（2015）东中法民一终字第2380号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-25
案件名称
02祁柏祥与东莞市东城区梨川股份经济联合社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祁柏祥,东莞市东城区梨川股份经济联合社
案由
农村土地承包合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第四十五条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2380号上诉人（原审被告）：祁柏祥。委托代理人：祁柏辉。长。被上诉人（原审原告）：东莞市东城区梨川股份经济联合社，住所地：广东省东莞市东城梨川。法定代表人：祁树基，该单位理事长。委托代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。委托代理人：兰继高，广东尊品律师事务所辅助人员。上诉人祁柏祥因与被上诉人东莞市东城区梨川股份经济联合社（以下简称“梨川经联社”）农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月20日，梨川经联社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.祁柏祥立即向梨川经联社归还位于东莞市东城区梨川社区大王洲北面堤5、6、7号鱼塘；2.祁柏祥向梨川经联社支付鱼塘使用费（按每年使用费56499.02元计算，自2011年3月1日起计算至返还之日止）。原审法院经审理查明：2013年9月23日，原东莞市东城区梨川股份经济合作社、东莞市东城区梨川大泉股份经济合作社等七个股份经济合作社被撤销，其资产及相应权利义务全部由梨川经联社承继。根据东莞市国土资源局东城分局盖章确认的NO.441900002110JA00001的宗地图记载，坐落于东莞市东城区梨川社区的地籍图号551.75-373.50的土地权属性质为集体土地所有权，权利人为东莞市东城区梨川水围、大泉、大街、周屋围、市地、合作社、社区合作社股份经济农民集体。梨川经联社和祁柏祥确认，案涉鱼塘所坐落的土地是梨川经联社名下的集体土地。2006年1月20日，东莞市东城区梨川股份经济合作社（甲方）与祁柏祥（乙方）签订《承包鱼塘合同书》，约定乙方承包甲方北面堤5、6、7号鱼塘，面积共39.29亩，每亩1438元，每年租金共56499.02元，承包时间自2006年3月1日至2011年2月28日止。该合同书第2条约定，若因市政建设规划需要征用鱼塘，乙方要无条件服从退出，甲方不赔偿乙方损失。第6条约定，承包者每年上交鱼塘租两次，当年五月前上交租金的50%，年底交完；不按时交承包鱼塘租款的乙方即为放弃终止合同，甲方有权收回鱼塘和乙方投资的一切，并有权追付所欠租金。祁柏祥在签约后进场经营，包括鱼塘养殖及农田种植。祁柏祥向东莞市东城区梨川股份经济合作社交纳租金至2012年2月底，自2012年3月1日以后的租金至今仍未交纳。双方确认签订《承包鱼塘合同书》后并未办理土地承包经营权证等登记手续。《承包鱼塘合同书》约定的履行期限届满后，祁柏祥并未与东莞市东城区梨川股份经济合作社或梨川经联社就续租签订合同。2013年4月8日，梨川经联社委托律师向祁柏祥发出律师函，以合同到期为由要求祁柏祥返还案涉鱼塘。但祁柏祥收到律师函后并没有按要求的期限返还鱼塘，继续占用至今。祁柏祥抗辩称双方通过口头协商达成一致，约定由祁柏祥续租至政府征收案涉鱼塘之日止。祁柏祥对此提供了三份录像资料，录像资料反映出梨川经联社的工作人员与祁柏祥在2015年1月、3月、5月期间多次发生争议，梨川经联社的工作人员到祁柏祥住处送达律师函要求祁柏祥返还鱼塘，祁柏祥到梨川经联社的办公场所表示支付2014年至2015年度的租金，梨川经联社的工作人员要求祁柏祥交清拖欠几年的租金并且返还鱼塘，梨川经联社的工作人员与祁柏祥在案涉鱼塘处再次就为何收回鱼塘发生争议，协商未果。祁柏祥还提供了《拆迁补偿协议书》复印件及会议记录复印件，该两份资料复印件反映出案外人祁庆恩向东莞市东城区办事处梨川社区居民委员会承包鱼塘，承包期限至2011年2月28日止，双方于2012年10月22日就拆迁补偿问题签订了书面协议。祁柏祥认为从其他承包人的类似情况可以推断出梨川经联社与祁柏祥也曾达成口头协议约定由祁柏祥续租至政府征收之日止的事实。