（2014）穗天法民四初字第1458号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2018-07-20
案件名称
广州大剧院管理有限公司与广州绅雅企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷2014民四初1458一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州大剧院管理有限公司,广州绅雅企业管理咨询有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1458号原告：广州大剧院管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张树新，总经理。委托代理人：杨文周，张可征，均系广东合邦律师事务所律师。被告：广州绅雅企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李三明。委托代理人：余小元，中国人民解放军广州军区法律顾问处。委托代理人：刘洪远，广东东方昆仑律师事务所律师。原告广州大剧院管理有限公司（以下简称“广州大剧院公司”）诉被告广州绅雅企业管理咨询有限公司（以下简称“绅雅公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州大剧院公司的委托代理人杨文周、张可征，被告绅雅公司的委托代理人余小元、刘洪远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州大剧院公司诉称：原告与被告于2011年4月1日签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定原告将位于广州市大剧院空中餐厅约2197平方米的场地租赁给被告作“商业（包括但不限于餐饮）”用途。租赁期限为2011年4月1日至2020年3月31日；租金标准为2011年7月1日至2013年6月30日月租金标准为439400元，2013年7月1日至2014年6月30日月租金标准为461370元，同时双方约定如乙方逾期支付租金的，每逾期一日应当按照应付未付租金的千分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告交付场地，被告仅支付了部分的租金，对大部分的租金则拖延至今，无奈原告委托广东卓某律师事务所朱某律师于2013年6月27日向被告致律师函，要求解除租赁关系，并要求被告移交场地、缴纳租金和管理费。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原被告就广州大剧院“空中餐厅”约2197平方米的场地租赁于2011年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》从2013年7月1日起予以解除；2、被告立即支付拖欠的租金6406522元及对应的违约金（从违约逾期支付之日起，按照每日为拖欠本金的千分之一计算至实际付款之日止）给原告；3、被告承担本案诉讼费用。被告绅雅公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告认为涉案合同属于无效合同。由于合同无效，原告应该向被告返还已交付的租金4139078元。原告主张的租金是错误，即便合同有效，被告欠付的租金并非6406522元，应是2232222元。而且原告主张的违约金标准也是高于法律规定标准。被告认为合同无效的理由如下：1、双方的合同第2条约定涉案场地是用于经营空中餐厅，补充协议第13.4条、13.11条的约定都说明原告提供给被告的场地的用途是餐厅，还提到原告提供公共设备、设施有排油烟系统、排污系统、化油设备、煤气设备等；两个电梯口是2、3号电梯及厨房后的货梯。2、根据穗环管影[2005]530号《关于批准广州歌剧院建设项目环境影响报告书的函》的规定，整个大剧院项目的可用于餐厅的面积总量是控制在800平方米内，而原被告的租赁合同约定租赁面积为2197平方米，说明原告违反强制性规定。而且原告租赁给被告前，原告又出租给被告餐厅用途（咖啡厅）的面积517.8平方米的，即原被告签订租赁合同之前，环保局的800平方米的餐厅用途已被原告用了517.8平方米，剩下282平方米，即2197平方米的面积绝大部分不能用于餐饮。3、被告认为原告将没有餐厅用途的场地以餐饮用途出租给被告是恶意。综上所述，证明原被告之间签订的租赁合同是无效的。