（2015）吉民一终字第143号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-30
案件名称
上诉人钱振兴与被上诉人白山苏州商贸城开发有限公司、一审第三人郑旭、朱国芬、叶国民商品房销售合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱振兴,白山苏州商贸城开发有限公司,郑旭,朱国芬,叶国民
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民一终字第143号上诉人（一审原告）：钱振兴，男，汉族，1961年7月25日出生，住浙江省慈溪市。委托代理人：李国平，吉林济维律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：白山苏州商贸城开发有限公司。住所：吉林省白山经济开发区（江北）。法定代表人：于成慧，该公司总经理。一审第三人：郑旭，女，汉族，1958年6月16日出生，住浙江省宁波市江东区。一审第三人：朱国芬，女，汉族，1964年4月17日出生，住浙江省宁波市海署区。一审第三人：叶国民，男，汉族，1970年2月23日出生，苏州瑞安特房地产公司经理，住浙江省宁波市江北区。上诉人钱振兴因与被上诉人白山苏州商贸城开发有限公司（以下简称苏州商贸城）、一审第三人郑旭、朱国芬、叶国民商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省白山市中级人民法院（2012）白山民二初字第5号民事判决，上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。钱振江一审诉称：2007年12月16日，苏州商贸城与叶国民、郑旭签订《商铺预定与包销协议》，2008年7月31日，钱振兴与郑旭签订《预定商铺抵押转让协议》，郑旭同意将《商铺预定与包销协议》中确定的其在苏州商贸城定购股金中的200万元转让给钱振兴。根据此协议，钱振兴与苏州商贸城于2008年8月16日签订《商铺买卖协议》，并于2009年8月13日订立了具有结算性质的《协议书》。同日，钱振兴与苏州商贸城签订了三份《商品房买卖合同》，并到白山市房地产交易中心办理了商品房销售登记备案。上述协议及合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。请求法院确定钱振兴与苏州商贸城签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，苏州商贸城按照合同约定，为钱振兴办理商铺产权登记手续。苏州商贸城一审辩称：钱振兴与苏州商贸城签订的三份《商品房买卖合同》未实际履行，钱振兴未向苏州商贸城交纳购房款，故双方签订的合同应为无效合同。钱振兴持有的房屋买卖合同及发票是基于郑旭投资购房款中的部分转让款200万元，现郑旭否认将权利转让给钱振兴的事实。郑旭在苏州商贸城投资600万元，其将200万元转让给周惠兆，叶国民代理郑旭将400万元投资分别转让给钱振兴、戴唯波，但郑旭对此不认可，郑旭认可将投资购房款中的400万元抵顶拖欠朱国芬的债务。因此，郑旭在苏州商贸城投资的400万元不能重复确认两次，钱振兴没有取得郑旭转让的200万元购房出资款。综上，苏州商贸城与钱振兴未形成房屋买卖合同关系，钱振兴持有的买卖合同无效。钱振兴主张的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。一审第三人郑旭述称：一、郑旭不属于本案争议的商品房买卖合同关系的当事人，与本案无直接利害关系，苏州商贸城申请将郑旭追加为本案第三人，没有事实及法律依据。2007年12月16日，苏州商贸城（甲方）与叶国民、郑旭（乙方）签订了《商铺预定及包销协议》，协议约定：叶国民、郑旭预定苏州商贸城开发建设的白山苏州商贸城1、4号楼的一层全部和9号楼全部，交付购房款1200万元，其中叶国民、郑旭各支付600万元。