（2015）深中法房终字第1582号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2015-12-29

案件名称

廖明珠、欧阳金夏与许志兴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

审理程序

二审

当事人

廖明珠,欧阳金夏,许志兴

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1582号上诉人（原审被告）：廖明珠。上诉人（原审被告）：欧阳金夏。共同委托代理人：黄志丹，广东华商（龙岗）律师事务所律师。共同委托代理人：刘浩，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许志兴。委托代理人：李湘云，广东深展律师事务所律师。上诉人廖明珠、欧阳金夏因与被上诉人许志兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第850号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。许志兴原审诉讼请求：1、廖明珠、欧阳金夏将许志兴所有的位于深圳市龙岗区XXXXXXXX内物品搬走，并将该商铺返还给许志兴；2、廖明珠、欧阳金夏支付拖欠租金55741元和占有使用费19500元（占有使用费暂计至2015年5月27日，其后占有使用费按每月12000元计至廖明珠、欧阳金夏实际搬离之日止）；3、廖明珠、欧阳金夏承担本案诉讼费用。原审法院审理查明：2007年9月5日许志兴与案外人卢XX作为甲方，廖明珠、欧阳金夏作为乙方，双方签订《店铺（房屋）租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区XXXXXXXXX出租给乙方，计租期从2007年10月20日起至2012年10月20日止（5年），每月租金7000元，每月租金当月20日前交清；逾期交纳每天需增交5%滞纳金，如乙方拖欠租金、管理费、水电费等，甲方有权取消合同并会同管理处人员进入房屋内，将乙方的物品清点拍卖，用于抵偿所欠费用，并不退押金；签订合同之日，乙方必须交纳押金7000元给甲方；期满后乙方如需续租，应提前两个月书面通知甲方，在甲方许可情况下重新签订合同。合同还约定租金从计租期的第四年开始递增8%，即第四年租金每月7560元，以此类推，第五年每月租金为8156元。合同签订后，许志兴依约将涉案商铺交付给廖明珠、欧阳金夏使用，廖明珠、欧阳金夏也依约向许志兴缴纳押金7000元和当月租金7000元。廖明珠、欧阳金夏从2007年11月、12月每月按7000元，2008年1月至4月期间每月按6200元，2008年5月按5500元，2008年6月按5700元，2008年7月至2011年5月期间每月按5900元，2011年6月至2014年1月期间每月按6200元，2014年2月至3月期间每月按7500元标准将租金交给卢XX银行账户。2014年3月12日，卢XX将拥有的涉案商铺份额转让给许志兴，许志兴取得涉案商铺的房产证号为（深房地字第XXXXXXX**号）。2014年4月21日廖明珠向许志兴妻子姚XX支付款项67500元，许志兴认为廖明珠、欧阳金夏缴纳60000元是补交所拖欠租金，7500元缴纳2014年4月份租金，廖明珠、欧阳金夏却认为60000元是缴纳给许志兴续订合同的定金。2014年4月至2015年6月19日期间廖明珠、欧阳金夏每月按7500元标准向许志兴妻子姚XX银行账户缴纳租金。2014年12月10日许志兴向廖明珠、欧阳金夏发出催告函，通知双方于2007年9月5日签订《店铺租赁合同》已经到期，要求与廖明珠、欧阳金夏解除双方租赁关系，并要求廖明珠、欧阳金夏于两个月内搬离上述商铺，许志兴将于2015年2月10日收回该商铺。廖明珠、欧阳金夏确认收到了该催告函，但至今尚未搬离涉案商铺，许志兴诉至原审法院，提出上列诉讼请求。另查，庭审中，许志兴确认所主张的廖明珠、欧阳金夏拖欠租金包括2012年10月20日以前租金，原审法院向卢XX询问笔录显示，卢XX称涉案商铺是她与许志兴按份共有，后来将涉案商铺份额转让给许志兴；签订租赁合同是她通过熟人介绍出租给廖明珠、欧阳金夏，合同约定租金每月7000元，第四年开始租金每年递增8%，后因廖明珠、欧阳金夏要求减少租金，其同意按每月6200元交租金直到2014年3月21日，认为廖明珠、欧阳金夏2014年4月份之前没有拖欠租金行为，其不参与本案诉讼；之后许志兴与廖明珠、欧阳金夏因协商租金问题没能达成一致意见，廖明珠、欧阳金夏按每月7500元租金标准向许志兴妻子姚XX缴纳的。