根据合同无效的返还原则，被告认为原告返还被告已支付的款项合计4139078元（包括租金、押金、租赁场地相抵扣的费用），被告已另行提出诉讼【案号：（2014）穗天法民四初字第1794号】，被告申请两案合并审理。根据无效返还的原则，被告租赁原告的场地一直没有投入使用，也没有装修，被告也未实际占用空中餐厅的场地。2012年9月15日正式发函给原告，被告明确表示不再管理涉案场地，不再承担支付租金的义务。经审理查明：2011年，广州大剧院公司（甲方、出租人）与绅雅公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：甲方同意将广州市天河区珠江西路1号广州大剧院空中餐厅（二楼）房号的房地产（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方商业用途使用，建筑面积2197平方米；2011年4月1日至2011年6月30日为免租装修期，2011年7月1日至2012年6月30日月租金为439400元，2012年7月1日至2013年6月30日月租金为439400元，2013年7月1日至2014年6月30日月租金为461370元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票或汇付的方式缴付租金给甲方；乙方在本合同签字之日起5日内向甲方交纳84万元租赁押金，甲方应在租赁期满乙方按约定退还房屋并支付一切应付费用后5日内将租赁押金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按应付而未付金额的1‰向甲方支付违约金；若乙方提前解除合同的，甲方将不予退还乙方交纳的全部租赁押金，并有权依法追究乙方的违约责任；如甲方单方面要求提前终止合同或违约的，除应退还双倍的合同定金外，甲方须赔偿因乙方执行本合同所发生的所有建筑、装修间隔的损失给乙方等等。上述租赁合同于2011年4月26日办理租赁备案手续。其后，广州大剧院公司（甲方、出租人）与绅雅公司（乙方、承租人）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：出租房屋坐落于广州市天河区广州大剧院空中餐厅；乙方承租该房屋用于商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋的用途；租赁期限为九年，即2011年4月1日至2020年3月31日；免租装修期3个月，2011年4月1日至2011年6月30日，2011年7月1日至2013年6月30日月租金为439400元；本合同租赁押金（含物业管理费押金）共84万元在本合同生效后5个工作日内，乙方向甲方支付，甲方同时向乙方提供等额押金收据；在本合同期内，若乙方未依照本合同的约定缴纳租金和其他费用，则甲方经书面通知乙方后，有权从租赁押金中直接扣除，押金不足扣除的，就剩余部分甲方有权予以追偿；乙方在租赁期内的合法经营不受甲方干预，如乙方改变该房屋用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同；若乙方未能依照本合同的约定按期向甲方支付租金，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付；乙方逾期交付租金，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金支付标准为每延迟一天，支付未缴纳金额的千分之一；若乙方逾期90日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人将解除本租约的书面通知送达乙方之日）；若甲方逾期向乙方交付租赁房屋，甲方须向乙方支付滞纳金，滞纳金支付标准为每延迟一天，支付乙方已向甲方支付全部金额的千分之一；如甲方逾期90日未能交付，则乙方有权解除本合同（合同解除之日为乙方或乙方授权的代理人将解除本租约的书面通知送达甲方之日）等等。2012年10月15日，绅雅公司向本院起诉案外人珠海建轩服装有限公司（以下简称“建轩公司”），并把广州大剧院公司及案外人广州市文化广电新闻出版局（以下简称“广州市文广某”）列为第三人。绅雅公司在该案中要求建轩公司向其支付承租涉案商铺的租金、滞纳金并赔偿损失等。