（2015）浙湖民终字第424号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2015-12-10

案件名称

安吉竹子博览园有限责任公司与ＸＸ租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ,安吉竹子博览园有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2015）浙湖民终字第424号上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ。委托代理人：仇学志，安徽皖北律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安吉竹子博览园有限责任公司。法定代表人：李国庆。委托代理人：戴先顺，浙江振源律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人安吉竹子博览园有限责任公司（以下简称竹博园）租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2015）湖安民初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月1日，竹博园与ＸＸ签订《卡丁车协议书》，ＸＸ租赁竹博园场地经营卡丁车，自2012年5月1日至2013年4月30日，租赁款项为32000元，合同签订之日一次交清；另约定本协议有效期内如��竹博园有重大规划调整，ＸＸ无条件服从（不计淡旺季），竹博园应提前一个月通知ＸＸ，另约未尽事宜协商解决。2013年10月18日，竹博园发出通知，告知因竹博园景区内部进行提升改造，将于2013年12月31日前与各经营户终止租赁合同；合同到期者可直接到竹博园行政楼旅游接待部办理相关解约手续，未到期者，若承包款、电费已全额缴清，竹博园将根据实际承包天数退还多余费用，未全额缴清的，于2013年12月31日前补交。杨国军在前述通知上签字确认。2014年10月24日，竹博园向ＸＸ发出通知，告知因ＸＸ所租赁场地已到期，要求于2014年10月30日前停止营业，10日内自行撤离场地并于2014年10月30日前到竹博园新办公大楼财务室办理相关手续，逾期不按要求撤场，由此造成的损失由ＸＸ自负，竹博园也将通过法律途径解决，杨国军签字确认。2014年1月至10月，竹博园与李��对卡丁车项目的营业款按照ＸＸ80%、竹博园20%的份额进行分配，竹博园不再另行收取租金。款项支付先由杨国军代签领款凭证，竹博园通过安吉农村商业银行转账支付，其中ＸＸ2014年2月25日进账18832元、3月19日进账41064元、4月17日进账24940元、5月25日进账56496元、6月23日进账56416元、7月22日进账27392元、8月24日进账26504元、9月29日进账50312元、10月22日进账19896元、11月23日进账57968元。原审法院另查明：2013年4月19日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园扩建工程项目主要内容变更，项目总投资为3亿元，总规划用地面积84158㎡；2013年5月20日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园西区改造工程备案，总投资1亿元，项目新增建设用地面积14350㎡。2013年5月开始，案外人李新广、杨建成、戴均娇经营的娱乐项目不再向竹博园交纳场租费用，而采用收益分成的方式与竹博园结算。原审法院经审理认为，竹博园与ＸＸ签订的《卡丁车协议书》系双方真实意思表示，应为有效。该协议书到期后，双方仍然按协议履行但未签订书面形式的合同，应视为不定期租赁。2014年1月至10月，竹博园不再收取ＸＸ租金，由原先的年租金形式变更为按收益分成结算，因时间长达六个月以上且未采用书面形式签订合同，亦应视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故竹博园以通知的形式终止双方的租赁合同法律关系并不以景区重大调整为前提。本案中，竹博园于2013年10月18日、2014年10月24日二次通知ＸＸ终止租赁合同的履行并要求ＸＸ限期搬离，则双方的租赁合同法律关系已于2014年10月底前终止；ＸＸ继续占有该场地已无法律依据，应及时腾空、返还场地，逾期则应赔偿竹博园损失；现竹博园诉请ＸＸ自2014年11月1日起按《卡丁车协议书》约定的年租金32000元支付占有使用费至实际腾空之日，予以支持。ＸＸ反诉要求竹博园继续履行《卡丁车协议书》，因租赁合同法律关系已终止，不予支持。商业行为存在一定风险，投资者应当谨慎；ＸＸ反诉主张竹博园曾承诺允许ＸＸ长期经营，引发ＸＸ投入巨资，但并未提供充分证据予以证实，应承担举证的不利后果，ＸＸ应自行承担商业风险，现ＸＸ反诉要求竹博园承担其至2015年4月的经营期间经济损失220000元，不予支持。