又查，庭审中，许志兴确认没有证据证明有向廖明珠、欧阳金夏催收租金的行为。原审法院认为：廖明珠、欧阳金夏与许志兴及卢XX签订《店铺（房屋）租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。合同期限届满后双方未重新签订书面租赁合同，廖明珠、欧阳金夏继续使用涉案商铺，许志兴及卢XX也没有提出异议，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方建立不定期租赁合同关系。2014年3月12日，许志兴取得涉案商铺100%份额产权后，与廖明珠、欧阳金夏也未重新签订租赁合同，双方仍按原合同约定将涉案商铺继续出租给廖明珠、欧阳金夏使用，故双方建立新的不定期租赁关系。根据合同法第二百三十二条规定，不定期租赁，双方可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案许志兴于2014年12月10日向廖明珠、欧阳金夏发出催告函，明确告知与廖明珠、欧阳金夏解除合同，并给予两个月搬离时间。许志兴作为出租方在合理期限内已履行通知义务，廖明珠、欧阳金夏也确认收到该催告函，故双方于2015年2月10日解除租赁关系。租赁关系解除后，廖明珠、欧阳金夏应当及时腾空物品并将涉案商铺返还给许志兴，但廖明珠、欧阳金夏未履行该义务，故廖明珠、欧阳金夏应从2015年2月10日起至本判决确定交付涉案商铺之日止向许志兴支付涉案商铺占有使用费，并将涉案商铺返还给许志兴。本案双方争议焦点为涉案商铺租金标准及廖明珠、欧阳金夏是否有拖欠租金行为。首先，《店铺（房屋）租赁合同》约定租金标准为每月7000元，第四年开始每年租金递增8%，但从卢XX的询问笔录可以看出，双方对租金标准进行重新协商，降低了涉案商铺租金标准，故应以廖明珠、欧阳金夏实际缴纳租金为标准作为本案计算租金的依据；且卢XX也确认廖明珠、欧阳金夏并没有拖欠2014年4月份以前的租金，许志兴对廖明珠、欧阳金夏缴纳的租金标准也未提出任何异议，故许志兴主张廖明珠、欧阳金夏2014年3月份以前的租金，没有事实依据，原审法院不予支持。2014年4月份开始许志兴与廖明珠、欧阳金夏重新建立租赁关系，但双方未签订书面合同，也未对涉案商铺租金标准进行约定，廖明珠、欧阳金夏每月按7500元标准缴纳租金，许志兴也未提出异议，故应以廖明珠、欧阳金夏实际缴纳租金为标准即每月7500元，作为双方结算租金依据，截止2015年6月19日，廖明珠、欧阳金夏已按7500元标准付清涉案商铺租金及占有使用费，故许志兴主张廖明珠、欧阳金夏拖欠截止至2015年6月19日的涉案商铺租金及占有使用费，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。但从2015年6月19日起至本判决确定返还涉案商铺之日止廖明珠、欧阳金夏应按每月7500元租金标准向许志兴支付涉案商铺占有使用费。其次，许志兴主张廖明珠、欧阳金夏缴纳60000元是偿还其拖欠的租金，没有事实依据，原审法院不予采纳，但廖明珠、欧阳金夏未向原审法院提起反诉，故原审法院对廖明珠、欧阳金夏缴纳的60000元不予处理，廖明珠、欧阳金夏可另遁法律途径解决。最后，根据我国民法通则第一百三十六条规定，延付或拒付租金的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为一年。许志兴于2015年6月11日向原审法院提起诉讼，期间不存在中止、中断事由，故许志兴主张2014年6月12日前租金已经超过诉讼时效。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、廖明珠、欧阳金夏于判决生效之日起五日内自行腾空位于深圳市龙岗区XXXXXXXXXX内物品，并将商铺交付给许志兴；二、廖明珠、欧阳金夏于判决生效之日起五日内向许志兴支付涉案商铺占有使用费（从2015年6月19日起计至判决确定交付涉案商铺之日止，每月按7500元标准）；三、驳回许志兴其他诉讼请求。