（2015）深南法沙民初字第1251号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2018-09-07
案件名称
深圳市中运房地产经纪有限公司与张爽居间合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市中运房地产经纪有限公司,张爽,喻京
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第四百二十四条，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法沙民初字第1251号原告深圳市中运房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区深南大道与南新路交汇处英达.钰龙园1-B1号商铺，组织机构代码05275437-3。法定代表人官荣，总经理。委托代理人张玉娇，广东君强律师事务所律师。委托代理人谷伟，广东君强律师事务所律师。被告张爽，女，汉族，1984年10月22日出生，住深圳市福田区，委托代理人黄猛，广东广和律师事务所律师。委托代理人淦家珍，广东广和律师事务所律师。第三人喻京，男，汉族，1986年6月28日出生，身份证住址湖北省仙桃市，原告深圳市中运房地产经纪有限公司诉被告张爽、第三人喻京居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谷伟，被告委托代理人黄猛到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月5日，被告（买方）和第三人（卖方）共同委托原告提供二手房买卖相关居间服务，并签订《二手房委托服务合同》，约定如买、卖方违约，原告有权向违约方主张未收取到的服务费。当日，在原告提供的居间服务之下，被告与第三人就交易深圳市南山区桃园路南侧、常兴路西侧南景苑11G房产一事签订了《二手房买卖合同》。被告鉴已经享受了原告提供的优质的居间服务，与原告签订了《买方服务费支付承诺书》，承诺向原告支付服务费59000元，否则将按照服务费的日千分之四的标准计算滞纳金。并且约定，如不按时办理贷款手续或者全额付款等合同义务的，还需另行支付物业成交价的3%的违约金，且如果产生诉讼，应承担因诉讼产生的一切合理的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）。同时，第三人也与原告签订了《卖方服务费支付承诺书》，承诺支付原告居间服务费15000元。之后，被告支付了约定的150000元定金之中的20000元，原告也转交给第三人。被告支付首笔定金之后，拒不按照合同约定支付剩余定金及首付款等剩余合同义务，也不按合同约定支付承诺的居间服务费，以各种理由推脱，以实际行动表明了其违约的意思表示。至今，被告仍未支付居间服务费，原告也无法收取第三人的居间服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条之规定和《二手房委托服务合同》第五条第二款、《买方服务费支付承诺书》之约定，被告已经在原告提供的居间服务下签订了房屋的买卖合同，因此原告已按法律规定和约定履行了全面的居间合同的义务，被告应当按照约定支付居间服务费、滞纳金和违约金。被告应向原告支付居间服务费人74000元，其中包括被告需支付的居间服务费59000元和第三人支付但因被告违约而未收取到的居间服务费15000元、滞纳金14160元，以59000元为本金，以日千分之四为标准计算利息，自2015年7月9日起暂计至2015年9月10日、违约金20000元，违约金以283万元为本金，以3%为标准计算，实际金额为84900元，原告自愿只要求被告支付20000元、律师费5000元。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付居间服务费74000元、滞纳金14160元、违约金20000元；2、被告支付原告律师费5000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、原告主张基于为被告与第三人之间的房产买卖合同提供了居间服务并收取居间服务费。被告认为双方属于委托合同关系，原告为双方提供完毕全部服务工作，买卖双方的交易全部完结后，原告才应当收取服务费。本案中房产合同的买卖双方最终并没有达成交易，原告也没有为被告实际提供相关服务，因此，被告不应当支付原告服务费。二、《买方服务费支付承诺书》是原告提供的格式条款文件，该文件仅有对被告的约束及责任，完全排除了承诺人一方的权利，严重加重的承诺人一方的义务及责任，完全显示公平，属于无效的格式条款。比如第3条、第5条，原告将承诺人与第三人协商一致解除合同界定为违约情形，并制定高额违约金，是排除了被告的相关合同权利，并严重加重了被告的责任，明显是加重承诺人一方的责任，将相关情形规定为违约行为根本没有事实根据，属于《合同法》第四十条的规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。原告根据此无效的承诺书要求被告支付高额服务费及滞纳金、违约金、律师费等，法院应当不予支持。三、根据《买方服务费支付承诺书》，支付服务费的承诺是附带条件的，本案中被告支付服务费的条件根本没有成就，被告无需支付服务费。根据原告提供的《买方服务费支付承诺书》，被告单方支付与本业务相关的服务费总额为59000元，支付的时间是在原告协助被告与出售人产权转移递件手续前，但由于买卖双方并没有进行递件过户，第三人将房产另行对外出售，承诺人与第三人也不可能再去进行递件过户，被告向原告支付服务费的条件根本不可能成就，被告无需向原告支付服务费。四、关于服务费数额标准，根据原告提供的承诺书显示，买方负担整个交易完成服务费的总数额是59000元，并没有明确每项具体服务的数额，而本案中被告提供的服务，仅仅是双方签订合同时在场，后续涉及的有关资金监管、公证委托、赎楼、递件过户、缴纳税费、领证、房产交付等等诸多环节原告都没有实际上提供相关服务，原告要求被告承担全额的服务费，甚至包括第三人承诺支付的服务费，明显缺乏事实根据，诉求明显太高，与其付出不成比例，有违公平合理原则。五、被告无需支付服务费，当然也不存在支付未支付服务费分滞纳金及违约金的问题。原告请求支付滞纳金14160元、违约金20000元也缺乏依据。而且有关服务费、滞纳金、违约金标准都是原告提供的格式条款规定的，滞纳金、违约金标准也明显过高。法院应不予支持。六、原告要求支付律师费，缺乏法律依据。有关律师费等约定应当是合同双方在不违反法律规定的情况下，进行协议约定。