2009年8月13日，苏州商贸城与叶国民相互串通，在郑旭不知情的情况下，将郑旭的600万元投资分别转让给周惠兆、钱振兴、戴唯波各200万元，与叶国民（周惠兆、钱振兴、戴唯波三人均由叶国民代签）签订了《商铺买卖协议》。因郑旭与朱国芬存在着其他债权债务纠纷，经宁波市江东区人民法院判决。2009年8月25日，宁波市江东区人民法院到白山执行该案，8月25日，该院作出（2009）甬东民执字第940号《执行裁定书》，裁定查封郑旭在苏州商贸城的房屋。此时，郑旭才知道自己的600万元财产己被苏州商贸城和叶国民私自转让给钱振兴等人。上述事实，已经发生法律效力的白山市八道江区人民法院（现白山市浑江区人民法院，下同）（2010）八民二初字第24号民事判决予以确认。该判决明确认定，郑旭并未给叶国民、钱振兴、戴唯波出具任何委托手续，也未出具任何关于债权转让的书面协议或文件，由此可以认定郑旭的600万元债权除其另行转让给周惠兆200万元外，其余的400万元并未转让给他人。因此，苏州商贸城与钱振兴、叶国民之间私自转让郑旭债权的行为是无效的。二、本案争议的商品房买卖合同效力问题，只在钱振兴及苏州商贸城之间产生，与郑旭无关。郑旭与钱振兴之间不存在直接的债权债务关系，郑旭亦未将在苏州商贸城的债权转让给钱振兴，更没有通知苏州商贸城。郑旭与钱振兴、苏州商贸城之间不存在债权转让法律关系，钱振兴与苏州商贸城之间的商品房买卖合同是否有效与郑旭无关。三、郑旭与本案诉争的商品房已无法律上的利害关系。通过宁波市江东区人民法院的执行，郑旭已将部分债权转让给朱国芬，现苏州商贸城又与朱国芬达成《回购协议》，通过回购行为已收回诉争房屋的所有权。综上，郑旭已通过法院的执行行为将原对苏州商贸城的债权转让给朱国芬，朱国芬已与苏州商贸城签订新的《商品房买卖合同》，郑旭与苏州商贸城之间的法律关系已终止，该部分房屋的物权效力问题与郑旭没有任何关系。一审第三人朱国芬述称：一、朱国芬与本案没有直接利害关系，将朱国芬列为本案第三人没有事实及法律依据。理由同郑旭答辩意见。二、苏州商贸城已通过回购行为收回诉争房屋，无论郑旭、钱振兴、苏州商贸城之间原债权转让及商品房买卖合同的效力如何，均与朱国芬无关。2009年11月30日，苏州商贸城与朱国芬协商，正式签订了20份《商品房买卖合同》，并为朱国芬开具了20份《销售不动产统一发票》。后苏州商贸城向朱国芬提出回购该部分商品房，2012年7月17日，双方签订了《房屋回购协议》，约定苏州商贸城以400万元的价格回购朱国芬购买的苏州商贸城4号楼一层、二层的商品房（共计1405.82平方米）。按照合同约定，朱国芬已将原房屋的全部购房合同及不动产销售发票交付给苏州商贸城，现该部分房屋所有权归苏州商贸城所有。上述事实，己经白山市中级人民法院（2013）白山民二终字第171号民事判决、白山市浑江区人民法院（2012）浑民二初字第670号民事判决予以确认。因此，此次诉讼解决的苏州商贸城与钱振兴之间备案登记的效力问题，与朱国芬没有任何关系，白山市中级人民法院（2013）白山民二终字第171号民事判决已明确钱振兴和苏州商贸城之间的合同效力与朱国芬的合同效力无关。综上所述，朱国芬与苏州商贸城签订的20份《商品房买卖合同》虽然基于原郑旭的债权转让关系而来，但在双方签订新的《预定协议》后，原民事法律行为己履行完毕，原债权转让法律关系己终结，已被后来朱国芬与苏州商贸城之间新的房屋买卖法律关系所取代。尤其是后来双方所签订的《房屋回购协议》，其效力只及于朱国芬和苏州商贸城，与原债权转让当事人已无任何利害关系。《房屋回购协议》签订后，朱国芬与苏州商贸城之间只存在房屋回购款的债权债务关系，而与被回购房屋的物权没有任何关系。一审第三人叶国民未到庭，亦未陈述意见。一审法院经审理查明：2007年12月16日，苏州商贸城（甲方）与叶国民、郑旭（乙方）签订了《商铺预定及包销协议》，协议主要内容为：叶国民、郑旭预定商铺，预定资金总额为1200万元；叶国民、郑旭预定的商铺为1、4号楼的一层全部和9号楼全部，约12000平方米。