2013年11月15日，本院作出（2012）穗天法民四初字第2430号民事判决（以下简称“2430号判决”），查明以下事实：位于广州市天河区珠江新城J4地块“广州歌剧院”工程的建设单位为广州市文广某，该工程于2010年4月取得《建筑工程消防验收的意见书》，于2010年8月19日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，于2010年9月6日取得《建设工程规划验收合格证》；2009年6月29日，广州市文广某（甲方）与中国对外文化集团公司（乙方）签订《广州歌剧院经营管理合同》，约定：甲方作为广州文化事业的主管部门，在尚未进行广州歌剧院国有资产产权登记前，暂作为广州歌剧院的业主方签订本合同；如甲方职能由其他组织承继，或广州歌剧院产权归属明确后，则甲方确保本合同项下甲方全部权利和义务自动由其继承者承继等条款；后广州歌剧院管理有限公司成立，名称于2010年8月3日变更为广州大剧院公司；2011年，广州大剧院公司与绅雅公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》；2011年10月29日，广州大剧院公司向绅雅公司出具《关于明确出租权的复函》，确认绅雅公司承租的涉案商铺对建轩公司及其关联公司和旗下经营品牌拥有出租或合作经营的权利；2011年10月31日，绅雅公司与建轩公司签订《商铺租赁合同》，约定：绅雅公司将涉案商铺出租给建轩公司经营使用；租赁期为八年零五个月，自2011年11月1日起至2020年3月31日止；各期间租金计算标准如下：2012年4月1日至2012年10月31日月租金为517770元等条款；2011年11月5日，绅雅公司将涉案商铺按现状交付建轩公司；2011年11月10日，建轩公司向绅雅公司支付押金1035540元及2012年4月份的租金517770元；此后，建轩公司未对涉案商铺进行装修，但在涉案商铺中分别举行了“例外15周年秀”及“例外2012春夏发布会”两场活动；2012年8月14日，绅雅公司向某公司发出《解除租赁合同告知书》；2012年8月27日，绅雅公司向某公司发出《接收租赁场地通知》，要求建轩公司于8月29日前将涉案商铺内的杂物清走，将于8月30日收回涉案商铺；2012年9月15日，建轩公司清空了涉案商铺中的物品，将涉案商铺交还绅雅公司。根据上述查明的事实，2430号判决书认定：绅雅公司与建轩公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，绅雅公司已将涉案商铺按现状交付建轩公司，建轩公司应自2012年4月1日起向绅雅公司支付租金；绅雅公司所发《解除租赁合同告知书》应具有法律效力，《商铺租赁合同》因此已解除。因建轩公司于2012年9月15日才清空涉案商铺中的物品，建轩公司应向绅雅公司支付截至2012年9月15日的租金等等。据此，2430号判决书判决：建轩公司向绅雅公司支付自2012年7月1日至2012年9月15日止的租金及滞纳金；建轩公司向绅雅公司赔偿租金损失1553310元等。建轩公司不服2430号判决书，上诉于广州市中级人民法院（以下简称“广州中院”）。2014年6月27日，广州中院作出（2014）穗中法民五终字第345号民事判决书（以下简称“345号判决书”），认定：原审认定事实清楚，但适用法律不当，部分处理有误，上述判决书2430号判决书有关租金滞纳金的计算标准进行变更。2012年9月19日，绅雅公司向广州大剧院公司邮寄落款时间为2012年9月15日的《退还空中餐厅租赁场地告知函》，函称：因广州大剧院公司的原因，绅雅公司决定退还涉案商铺，请广州大剧院公司于2012年9月15日接受场地，绅雅公司不再负责该场地管理责任，也不再承担租金支付义务。绅雅公司提供了上述邮件的EMS邮寄单底单及相应的妥投证明，妥投证明显示上述邮件于2012年9月20日妥投。绅雅公司称其发出上述告知函后，双方未再有接触，并认为双方无须再办理交接手续。广州大剧院公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但表示上述函件要求广州大剧院公司于9月15日接收场地，但该函件在9月19日才寄出，9月20日才签收，收到后广州大剧院公司不同意绅雅公司以发函的形式解除合同，认为绅雅公司无权交回场地，要求绅雅公司继续履行合同，双方也没有办理场地接收手续。2013年6月30日，广州大剧院公司委托广州卓信律师事务所向绅雅公司邮寄落款时间为2013年6月27日的《关于受广州大剧院管理有限公司委托主张解除〈广州市房屋租赁合同〉及其补充协议的律师函》，函称：因绅雅公司未交纳相应拖欠租金，广州大剧院公司要求解除租赁合同，并要求绅雅公司在律师函送达之日起五日内，完成租赁场地移交手续等。广州大剧院公司提供了上述邮件的EMS邮寄单底单及相应的签收记录，签收记录显示上述邮件于2013年7月1日妥投。