至于，ＸＸ主张的竹博园应先行诉请解除协议的抗辩意见，该院认为，竹博园在起诉前已以通知形式解除双方签订的协议，竹博园起诉时无需另行诉请解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第��百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、ＸＸ于判决生效之日起二十日内腾空竹博园内的卡丁车场地；二、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付竹博园场地占有使用费（以年租金32000元自2014年11月1日起计算至场地实际腾空之日止）；三、驳回ＸＸ的反诉请求。如ＸＸ未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费80元（已减半），由ＸＸ负担，限于判决生效之日起十日内交纳；反诉受理费2300元（已减半），由ＸＸ负担。宣判后，ＸＸ不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1.原审认定杨国军系ＸＸ的经营管理人员，其行为代表ＸＸ错误。ＸＸ没有委托杨国军代表其经营管理卡丁车，也没有委托��国军参与会议或签收通知，竹博园也未举证证明杨国军系ＸＸ的经营管理人员或代理人。2.原审依据竹博园提交的银行进账凭据和杨国军签字领款的凭证，认定ＸＸ与竹博园约定分成错误。3.一审认定2013年4月19日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园扩建工程项目主要内容变更、2013年5月20日该委准予西区改造工程备案没有依据，且与本案无关。竹博园仅提交了安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书的复印件，没有提供原件。二、原审法院适用不定期租赁的法律条款错误。双方约定一年一签，合同到期后，双方约定继续经营，竹博园提前收取ＸＸ三年租金106565元。三、原审法院审判程序违法。1.ＸＸ申请调取2013年的规划调整图纸和批文，竹博园2013年4月至2014年11月30日的记账凭证、原始单据、总分类帐、各类明细账、各月的资产负债表、损益表、纳税申报��、税费缴纳凭证等会计凭证，原审法院没有调取违法。2.为查明卡丁车的收入、现状以及是否违反竹博园规划调整等事实，ＸＸ申请原审法院现场勘查，原审法院未予准许违法。3.竹博园提供的部分证据系复印件，原审法院没有组织质证违法。4.原审法院依职权调取银行开户信息表后没有组织质证，径直认定该证据效力，违反法定程序。5.原审法院违反不告不理原则。竹博园终止合同的理由系园区重大规划调整，原审法院越过该主张而以不定期租赁合同解除合同，违反不告不理原则。6.原审法院仅审查本诉，对ＸＸ的反诉请求没有审查和评判，置ＸＸ的巨大投资于不顾，违反法律规定。综上，请求二审依法撤销原审判决，改判驳回竹博园的诉讼请求，支持ＸＸ的诉讼请求，或者发回重审；一、二审诉讼费用由竹博园承担。被上诉人竹博园答辩称：ＸＸ的上诉缺乏事实和法律依据，上诉理由依法不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。二审中，ＸＸ向本院提交如下证据：1.现场照片六张，以证明根据竹博园进出园区的公示牌上显示的内容，园区规划和改造对卡丁车项目没有影响，卡丁车项目仍在售票，以及ＸＸ对卡丁车项目投资较大的事实。2.竹博园导游手册一份，以证明卡丁车项目并没有被取消。竹博园质证认为，对两份证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，公示牌、导游手册所反映的是改造以前的情况，现在包括卡丁车在内的项目都已停止运营。卡丁车项目已运营十余年，ＸＸ的投资是其应承担的商业成本。从ＸＸ提交的现场照片看，ＸＸ没有按照竹博园的要求撤离场地，导致园区改造无法正常进行。本院经审查，关于ＸＸ提交的证据1，ＸＸ提交的六张照片的拍摄日期无法确定，无法确实证明涉案争议发生时的情况，且仅凭照片亦无法证明卡丁车项目投资大的事实，故对该份证据的效力，本院不予认定。ＸＸ提交的证据2竹博园导游手册的首页显示为1974—2014，中国竹子博览园40周年，该证据无法反映双方当事人发生涉案争议之后卡丁车项目的运营状况，与本案没有关联，故对该证据的效力，本院亦不予认定。竹博园向本院提交如下证据：1.竹博园财务部门保存的11份汇款凭证，以证明竹博园在2014年分11次共支付ＸＸ388476元，杨国军代表ＸＸ在经营卡丁车项目的事实，该11份汇款凭证与杨国军签字的领款凭证能够相互印证，可以证明竹博园按杨国军签字的领款凭证打款给ＸＸ。2.安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书的原件各一份，以证明其一审提交的该两份通知书的复印件的真实性。