梨川经联社对此不予确认，质证称上述录像资料、《拆迁补偿协议书》及会议记录复印件均不能证明梨川经联社与祁柏祥达成续租的口头协议，而且案涉鱼塘并不属于征收范围。双方协商不成，梨川经联社于2015年5月20日诉至原审法院请求依法裁判。以上事实，有梨川经联社提供的承包鱼塘合同书、情况说明、律师函、邮件详情单、红线图、宗地图，祁柏祥提供的拆迁补偿协议书复印件、会议记录复印件、收款收据、转账单、录像资料，以及原审法院的庭审笔录、调查笔录等附卷为证。原审法院认为：祁柏祥与东莞市东城区梨川经济合作社于2006年1月20日签订的《承包鱼塘合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同双方当事人并未就案涉农村土地依法办理承包经营权证登记，案涉法律关系应为租赁合同关系。东莞市东城区梨川股份经济合作社于2013年9月23日被东莞市政府撤销，其被撤销前的债权债务关系由梨川经联社依法承继。因此，梨川经联社就案涉《承包鱼塘合同书》提起诉讼，符合法律规定。本案的争议焦点是：梨川经联社和祁柏祥双方是否达成口头协议明确约定续租期限，梨川经联社是否有权收回案涉5、6、7号鱼塘。原审法院对此分析如下。其一，祁柏祥在签订案涉《承包鱼塘合同书》时已经明确知道合同期限将于2011年2月28日届满，当时无法明确出租方会否同意续租，那么祁柏祥在投资种植业或养殖业时就可以并且应当预见到经营周期以及成本利润等风险。合同约定的履行期限届满后，双方当事人可以基于平等自愿续订合同。本案中，祁柏祥并未就续租事宜与出租方订立书面合同，而是抗辩称双方达成口头协议约定续租至案涉鱼塘被政府部门征收之日止。祁柏祥对此提供的录像资料并无反映出梨川经联社的负责人或其他工作人员曾明确作出同意祁柏祥续租至征收之日止的意思表示。祁柏祥提供的拆迁补偿协议书及会议记录仅为复印件，未能提供原件予以核对，原审法院不予采纳。即使拆迁补偿协议书复印件及会议记录复印件反应的内容属实，也仅能证明案外人与集体经济组织之间的合同履行情况，这是独立的民事主体之间成立的法律关系，并不能当然类比推断出梨川经联社和祁柏祥之间的权利义务与前者相同。因此，祁柏祥主张其与出租方对于续租期限已达成一致协议，证据不足，原审法院不予采信。其二，案涉合同履行期限届满后，祁柏祥占用租赁物至今，并且已付清2012年3月1日前的租金，视为双方以实际行为达成续租协议。但双方当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法视为不定期租赁，出租方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。梨川经联社已于2013年4月8日通过发出律师函的方式要求祁柏祥在指定期限内返还案涉鱼塘，可视为梨川经联社当时已向祁柏祥作出了解除租赁合同关系的意思表示。因此，梨川经联社与祁柏祥之间关于梨川社区北面堤5、6、7号鱼塘（面积共39.29亩）的租赁合同关系已于通知到达之日即2013年4月8日解除，祁柏祥应当向梨川经联社返还案涉鱼塘并付清租赁期内的租金及合同关系解除后的占有使用费。自2012年3月1日至2013年4月8日期间的租金为56499.02÷365天×403天=62381.11元；自2013年4月9日至2015年5月20日期间的占有使用费为56499.02÷365天×771天=119344.51元，该占有使用费应计算至祁柏祥向梨川经联社返还租赁物之日止。综上所述，梨川经联社的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、祁柏祥应于判决生效之日起十日内向东莞市东城区梨川股份经济联合社返还案涉5号、6号、7号鱼塘；二、祁柏祥应于判决生效之日起十日内向东莞市东城区梨川股份经济联合社支付自2012年3月1日至2013年4月8日期间的租金62381.11元及占有使用费（自2013年4月9日至2015年5月20日期间的占有使用费为119344.51元，此后应按56499.02元／年的标准，自2015年5月21日计算至祁柏祥向东莞市东城区梨川股份经济联合社返还鱼塘之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1939.14元（梨川经联社已预交），由祁柏祥负担。上诉人祁柏祥不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）祁柏祥从1990年已经承包了案涉鱼塘的经营权至今，因梨川大王洲大桥的建设土地征收需要，梨川社区大王洲有部分鱼塘被征收。