绅雅公司确认收到上述函件。绅雅公司主张涉案商铺无法实现餐饮用途，导致绅雅公司无法实现合同目的。为证明上述主张，绅雅公司提交了下列证据：1、广州市环境保护局出具的穗环管影[2005]530号《关于批准广州歌剧院建设项目环境影响报告书的函》，函称广州大剧院项目含800平方米的餐厅、咖啡厅、酒吧等。2、2011年1月12日绅雅公司与广州大剧院公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其后签订的《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，约定：广州大剧院公司同意将坐落在广州市天河区珠江西路1号广州大剧院咖啡厅（一楼自编02号）房号的房地产出租给绅雅公司作商业用途使用，建筑面积517.8平方米等等。上述证据拟证明根据广州市环境保护局出具的上述函件，广州大剧院用作餐饮功能的面积不能超过800平方米，但广州大剧院公司在出租涉案商铺给绅雅公司前，已出租了大部分餐饮功能用房，故涉案商铺不能实现餐饮用途，绅雅公司根本无法实现合同目的。3、空中餐厅的图纸，绅雅公司称上述图纸可见餐桌等标识，拟证明涉案商铺的使用用途为餐厅。4、2011年10月10日绅雅公司与案外人白某签订的《广州大剧院·艺术购物谷认租意向书》，约定：白晓晖向绅雅公司承租广州大剧院·艺术购物谷A区3楼＋3平台，经营品牌为自助餐等。5、2012年5月22日广州市天河区人民法院关于绅雅公司与白晓晖上述场地租赁纠纷的（2012）穗天法民四初字第406号民事判决书，白某在该案中称绅雅公司拒绝与其签订租赁合同并起诉要求绅雅公司赔偿，绅雅公司辩称因白某不能按约提供装修经营方案导致租赁合同无法签订，该案法院认定双方应为协商一致解除上述认租意向书，并判决驳回白某的诉请。6、绅雅公司向广州大剧院公司发出的落款时间为2011年9月23日《关于明确广州大剧院空中餐厅出租权事宜的函》，函称：绅雅公司拟将涉案商铺出租给四海一家美食城，作为餐饮用途，请广州大剧院公司对其出租权予以确认等等。7、广州大剧院公司向绅雅公司发出的落款时间为2011年9月28日《关于明确出租权的复函》，函称：确认收到上述函件，确认绅雅公司对四海一家有出租或合作经营的权利。上述证据4-7拟证明双方对涉案商铺为餐厅性质并没有异议。8、网上打印的广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2011年广州市房屋租金参考价的通知》，绅雅公司称双方按200元/平方米计算租金，该租金标准对应的是餐饮用途的租金标准。9、2014年9月25日广州市天河区环境保护局出具的《广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表》，内容为不同意绅雅公司申请在广州大剧院空中餐厅二楼经营餐饮服务。广州大剧院公司对上述证据质证称：对证据1-3真实性、合法性无异议，但认为空中餐厅及咖啡厅是房屋的自编号，并非代表涉案商铺的使用用途，租赁合同约定涉案商铺为商业用途，广州大剧院并没有明确使用用途仅限于餐饮，且在实际履行过程中绅雅公司也将场地出租且用途并非餐饮，根据生效判决绅雅公司也获得了相关收益；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5的真实性无异议，但认为根据该判决白某退租并非因为场地不能作为餐饮使用；对证据6的真实性有异议；对证据7真实性无异议，但认为广州大剧院公司并没有明确涉案商铺的用途，且绅雅公司与四海一家并没有实际履行租赁合同；对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，认为与本案无关；对证据9的真实性无异议，但认为该意见出具时间为2014年9月25日，此时双方租赁关系已经终止，因此与本案无关。关于绅雅公司就涉案商铺已支付的租赁押金及租金金额。2011年6月21日广州大剧院公司收到绅雅公司支付的租赁押金878800元。2011年7月14日广州大剧院公司收到绅雅公司支付的2011年7月租金439400元，2011年9月6广州大剧院公司收到绅雅公司支付的2011年8月租金439400元，2012年7月13日广州大剧院公司收到绅雅公司支付的2012年4月、5月租金共878800元，2012年7月17日广州大剧院公司收到绅雅公司支付的2012年6月租金439400元。另，2011年11月24日，广州大剧院公司和绅雅公司协商一致，将绅雅公司交纳的阅读区租金1063278元用于抵扣涉案商铺的租金。关于涉案商铺的收回时间。