协议签订后，叶国民、郑旭将1200万元（其中叶国民、郑旭各600万元）支付给苏州商贸城。2008年7月31日，郑旭与钱振兴签订《预定商铺抵押转让协议》，协议约定：郑旭与钱振兴在2008年7月7日签订的借款协议，借款200万元，因郑旭无力归还，同意将其在苏州商贸城股金当中的200万元抵押给钱振兴，并及时办理转让手续，钱振兴同意郑旭可以在2008年10月30日前进行股金回购。2008年8月16日，苏州商贸城（甲方）在郑旭不在场的情况下与叶国民签订了乙方记载为“叶国民、周慧兆、钱振兴、戴唯波”四人，落款日期为2007年12月16日的商铺买卖协议，该协议规定：乙方支付购买商铺定金总额为1200万元，其中叶国民600万元，周慧兆、钱振兴、戴唯波三人各200万元。该协议其他主要内容与2007年12月16日苏州商贸城与叶国民、郑旭签订的商铺预定及包销协议基本相同。该协议落款由叶国民本人签名，并代签了周惠兆、钱振兴、戴唯波三人的名字。2009年8月13日，钱振兴与苏州商贸城签订了一份协议书，对2008年8月16日商铺买卖协议当中约定的投资数额、到账时间、回报等事项予以进一步明确和即时结算。经结算，苏州商贸城于当日归还钱振兴预定款200万元，并支付钱振兴投资回报款100万元、2009年度利息18万元，合计318万元，双方合意以该318万元作为钱振兴购买苏州商贸城4号商铺738平方米购房款并签订本案所涉三份商品房买卖合同。同日，双方又另行签订一份苏州商贸城商铺租赁协议书，钱振兴将其所购房屋返租给苏州商贸城。2009年8月25日，宁波市江东区人民法院因朱国芬与郑旭民间借贷纠纷执行案作出（2009）甬东民执字第940号执行裁定书，裁定查封郑旭借款本息、逾期利息等400余万元，并于同日向苏州商贸城送达该执行裁定和协助执行通知书，要求苏州商贸城协助查封郑旭在苏州商贸城名下价值400余万元财产。同日，郑旭出具声明一份，内容为：本人于2007年12月26日至2008年1月8日前在苏州商贸城的商铺投资600万元人民币，没有口头或书面委托任何人进行转让或处分，未经本人签字认可并按手印的转让或处分行为无效。据此，2009年11月30日，苏州商贸城与朱国芬签订了20份商品房买卖合同，并分别给朱国芬出具了销售不动产统一发票。2012年7月17日，朱国芬（甲方）与苏州商贸城公司（乙方）签订《房屋回购协议》，协议约定“一、乙方回购甲方购买的白山苏州商贸城4号楼一层107、108、109、110、121、123、124、129、130、131、132号商品房，4号楼二层209、201、211、212、213、218、219、220、221号商品房（共计1405.82平方米）；二、回购价格400万元；三、1、甲方已将原房屋的全部购房合同及不动产发票交付乙方。2、乙方分批支付回购款，乙方于2012年7月23日前支付50万元，于2012年的8、9、10月份的每月25日前分别支付50万元，于2012年11、12月份的每月25日前分别支付100万元；如乙方不能及时支付回购款，则每日按应付款的千分之一计算违约金。”协议签订后，因苏州商贸城未按约履行该协议，朱国芬将苏州商贸城诉至吉林省白山市浑江区人民法院，该院于2013年7月26日作出（2012）浑民二初字第670号民事判决，判决苏州商贸城按约履行给付朱国芬回购款及违约金。苏州商贸城对此不服，上诉至吉林省白山市中级人民法院，吉林省白山市中级人民法院于2013年11月5日作出（2013）白山民二终字第171号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2010年，苏州商贸城因郑旭是否委托叶国民将其在苏州商贸城600万元投资及相关权益转让给钱振兴、周惠兆、戴唯波（即甲方为苏州商贸城，乙方记载为钱振兴、周惠兆、戴唯波，落款日期为2007年12月16日的商铺买卖协议）一事诉至白山市八道江区人民法院，该院于2010年9月3日作出（2010）八民二初字第24号民事判决，认定没有证据表明郑旭委托叶国民与苏州商贸城订立其600万元投资转让给钱振兴、周惠兆、戴唯波的协议，也没有证据表明叶国民的该转让行为事后得到郑旭的追认，由于不能认定郑旭与叶国民之间成立委托关系，故苏州商贸城诉请法院确认郑旭与叶国民之间委托行为无效，不予支持，判决驳回苏州商贸城的诉讼请求。