在2011年承包合同到期时，因为不确定所承包的鱼塘什么时候被征收，因此，经原鱼塘资产所有人即梨川市地股份经济合作社、梨川周屋围股份经济合作社、梨川小围股份经济合作社、梨川大街股份经济合作社、梨川大泉股份经济合作社的负责人商议，口头承诺让原承包鱼塘的村民（整个大王洲鱼塘的承包人有七八人）承包鱼塘至被政府征收为止。当时在场的人有梨川社区正副董事长、祁树均、祁炳和及各合作社的负责人，祁良基、祁挂贤、祁耀基、祁淡秋、祁爱文及原鱼塘承包人，祁柏祥、祁庆恩、祁近辉、祁胜文等人。从证据“祁庆恩、祁近辉拆迁补偿协议书及补偿款收据”可以证明双方口头协议续租到政府征收补偿为止的事实。祁柏祥交的保证金还在梨川经联社手上，事实上祁柏祥还继续使用鱼塘，梨川经联社亦按协议收取租金，双方实际已经形成了口头的土地承包关系。（二）梨川经联社收回祁柏祥承包的鱼塘真正目的是，个别村领导为了获得不法利益，以开发梨川社区大王洲农业产业园的名义转包给他人。证据“录像光盘”中显示，祁柏祥及其他原鱼塘承包人和梨川经联社的相关负责人争议为什么要把鱼塘另行承包给他人。梨川经联社的行为不仅仅是违约，也涉嫌侵犯祁柏祥的土地承包经营权。（三）原审法院在审理本案的过程中漠视案件事实。1.在原审法庭调查和取证时，梨川经联社承认收回祁柏祥承包的鱼塘是为了发展农业产业园，也出示了东城区制定的规划发展图，而原审法院在判决书中未提此事。2.祁柏祥从1990年起至今承包了案涉鱼塘，这是梨川村民都知道的事实，原审法院却以双方当事人并未就案涉土地依法办理承包经营权证登记为由拒绝认定是农村土地承包合同关系。3.案涉鱼塘是梨川大王洲鱼塘养殖业的一部分，但原审法院没有参照祁近辉的拆迁补偿协议等证据，认定事实不清。4.欠交租金的指控是诬告。2011年至2012年的租金，祁柏祥是通过银行转账交的，2013年，梨川经联社的一些领导为了个人利益指使社区财务拒收祁柏祥租金，欠租是由梨川经联社拒收造成的，请求法院认定关于欠租的诉讼请求不是建立在事实基础上的，产生的受理费应由梨川经联社负责。据此，祁柏祥请求：撤销原审判决第一项，驳回梨川经联社收回鱼塘承包权的诉讼请求。被上诉人梨川经联社口头答辩称：祁柏祥的上诉没有事实和法律依据，请求维持原判。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，祁柏祥在二审期间向本院递交证人出庭作证申请书，申请证人祁树均等出庭作证。本院认为，根据双方对合同权利义务的约定内容，本案系农村土地承包合同纠纷，原审法院将本案案由定为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。经审查，祁柏祥在二审期间申请证人出庭作证，不符合法律规定，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对祁柏祥上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：双方是否达成延长承包期限的协议。根据双方签订的《承包鱼塘合同书》的约定内容，本案应适用《中华人民共和国农村土地承包法》第三章“其他方式的承包”的规定，该法第四十五条规定，当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。祁柏祥与梨川经联社在合同中约定，承包期限于2011年2月28日届满，祁柏祥主张双方达成延长承包期限的协议，应就此举证证明；但祁柏祥在本案诉讼中没有提交充分证据证明双方延长了承包期限，且梨川经联社明确否认，因此，本院认定双方并未就承包期限延长达成一致协议。由于双方约定的承包期限届满，原审法院依据梨川经联社的请求判决祁柏祥返还案涉鱼塘，处理正确；至于梨川经联社收回鱼塘后的用途，不影响祁柏祥在承包期限届满后应履行返还鱼塘的义务，祁柏祥关于不应返还鱼塘的上诉请求，本院不予支持。另外，祁柏祥在承包期限届满后继续占有使用鱼塘，应支付相应的费用。祁柏祥称欠缴费用是由于梨川经联社拒收造成的，但就此没有证据证明；祁柏祥主张应由梨川经联社承担对应的诉讼费，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。祁柏祥的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人祁柏祥负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 赵五宝审 判 员 梁振彪代理审判员 雷德强二〇一五年十一月三十日书 记 员 郑惠琼胡春晖 更多数据：