（2015）永民初字第2030号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-05-25
案件名称
吴清兰与典金公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市永定区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴清兰,永定典金房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第十五条第一款
全文
福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第2030号原告吴清兰，女，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托代理人钟红春（系原告之夫），男，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告永定典金房地产开发有限公司（以下简称典金公司），住所地：龙岩市永定区高陂镇先富街。组织机构代码证号：56730666－8。法定代表人张有传，董事长。委托代理人莫延辉，福建博弈律师事务所律师。委托代理人洪丽宏，福建博弈律师事务所律师。原告吴清兰与被告典金公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年9月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告吴清兰的委托代理人钟红春与被告典金公司的委托代理人莫延辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴清兰诉称，2013年1月12日，原告向被告认购位于龙岩市永定区高陂镇先富大道293号（老铁合金厂）“典金名城”1号楼117号店面。并按被告要求分别于2013年1月12日和2013年1月26日向被告预付购房首付款共计496112元，被告开具收款收据2张，2013年1月27日原告与被告签署了编号（永）房预售证2012第（006）号的“典金名城”认购协议书（下称“认购协议书”）。“认购协议书”第三条明确约定，被告应当在2014年9月30日前将符合交房条件的店面交付原告，可被告没有如约交房。因被告延迟交房，原告于2014年10月13日向被告发送了《关于要求永定典金房地产开发有限公司立即交付“典金名城”房屋的催告函》，被告于2014年10月20日复函，在复函中说了迟延交房的原因，但是，这些原因既不是不可抗力，更不是由于原告的原因。根据《合同法》第九十四条规定和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后再三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持。原被告双方再自愿平等的基础上签订了认购协议书，双方约定了交房的时间，被告由于自身原因未按约定的时间交付原告店面，导致合同延迟履行，经原告催告后在法定三个月的合理期限内无法履行合同，无法交付原告店面。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：一、解除原告与被告签署的编号为（永）房预售证2012第（006）号的《“典金名城”认购协议书》；二、被告返还原告预付的购房首付款496122元及从2013年1月26日至判决之日止的利息（利息按中国人银行同期同类贷款利率计算）；三、本案诉讼费用全部由被告承担。被告典金公司辩称，原告无权要求解除《“典金名城”认购协议书》，答辩人未能如期交房的原因非答辩人自身原因，而是由于政府部门的相关行为所导致：1、位于“典金名城”西面红线范围内的遗留建筑物依法应当由政府拆迁，但政府没有按期拆除，致使本项目的地下室通道无法施工，造成无法按期验收交房。2、项目所在的先富路无供电主线，这本由政府负责的供电配套设施不完备，致使本项目生活用电无法解决，导致无法按时交房。综上，答辩人认为，原告店面无法按期交付的原因是政府行为等客观原因所导致，非答辩人原因导致，因此，原告主张的三个月不属于合理期限，原告要求解除协议的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，原告吴清兰向本院提交以下证据：1、典金名城认购协议书一份，以此证明原告于2013年1月27日认购被告开发的典金名城1号楼117号店面，双方约定店面交付时间为2014年9月30日的事实。被告质证后对该证据无异议。2、收款收据2份，以此证明原告于2013年1月12日、26日先后交付被告购房首付款共计496112元的事实。被告质证后对该证据无异议。3、快递EMS回执单一份，以此证明原告于2014年10月13日向被告发送关于要求立即交付“典金名城”房屋催告函的事实。被告质证后对该证据无异议。4、快递EMS回执单一份、复函一份，以此证明被告于2014年10月20日复函，承认自己迟延履行协议，且迟延履行归因于被告的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，但认为没有如期交房的原因是政府有关部门造成的，不是被告所造成的。在举证期限内，被告典金公司向本院提交以下证据：1、关于要求拆除我宗地内的民房及违章建筑的报告、拆迁公司的证明、永丰新区土地和房屋征收管理办公室及高新区管委会证明各一份，以此证明被告开发的地块以外，有违章建筑的民房，影响被告项目施工，经被告多次向有关部门的报告，才于2014年11月5日拆除。原告质证后对证据的真实性无异议，但认为只要不是原告的自身原因所导致的，以及不是属于不可抗力的，就应该由被告来负责。