认为：1、原审判决解除房双与王明伟于2014年3月22日签订的《店铺转让合同》是完全正确的。上诉人王明伟不是合同标的房屋的所有权人，即便王明伟与王洁芸为同胞兄弟姐妹，在签订合同时未取得产权人王洁芸的授权，事后又未得到追认，其转让行为也是无法完成的，房双也无法达到不动产转让的目的，房双无法取得合同交易标的物的所有权。在王明伟的转让行为迟迟未得到产权人王洁芸追认的情形下，意识到合同目的难以实现，房双为避免损失的扩大，以资金紧张被其子挪用等理由拖延付款的行为是对自己的保护。2、原审判决结果正确。合同解除是因王明伟没有取得产权人的授权造成的，故王明伟应承担违约责任。房双按合同约定向王明伟支付了100万元，王明伟自无法定理由占用房双的100万资金，应按银行同期贷款利率向房双赔偿利息损失至给付之日止。3、原审判决驳回王明伟的诉讼请求是完全正确的。王明伟的反诉请求无事实及法律依据，王明伟不是标的物的所有权人，故损失与王明伟无关，王明伟不能作为权利主体提起诉讼，且损失应是签订合同一方签订合同时可以预见到的因违反合同可能造成的损失，该损失无法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。本院经审理查明，一审判决认定事实基本属实。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为是否有效的问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。按照以上司法解释，买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。故双方签订的《店铺转让合同》为有效合同，双方应按照合同的约定全面适当履行自己的合同义务。从合同履行情况来看，被上诉人房双不履行合同先付款义务。对于被上诉人房双认为“上诉人不是产权人，产权人未进行授权及追认，如果按约定支付房款，将会使房双损失扩大，故以资金紧张等为理由拖延付款的意见。”从合同约定及双方的短信内容来看，被上诉人房双从未流露出产权人需在合同上签字的要求。恰恰在经上诉人多次催告付款后，被上诉人仍以“资金紧张”为由故意拖延付款并表示上诉人可另找其他买家。以上事实可以表明，被上诉人房双的行为已构成根本违约，应承担违约责任。现争议店铺已转让给案外人，合同目的已不能实现，合同应予解除。因解除合同的原因是被上诉人没有按合同约定的时间交纳购房款的违约行为导致，依据双方签订的《店铺转让合同》对逾期付款违约责任即：“如乙方未能按期付清余款，则视同乙方违约，已付给甲方的100万元该店铺转让保证金归甲方所有”的约定，故对被上诉人主张返还100万元保证金并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对上诉人请求被上诉人赔偿经济损失一节，因证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理不当，本院依法予以纠正。依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持辽宁省灯塔市人民法院（2015）灯民初字第00444号民事判决第一项、第四项，即：解除房双与王明伟于2014年3月22日签订的店铺转让合同；驳回王明伟的反诉请求；二、撤销辽宁省灯塔市人民法院（2015）灯民初字第00444号民事判决第二项、第三项，即：王明伟于本判决发生法律效力之日起10日内，返还房双保证金100万元；王明伟于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿房双经济损失，赔偿金额以100万元为本金，自2014年3月25日起至返还之日止，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算利息；三、驳回原审原告房双的其他诉讼请求。一审案件受理费14，340.00元，由房双负担；反诉案件受理费8，362.50元，由王明伟负担。二审案件受理费22，703.00元，由房双14，340.00元；由王明伟负担8，363.00元。本判决为终审判决。审 判 长 都 伟审 判 员 戴慧琦代理审判员 徐莲凤二〇一五年十一月三十日书 记 员 董 欣 微信公众号“”