ＸＸ质证��为，对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，汇款不需要签字，且汇款凭证与杨国军领款凭证的时间不能一一对应，该证据与本案没有关联性。对证据2，该证据与本案没有关联性。本院经审查，证据1中，除2014年1月17日的汇款凭证外，其余十份汇款凭证与一审法院向安吉农村商业银行调取的汇款凭证一致，该十一份汇款凭证与竹博园一审提交的领款凭证在数额上一致，汇款凭证的时间略晚于相对应的领款凭证的时间，符合一般交易习惯，故对该份证据的效力，本院予以认定。关于证据2，竹博园一审时已提交两份通知书的复印件，ＸＸ对两份通知书原件的真实性未提出异议，故本院对该两份通知书的效力予以认定，对原审根据该两份通知书认定的事实予以确认，对ＸＸ的相关上诉意见，本院不予采纳。本院二审查明的事实与原审认定的��致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、原审认定杨国军系ＸＸ的经营管理人员是否正确；二、竹博园解除合同是否合法；三、竹博园是否应赔偿ＸＸ的损失；四、一审程序是否合法。关于争议焦点一，竹博园提交的十一份领款凭证上载明领款人为ＸＸ，领款人（盖章）处由杨国军签名，并注明“代”，表明杨国军系代ＸＸ领取款项，而该款项与竹博园打入ＸＸ银行账户的数额一致，汇款时间略晚于领款签字时间，符合一般的交易习惯。2014年1月至11月，一直由杨国军代ＸＸ在领款凭证上签字，ＸＸ未对其收到款项提出过异议，故ＸＸ对杨国军代其确认领款数额并签名领款的行为是认可的，结合杨国军在竹博园两次发送给卡丁车经营户的通知上签字的事实，原审认定杨国军系ＸＸ在卡丁车项目上的经��管理人员并无不当，对ＸＸ的相关上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二，竹博园与ＸＸ签订的《卡丁车协议书》于2013年4月30日到期后，双方继续建立租赁关系，但未签订书面合同。2014年1月以后，竹博园将卡丁车门票收益的80%返还ＸＸ，剩余20%由竹博园保留，竹博园不向ＸＸ另行收取租金，其实质是ＸＸ租赁竹博园的场地，将门票收益的20%作为租金支付竹博园，双方亦为租赁关系，但双方亦未签订书面合同，故《卡丁车协议》到期后双方法律关系应视为不定期租赁关系。ＸＸ主张《卡丁车协议》到期后，双方约定继续经营，竹博园提前收取其三年租金106565元，但未提交证据证明，故对其该主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。竹博园于2014年10月24日向ＸＸ发出通知一份，要求其在2014年10月30日前停止营业并办理相关手续，缴纳拖欠的租赁款，在10内自行撤离场地。ＸＸ上诉称其未收到该通知，本院认为，杨国军作为ＸＸ在卡丁车项目上的经营管理人员已在该通知上签字，故竹博园解除不定期租赁关系的意思表示应视为已到达ＸＸ，竹博园已尽到合理期限之前的通知义务，其解除双方不定期租赁合同关系的行为符合法律规定，原审认定双方当事人的租赁合同法律关系于2014年11月1日前终止，ＸＸ及时腾空、返还场地并支付竹博园场地占有使用费并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，ＸＸ原审反诉主张竹博园曾承诺允许ＸＸ长期经营，引发ＸＸ投入巨资，要求竹博园赔偿其220000元的损失，但ＸＸ未提供证据证明其损失的依据，故其该请求没有事实和法��依据，本院不予支持。ＸＸ上诉认为原审法院对其反诉请求没有审查和评判，但原审判决已对ＸＸ的反诉请求进行了审查，并在说理部分阐明了不予支持的理由，对ＸＸ的该项上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点四，关于ＸＸ认为原审法院未准予其调取证据和现场勘查的请求违反法定程序的主张，本院经审查，ＸＸ申请调取的证据和要求现场勘验的内容对本案的实体认定并不产生实质影响，且ＸＸ要求调取的竹博园2014年4月至2014年11月30日的全部财务资料与本案争议事实无关，故其认为原审法院该两项程序违法没有依据，本院不予支持。关于ＸＸ认为原审法院没有对竹博园提供的部分证据组织质证违法的主张，本院经审查，原审法院调取的证据未组织双方当事人质证确有不当，但鉴于竹博园二审提交了财务部门留存的汇款凭证，印证了原审法院调取��据的真实性，故本院不再予以调整。原审法院对双方当事人提交的证据均组织双方质证，并在原审判决书中载明质证意见，故对ＸＸ的该项主张，本院不予支持。关于ＸＸ认为原审法院违反不告不理原则的主张，本院认为，竹博园一审的诉讼请求为要求判决ＸＸ腾空场地和支付占有使用费，其事实和理由中表述其诉请系基于2014年10月24日的书面通知，故原审法院的判决并未超出竹博园的诉讼请求，未违反不告不理的原则，对ＸＸ的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审　判　长　　耿延冰审　判　员　　徐　晶代理审判员　　周辰晨二〇一五年十一月三十日书　记　员　　谢敏飞更多数据：