广州大剧院公司主张其于2013年7月2日收回涉案商铺，主张被告支付租金至2013年6月30日；而绅雅公司主张其已发函要求广州大剧院公司于2012年9月15日收回涉案商铺，故其后的租金损失不应由绅雅公司承担。2015年11月20日，本院组织双方当事人勘查涉案商铺，涉案商铺位于广州大剧院名为“大石头”建筑的三楼，一出电梯通过消防门后即到达涉案商铺，涉案商铺右侧有一个走廊及一个大的房间（房门为防火门），左侧是一个大的场地（边沿是走廊），场地为梯田式结构，分了三层（实际为两个楼层的高度），经过向上的楼梯到达第三层，第三层部分地方有低石墙围蔽，并有一处出口通往外面的走廊，该走廊即为另外的场地，不属于涉案商铺。原告称上述防火门平常是不上锁的，被告可依申请围蔽，但被告并未围蔽；被告则称防火门不能上锁，会影响防火功能。另，广州大剧院公司提交《绅雅拖欠空中餐厅租金、违约金列表》明确其主张的租金6406522元包括2011年9月1日至2011年11月31日的租金254922元（439400元/月×3个月-1063278元）、2011年12月1日至2012年3月31日、2012年7月1日至2013年6月30日的租金7030400元（439400元/月×16个月），上述租金之后扣减被告交纳的押金878800元后，被告拖欠的租金为6406522元（254922元+7030400元-878800元）。本院认为：绅雅公司与广州大剧院公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》为双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。绅雅公司以涉案商铺无法实现餐饮用途为由主张《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》无效没有法律依据，本院不予采信。广州大剧院公司作为出租人负有将符合合同约定使用用途的商铺交付绅雅公司使用的义务，绅雅公司作为承租人则负有按合同约定按时交纳租金的义务。绅雅公司主张广州大剧院公司交付的商铺无法实现餐饮用途，导致其无法实现合同目的，而广州大剧院公司则主张绅雅公司拖欠租金。对此，本院认为，首先，《广州市房屋租赁合同》约定“广州大剧院公司同意将广州市天河区珠江西路1号广州大剧院空中餐厅（二楼）房号的房地产出租给绅雅公司商业用途使用”，《补充协议》约定“出租房屋坐落于广州市天河区广州大剧院空中餐厅；绅雅公司承租该房屋用于商业”。从上述合同约定可见，双方约定涉案商铺用于商业用途，并无约定涉案商铺用于餐饮用途。广州大剧院公司辩称“空中餐厅”为涉案商铺的编号，符合上述合同约定，本院予以采信。其次，绅雅公司并无在租赁期内向有关部门申请在涉案商铺经营餐饮，亦未提供其他证据证明涉案商铺不能用作餐饮用途影响其自行使用。再次，绅雅公司向他人转租涉案商铺具体用作何用途，不能证明广州大剧院公司对涉案商铺的用途作出承诺。本院已生效的2430号民事判决书已查明绅雅公司于2011年10月31日向某公司出租涉案商铺，并在租赁合同中约定涉案商铺用途为商业，建轩公司实际亦未将涉案商铺用作餐饮用途，绅雅公司向某公司收取的租金标准亦高于其向广州大剧院公司支付的租金标准，绅雅公司起诉要求建轩公司支付租金等也已得到生效判决的支持。综上，广州大剧院公司已履行交付符合合同约定使用用途的商铺的义务，绅雅公司亦已实际使用涉案商铺，绅雅公司依约应按时交付租金。广州大剧院公司主张其于2013年7月2日收回涉案商铺，主张被告支付租金至2013年6月30日；而绅雅公司主张其已发函要求广州大剧院公司于2012年9月15日收回涉案商铺，故其后的租金损失不应由绅雅公司承担。按查明的事实：案外人建轩公司于2012年9月15日清空涉案商铺，将涉案商铺交还绅雅公司，而绅雅公司于2012年9月19日向广州大剧院公司发函要求其收回涉案商铺，广州大剧院公司实际于2012年9月20日收到上述函件。绅雅公司在未有法定或约定合同解除权的情况下，明确表明不履行合同义务，其行为显属违约。广州大剧院公司虽称其收到函件后要求绅雅公司继续履行合同，但未能提交证据证明，本院不予采信。根据本院现场勘查的情况，涉案商铺通过乘坐电梯即可到达，商铺左侧梯田式结构的第三层亦与其他场地相连接，并未进行封闭，在绅雅公司已发函要求广州大剧院公司收回涉案商铺的情况下，作为出租人的广州大剧院应是清楚涉案商铺的空置情况，亦可以随时收回涉案商铺，但广州大剧院公司既未要求绅雅公司继续履行合同，亦未在合理时间内收回涉案商铺，由于其怠于行使权利而导致损失扩大，其要求绅雅公司承担扩大的损失，本院不予支持。