（2015）雁民初字第05047号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-03-09
案件名称
郝调调、程相信与陕西金地家宜置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝调调,程相信,陕西金地家宜置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第05047号原告郝调调。原告程相信。共同委托代理人周敏，陕西永嘉信律师事务所律师。共同委托代理人吴红玲，陕西永嘉信律师事务所律师。被告陕西金地家宜置业有限公司，住所地西安市雁塔区电子城街道办事处前楼三层。法定代表人胡弘，该公司董事长。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人竹敏，陕西华秦律师事务所律师。原告郝调调、程相信与被告陕西金地家宜置业有限公司（以下简称金地家宜公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝调调及其与程相信的共同委托代理人周敏、吴红玲，被告金地家宜公司的委托代理人竹敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝调调、程相信共同诉称：2014年12月20日，原、被告签订《预约合同确认单》。2015年2月14日，原、被告签订《金地西沣公元预留单位协议书》。协议约定，原告购买被告开发建设的位于西安市西部大道与西沣路交汇处东北角的“金地西沣公元”A地块C5-X、5-X号房屋，总价款869701元。2014年12月14日，原告向被告支付定金20000元。2014年12月20日，原告向被告支付首付款69701元。2015年2月14日，原告向被告支付首付款180000元。2015年4月，原告按照协议约定要求办理后续按揭等手续时，得知被告至今未取得该商品房的《预售许可证》。现原告诉至法院，请求：1.判令原、被告双方签订的《金地西沣公元预留单元协议书》无效。2.判令被告向原告双倍返还定金40000元，返还购房款249701元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至实际返还之日（暂计算至2015年6月16日为5273元）；3.被告承担本案的诉讼费用。被告金地家宜公司辩称：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《金地西沣公元预留单元协议书》，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。从上述规定可以看出，未取得预售证售房并不是绝对无效的，而是有宽限时间的。2.与原告签订协议书后，被告积极履行申请商品房预售许可证的相关手续，申请过程中出现不可抗力，导致未能按照原定的时间取得预售许可证，故被告不存在主观过错。3.原告要求判令协议书无效，被告认可，并同意返还原告相应的购房款。4.原告要求支付贷款利息的请求不应得到支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。协议书为双方自愿签订，未取得预售许可证的事实双方都知晓，不存在被告故意隐瞒未取得预售许可证的情况，且法律并未禁止未取得预售证的预售行为。因此，协议书因违反法律规定而无效，原、被告应各自承担相应责任。原告请求的损失为贷款利息损失，于法无据。原告为个人，并非金融机构，不具有发放贷款的资格，故不应产生贷款利息损失。5.原告要求双倍返还定金的诉求不应得到支持。原告诉请协议书无效，所以定金条款也应该无效，同时协议书中未约定返还定金，原告交付的定金已转化为购房款，定金的担保效力已经消失，故请求驳回原告要求被告双倍返还定金的诉请。经审理查明：2015年2月14日，原、被告签订《金地西沣公元预留单位协议书》。协议约定，原告购买被告开发建设的位于西安市雁塔区西沣路与西部大道十字东北角的“金地西沣公元”项目A地块C5-X、5-X号房屋，总价款869701元，付款方式为首付30%、余款按揭。同时，该协议还对计价方式、签署合同及办理按揭期限、交房期限、保价条款、装饰、设备标准、通知条款、争议解决等内容进行了约定。2014年12月14日，原告向被告支付20000元。2014年12月20日，原告向被告支付69701元。2015年2月14日，原告向被告支付180000元。因被告未取得预售许可证，原告向被告申请退房。2015年4月17日，被告出具《金地西沣公元项目退款通知函》，同意向原告退还购房款269701元，但至今未返还。经查，被告在原告起诉前尚未取得该项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。以上事实，有《金地西沣公元预留单位协议书》、《金地西沣公元项目退款通知函》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告认可至原告起诉之日尚未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，故原告与被告签订的《金地西沣公元预留单位协议书》应属无效。但根据被告向原告出具的退款通知函，可知原、被告就退款问题已经达成合意，故原、被告间的法律关系已转化为债权债务法律关系，本院予以确认。被告至今未向原告返还购房款，现原告请求被告返还，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告作为买受人对涉案房屋项目审查不严，在被告不具备商品房预售许可证的情形下签订《金地西沣公元预留单位协议书》，应对合同无效承担一定责任，但被告作为出卖人在该房屋项目不具备合法销售条件的情况下对原告进行销售，其过错明显，应对合同无效承担主要责任。原告的购房款被被告收取，原告以同期贷款利率主张损失有事实依据，根据原告与被告各自的过错，本院酌情认定被告应按60%的责任比例赔偿原告的利息损失。至于原告要求双倍返还定金的诉请，因双方签订的协议书无效，故原告该项诉请本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：一、被告陕西金地家宜置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告郝调调、程相信返还购房款269701元，并按60%的比例向原告郝调调、程相信支付利息（以已付购房款269701元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年2月14日起计算至实际返还日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郝调调、程相信的其余诉讼请求。本案案件受理费5725元，由原告承担1225元，被告承担4500元。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张叡婕人民陪审员 王建利人民陪审员 张金桂二〇一五年十一月三十日书 记 员 谭 鑫 搜索“”