本案居间合同纠纷，法律并没有规定双方可以进行相关律师费约定。被告对原告不存在违约行为，原告的诉求缺乏事实根据，其要求支付律师费的请也不应支持。综上，本案中原告提出的有关诉讼请求和事实理由，缺乏基本的事实及法律依据，要求被告支付高额的服务费、滞纳金、违约金等都没有相关事实根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年7月5日，在原告促成下，被告（买方）与第三人（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××××11Ｇ，转让价为283万元；买方在本合同生效当日向卖方支付定金2万元，在本合同生效后二日内再向卖方支付定金13万元；房地产证设有抵押，买卖双方均清楚该物业的产权状况；付款方式为银行按揭付款，买方在2015年7月20日前将首期房款85万元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续。同日，原告（受托人）与被告（买方）及第三人（卖方）签订了一份《二手房委托服务合同》，约定：买卖双方共同委托原告就南景苑11G房产涉及的房屋买卖交易中办理该房产转让的相关事项；原告提供如下服务：1、根据买卖双方提供的资料或信息，对其当事人资格、房地产产权信息的真实性、合法性进行查验；2、向买卖双方传达对方的真实意图；3、应买卖双方的要求为买卖双方提供资金监管服务；4、为买卖双方提供有关抵押、赎楼、产权转移登记手续等房地产交易的有关咨询；5、协助买卖双方到国土部门缴纳税费，领取并保管买方新的房地产证原件；6、联系、协助、跟进担保公司及监管银行及时办理赎楼、放款手续；7、协助买卖双方办理房产交接事宜；买方、卖方或买卖双方违约的，第三方不退回服务费，未收取到的可向违约方主张；买卖双方自行协商解除本合同，第三方不退回服务费，未收取到的可向违约方主张；因买卖双方存在信用问题而导致房屋买卖交易解除及本合同无法履行的，第三方不退回服务费，未收取到的可向违约方主张。同日，原告与被告签订了一份《买方服务费支付承诺书》，约定：被告与南景苑11G的出售人签订《二手房买卖合同》时即视为原告成功居间房屋买卖，被告须向原告支付服务费，被告须向原告支付与本业务相关的服务费为59000元；鉴于被告已接受了原告提供的房屋交易服务，在原告协助办理与出售人的产权转移递件手续前，被告向原告承诺不可撤销的、无条件的同意凭本承诺书支付服务费，如不能按时足额支付，则按照服务费总额的千分之四按日向原告支付滞纳金；被告如有以下违约情形的，不仅须向原告支付服务费，还须向原告支付该物业实际成交价的3%的违约金（成交价以《二手房买卖合同》的约定为准）：1、被告不按时与出售方签订国土部门的现售合同；2、被告在原告房源信息公开后，直接或者通过其他中介机构与第三人签订购房合同的；3、被告与出售人协商解除《二手房买卖合同》的；4、被告不按时办理贷款手续或全额付款等合同义务的；若被告违反本承诺书约定的义务，导致原告提起诉讼，被告应承担因诉讼而产生的一切合理的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）。同日，原告与第三人签订了一份《卖方服务费支付承诺书》，约定的服务费为15000元，其他内容与上述《买方服务费支付承诺书》一致。同日，被告支付了定金2万元。被告未支付剩余定金13万元。被告称其与第三人已口头解除了上述《二手房买卖合同》。2015年9月5日，原告与广东君强律师事务所签订了《委托代理协议》，原告委托广东君强律师事务所处理其与被告诉讼事宜，原告应支付的办案费、律师费合计5000元。2015年9月11日，原告向广东君强律师事务所支付了了5000元。以上事实，有《二手房买卖合同》、《二手房委托服务合同》、《买方服务费支付承诺书》、《卖方服务费支付承诺书》、付款凭证、《委托代理协议》、发票等证据及庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为，本案系居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。其中，居间人的义务主要是报告缔约机会和提供媒介服务。本案中，被告通过原告提供的房源信息与第三人签订了《二手房买卖合同》，原告为交易双方提供了居间服务并促成合同成立。故被告与原告之间构成了居间合同关系，且原告履行了作为居间人的义务，被告依法应当向原告支付服务费。根据被告和第三人分别出具的《买方服务费支付承诺书》和《卖方服务费支付承诺书》，原告应收取的服务费共计74000元，被告未按约定支付定金导致《二手房买卖合同》解除，其行为已构成违约，按照《二手房委托服务合同》的约定，原告可向被告主张其应收取的服务费。现原告请求被告支付服务费74000元，但由于被告与第三人解除了《二手房买卖合同》，涉案房屋并未实际进行交易，原告并未提供《买方服务费支付承诺书》中约定的协助办理房屋交易服务，亦未提供《二手房委托服务合同》中约定的“协助买卖双方到国土部门缴纳税费，领取并保管买方新的房地产证原件”、“联系、协助、跟进担保公司及监管银行及时办理赎楼、放款手续”、“协助买卖双方办理房产交接事宜”等服务，故被告无需足额支付服务费，本院酌定被告向原告支付服务费25000元。根据服务费支付承诺书的约定，买卖双方应于产权转移递件手续前向原告支付服务费，否则按照服务费总额的千分之四按日向原告支付滞纳金并支付违约金，但涉案房屋并未实际交易，原告主张滞纳金和违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告因本案诉讼而支出了律师费5000元，现原告主张该费用，符合服务费支付承诺书的约定，本院予以支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张爽应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中运房地产经纪有限公司支付居间服务费25000元；二、被告张爽应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中运房地产经纪有限公司支付律师费5000元；三、驳回原告深圳市中运房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1282元，由原告负担942元，被告负担340元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张艳二〇一五年十一月三十日书记员 唐僖 百度搜索“”