2、高压业扩供电方案答复单一份，以此证明被告向供电公司申请的高压业扩供电方案，直到2014年10月22日才获得批复，拖延了项目建设工期。原告质证后对证据的真实性无异议，但认为该证据与本案没什么关系。3、2014年2月24日被告向永丰新区管委会的报告一份，以此证明被告开发的项目在2014年2月24日即工程主体全部落架，开始施工室外范围及绿化工程，但是小区周边的市政道路及范围未施工建设，无法完成小区建设。原告质证后对证据的真实性无异议，但是认为该证据与本案没什么关系，这是开发商内部的问题。本院对以上证据分析与认定：原告提供的四组证据和被告提供的三组证据，经对方当事人质证后均对证据的真实性无异议，仅对部份证据的证明内容有异议，这些证据的来源、形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据。依据以上认定的有效证据和法庭庭审调查，本院对本案的主要事实作如下认定：被告典金公司是2010年12月23日成立的房地产开发有限公司，经营范围为：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司成立后通过永定国土资源局公开挂牌拍卖取得座落于龙岩市永定区高陂镇先富大道旁A1地块（2010－挂－31）的一块国有土地的使用权，之后在该土地上兴建典金名城商住房地产项目。2013年1月，原告吴清兰向被告典金公司购买典金名城1号楼117号店面一间。原告于2013年1月12日向被告支付了房款460000元，1月26日再向被告付了36112元。2013年1月27日双方签订了合同编号为（永）房预售证2012第（006）号《典金名城认购协议书》。约定：…一、乙方自愿向甲方购买“典金名城”1号楼117号店面，建筑面积共45.93㎡，其中套内建筑面积为42.8㎡、分摊建筑面积为3.13㎡，建筑面积单价为20599元／㎡，价款计人民币946112元。上述面积为暂测面积，实际面积以房产管理机关最后确认的实测面积为准。…三、本协议书约定的购房单价不含买卖物业所发生的一切税费，与此相关的内容以《商品房买卖合同》约定为准。典金名城住宅、店面、车位、杂物间交房期限为2014年9月30日。四、付款方式：2、乙方选择银行按揭付款方式：签订《商品房买卖合同》时应付首期房款计人民币496112元，契税计人民币28383元，非住宅印花税473元，其余房款合计人民币450000元选择银行按揭贷款。…七、本协议在履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成时，双方约定由龙岩市永定区人民法院仲裁。八、本协议书一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签章且乙方缴纳定金之日起生效，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时本协议自动终止。在原、被告双方约定的交房期限到期后，原告于2014年10月14日向被告邮寄送达《关于要求立即交付典金名城房屋催告函》。被告于2014年10月20日向原告提交《复函》，称典金名城项目已经完工，但因政府相关部门造成的二个原因致使被告无法按时办理交房手续：一、位于典金名城西面红线范围内有应由政府实施拆迁的建筑物没有拆除。二、应由政府部门负责实施的供电配套设施没有完善。原告多次与被告协商未果，遂向本院提起诉讼。截止到目前为止，原、被告未签订《商品房买卖合同》，被告所兴建典金名城商住房地产项目仍不具备交房条件。本院认为，原、被告签订的《典金名城认购协议书》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《典金名城认购协议书》虽名为商品房买卖认购书，但其中内容约定了当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的办法等等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了原告的购房款496112元，其实质应认定为商品房买卖合同。被告在房地产开发过程中因周边建筑物没有拆除及供电配套设施没有完善造成商品房无法近期交付，是其在房地产开发过程中应当预见的风险，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并不构成不可抗力。原、被告在合同中约定交房期限为2014年9月30日，逾期后原告向被告进行了催告，被告在催告后三个月的合理期限内仍未履行交付商品房的主要义务，现原告在解除权的行使期限内要求解除与被告之间签订的合同，并由被告返还原告预付的购房款496122元及自2013年1月26日至判决之日止按中国人银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条的规定，判决如下：一、解除原告吴清兰与被告典金公司签订的（永）房预售证2012第（006）号的《“典金名城”认购协议书》。二、被告典金公司返还原告吴清兰预付的购房款496122元及自2013年1月26日起至判决之日止按中国人银行同期同类贷款利率计算的利息。如果被告典金公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费8742元，由被告典金公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 童秉湘人民陪审员 胡雪琼人民陪审员 谢秀英二〇一五年十一月三十日代理书记员 李杨晖附主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。法官对判决履行的提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自