关于收回涉案商铺的合理时间，双方并未有约定，从公平合理角度出发，本院酌情认定上述时间为一个月，因此绅雅公司应向广州大剧院公司支付租金至2012年10月20日。广州大剧院公司要求绅雅公司支付此后的租金，本院不予支持。绅雅公司已向广州大剧院公司支付了2011年7月、8月及2012年4至6月的租金。且双方于2011年11月24日协商一致，将绅雅公司交纳的其他区域的租赁押金及租金1063278元用于抵扣涉案商铺的租金，按此，上述款项应用于折抵涉案商铺2011年9月的租金439400元、10月的租金439400元，剩余184478元（1063278元-439400元-439400元）用于抵扣2011年11月的部分租金，2011年11月绅雅公司尚欠租金254922元（439400元-184478元）。故绅雅公司拖欠的租金为2011年11月份的部分租金254922元、2011年12月至2012年3月的租金、2012年7月至2012年10月20日的租金，共计3614206元【254922元+（439400元/月×7个月）+（439400元÷31天×20天）】。广州大剧院公司主张在绅雅公司拖欠的租金中扣减租赁押金878800元符合合同约定，本院予以支持，故绅雅公司应向广州大剧院公司支付租金2735406元（3614206元-878800元）。在绅雅公司拖欠上述租金的情况下，广州大剧院公司按合同约定享有解除权，广州大剧院公司于2013年6月30日向绅雅公司发函要求解除租赁合同，绅雅公司于2013年7月1日收到上述函件，故租赁合同及补充协议于2013年7月1日解除，本院对此予以确认。绅雅公司拖欠上述租金，应承担相应的违约责任。按租赁合同约定，绅雅公司拖欠租金，每日应按所拖欠租金的1‰支付违约金。绅雅公司主张违约金标准过高。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将拖欠上述租金的违约金标准调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，拖欠2011年11月份的部分租金254922元、2011年12月至2012年3月的租金、2012年7月至2012年10月20日的租金的违约金的计算为以每月拖欠的租金为本金【2011年11月的租金本金为254922元，2011年12月至2012年3月、2012年7月至2012年9月的租金本金为439400元，2012年12月的租金本金为283484元（439400元÷31天×20天）】，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，分别自当月11日计至实际支付之日止；但每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、确认原告广州大剧院管理有限公司与被告广州绅雅企业管理咨询有限公司就广州市天河区珠江西路1号广州大剧院空中餐厅（二楼）的房地产签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》于2012年7月1日解除。二、被告广州绅雅企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州大剧院管理有限公司支付拖欠的租金2735406元。三、被告广州绅雅企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州大剧院管理有限公司支付拖欠上述租金的违约金【以每月拖欠的租金为本金（2011年11月的租金本金为254922元，2011年12月至2012年3月、2012年7月至2012年9月的租金本金为439400元，2012年12月的租金本金为283484元），按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，分别自当月11日计至实际支付之日止；但每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限】。四、驳回原告广州大剧院管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82310元，由原告广州大剧院管理有限公司负担47740元，被告广州绅雅企业管理咨询有限公司负担34570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈楚珠人民陪审员 傅红亚人民陪审员 刘道桂二〇一五年十一月三十日书 记 员 梁怡筠林碧锋本判决书于2015年月日送达（33） 来源：