一审法院认为：2009年8月13日钱振兴与苏州商贸城签订三份《商品房买卖合同》系基于2008年8月16日苏州商贸城与叶国民签订的商铺买卖协议，但根据已经发生法律效力的白山市八道江区人民法院（2010）八民二初字第24号民事判决书认定的事实可知，郑旭并未委托叶国民办理将其在苏州商贸城200万元投资权益转让给钱振兴事宜，郑旭事后亦未对叶国民及钱振兴的行为予以追认，而2008年7月31日，郑旭与钱振兴签订的预定商铺抵押转让协议只是郑旭将其在苏州商贸城股金当中的200万元抵押给钱振兴，钱振兴获得200万元权益的前提需与郑旭另行办理转让手续，双方之间并未形成债权转让，钱振兴并未取得郑旭在苏州商贸城200万元投资的相关权益，郑旭已将其在苏州商贸城的600万元投资转让给朱国芬及案外人周惠兆。故钱振兴请求法院确认其与苏州商贸城签订的三份《商品房买卖合同》有效及苏州商贸城为其办理相应产权登记手续的主张，本院无法支持。虽然郑旭与钱振兴签订了《预定商铺抵押转让协议》，但该协议并未实际履行，钱振兴可就其与郑旭之间的纠纷另行诉讼解决。叶国民经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，并不影响本案的处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”、第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，……”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，判决：驳回钱振兴的诉讼请求。案件受理费32240元，由钱振兴承担。钱振兴上诉称：一、一审法院认定《预定商铺抵押转让协议》属于抵押协议以及钱振兴未取得郑旭在苏州商贸城200万元投资的相关权益是错误的。二、苏州商贸城在《预定商铺抵押转让协议》的基础上与钱振兴签订的《商铺买卖协议》、《协议书》以及三份《商品房买卖合同》均为合法有效，并且钱振兴已经履行了支付购房款的义务。请求二审法院撤销一审判决，改判支持钱振兴的诉请。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为：吉林省白山市八道江区人民法院（2010）八民二初字第24号民事判决已经发生法律效力，该判决认定郑旭并未委托叶国民将其在苏州商贸城的200万元投资权益转让给钱振兴。虽郑旭与钱振兴于2008年7月31日签订了《预定商铺抵押转让协议》，但因郑旭本人未就其在苏州商贸城的200万元投资权益转让给钱振兴办理相关手续，亦未另行委托他人办理，故钱振兴并未取得郑旭在苏州商贸城的200万元投资权益，亦即其对于苏州商贸城并不享有200万元投资权益所对应的债权。苏州商贸城与钱振兴签订的三份《商品房买卖合同》是基于钱振兴对其享有200万元投资权益的前提，该三份合同的签订是双方当事人以房抵债的意思表示。鉴于钱振兴并未取得其对苏州商贸城的相关债权，故其主张确认其与苏州商贸城签订的三份《商品房买卖合同》有效及苏州商贸城为其办理相应产权登记手续的主张，一审法院予以驳回，并不不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32240元，由上诉人钱振兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文国代理审判员 王 亮代理审判员 刘 阳二〇一五年十一月三十日书 记 员 李 镇 百度搜索“”