案件受理费841元（此款许志兴已预交），由许志兴承担741元，廖明珠、欧阳金夏承担100元。上诉人廖明珠、欧阳金夏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2、判令许志兴返还一审法院漏判的定金人民币陆万元（￥60，000.00）；3、判令许志兴支付一审法院漏判的廖明珠、欧阳金夏损失；4、判令许志兴承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案一审诉讼程序存在瑕疵，在符合法定回避规定的情况下，驳回廖明珠、欧阳金夏要求回避的申请，属于程序违法。因许志兴是龙岗区人民法院的工作人员，基于其同事间的情谊，主审法官难以不偏不倚审理本案，廖明珠、欧阳金夏于2015年7月1日，向龙岗区人民法院提交回避申请书。一审法院后作出决定，称经审查，廖明珠、欧阳金夏的回避申请不符合法定情形，驳回廖明珠、欧阳金夏的申请。但根据《民事诉讼法》第四十四条，审判人员有下列情形之一的应当回避：（三）与本案当事人、诉讼代理人有其它关系，可能影响对案件公正审理的。因此，审判人员未回避，违反相关规定应属程序违法。二、廖明珠、欧阳金夏缴纳的陆万元续租定金，廖明珠、欧阳金夏认为一审法院应判决许志兴予以返还。租赁双方即廖明珠、欧阳金夏和许志兴双方口头约定合同到期后继续续租五年，许志兴要求先支付续租定金人民币陆万元，廖明珠、欧阳金夏按照口头约定向许志兴支付了陆万元续租定金。许志兴却一直拖延，不续签租赁合同。一审法院未对此争议予以处理。廖明珠、欧阳金夏认为一审法院应判决许志兴予以返还。三、一审法院对廖明珠、欧阳金夏在一审答辩时提出的许志兴不善尽法定约定义务，对廖明珠、欧阳金夏停水停电造成损失的答辩意见未予审理，判决廖明珠、欧阳金夏仍按7500元标准支付商铺占有使用费不当。廖明珠、欧阳金夏在一审答辩时提出的许志兴不善尽法定约定义务，于2015年3月委托龙城国际管理处从2015年3月4日起对廖明珠、欧阳金夏承租的商铺进行了断水断电，直接导致廖明珠、欧阳金夏巨大损失。在这种情况下，一审法院未考虑此种情况，仍判决以7500元标准支付商铺占有使用费，未对廖明珠、欧阳金夏的损失进行认定，廖明珠、欧阳金夏认为有失公平。被上诉人许志兴答辩称，一、廖明珠、欧阳金夏拖欠许志兴租金55741元，即是2014年7月租金491元，2014年8月—2015年1月租金均是每个月8500元，2015年2月租金4250元，廖明珠、欧阳金夏应当返还。二、廖明珠、欧阳金夏向许志兴缴纳的6万元为偿还其拖欠的租金。三、廖明珠、欧阳金夏未在2015年2月10日前搬离涉案商铺属于恶意占有使用，其缴纳的占有使用费应参照同区域商铺租金即每个月1.2万元。希望廖明珠、欧阳金夏尽快搬离涉案房屋。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审应当就廖明珠、欧阳金夏上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于原审程序是否违法的问题，廖明珠、欧阳金夏没有提供证据证明原审审判人员与当事人存在可能影响案件公正审理的关系，其上诉主张许志兴为原审法院工作人员，原审审判人员应予回避的理由不成立，本院不予采纳。关于廖明珠、欧阳金夏向许志兴支付的6万元款项应否判令返还的问题，廖明珠、欧阳金夏主张该支付款项是续租定金，许志兴对此不予认可，而主张该支付款项为偿还拖欠的租金，双方对各自主张均未提供充分证据证明，本院均无法采纳，由于廖明珠、欧阳金夏对该款项未提出相应的诉讼请求，原审法院未予处理符合不告不理的法律原则，本院予以确认。廖明珠、欧阳金夏上诉主张应予处理的理由不成立，本院不予采纳。至于廖明珠、欧阳金夏上诉主张许志兴对涉案房屋停水停电的问题，因廖明珠、欧阳金夏对该主张未提供相应证据证明，因证据不足，原审法院对该主张未予采纳亦并无不当。综上，廖明珠、欧阳金夏的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人廖明珠、欧阳金夏负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　邓　　　　媛代理审判员　吴　思　罕二〇一五年十一月三十日书　记　员　王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”