（2014）鄂咸安民初字第03317号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-01-04

案件名称

黄廷焕与刘纯志、刘霞等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

咸宁市咸安区人民法院

所属地区

咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄廷焕,刘纯志,刘霞,邱涛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条

全文

湖北省咸宁市咸安区人民法院民事判决书（2014）鄂咸安民初字第03317号原告黄廷焕，无业。被告刘纯志，无业。被告刘霞，务工人员。系被告刘纯志儿。被告邱涛，务工人员。系被告刘纯志女婿。被告邱涛、刘霞的委托代��人刘纯志，男，1964年2月6日出生，汉族，无业，住本市咸安区浮山办事处大畈村*组冯家巷**号。代理权限：一般代理。原告黄廷焕诉被告刘纯志、邱涛、刘霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄廷焕，被告刘纯志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄廷焕诉称，2012年4月18日，原告与被告刘纯志签订一份出售房屋协议书，其中约定，原告将自建位于本市温泉肖桥村三组1栋2单元501室（以下简称买卖房屋）出售给被告刘纯志，房屋价款195000元，此款在被告拿到买卖房屋的钥匙后付款150000元，余款45000元在原告办理房屋及其附属土地权属证件并将二证复印件交给被告刘纯志时付清。协议签订后，原告向被告刘纯志交付买卖房屋以及钥匙，但被告仅支付100000元购房款，其口头承诺在房屋装修时再支付50000元，为此被告刘纯志向原告出具欠条一份，确认下欠购房款95000元。同时，被告刘纯志要求将买卖房屋的所有权登记为被告邱涛、刘霞名下，且承诺积极配合办证，但原告在办理买卖房屋的权属证件时，三被告未能积极配合，导致原告超出支付11000元。原告按照被告刘纯志的要求已经于2013年4月28日、6月23日办理好买卖房屋的所有权证以及土地使用权证，且经原告多次催促，但三被告既不到原告处领取证件，也支付下欠购房款，故原告诉至法院，请求：1、依法判令三被告向原告支付下欠购房款95000元；2、依法判令三被告向原告支付因不配合办证多支出的费用11000元；3、依法判令三被告向原告支付逾期利息；4、依法判令三被告向原告支付土地证分割费1600元；5、依法判令三被告向原告支付房屋交易契税8000元。原告黄廷焕为支持诉讼主张，向本院提交了��下证据：证据一、身份证。证明原告的身份。证据二、出售房屋协议书。证明原、被告之间的房屋买卖关系以及双方的权利义务。证据三、欠条。证明被告刘纯志拖欠购房款的事实。证据四、房屋所有权证、国有土地使用权证。证明原告按照约定履行了办证义务。被告刘纯志、邱涛、刘霞辩称，一、买卖房屋的建筑面积为93.72平方米，与买卖协议中约定的面积96平方米不符，相应购房款应予扣减。二、买卖房屋的土地使用年限只有16年，而商品房买卖的交易惯例，土地使用年限为70年，应相应延长使用年限的费用应在购房款中扣减。三、被告购买房屋后一直使用临时的高价水电，因此，水电分户产生的费用由原告承担。被告刘纯志、邱涛、刘霞未向本院提交证据。庭审中，被告对原告提交的证��进行了质证：被告刘纯志、邱涛、刘霞对原告提交的证据一、证据二、证据三以及证据四中的房产证无异议；对证据四中的土地使用权证中的土地使用年限提出质疑，认为原告只为被告办理使用年限为16年的证件，与一般房屋交易的土地使用年限70年不符。对原告提交的证据，本院作如下分析认定：对原告提出的证据一、证据二、证据三以及证据四中的房产证，由于三被告均无异议，本院予以采纳，均可作为认定案件事实的依据。对原告提出证据四中的土地证，由于三被告对其真实性不持异议，故本院予以采纳，可以作为认定案件事实的依据，是否能支持原告的诉讼主张，本院将结合案件事实以及相关法律法规的规定一并分析认定。根据上述依法确认的证据和当事人的自认，本院依法认定以下事实：2012年4月18日，原告与被告刘纯志订立一份房屋买卖协议，约定：1、买卖房屋建筑面积96平方米，买卖价款为195000元；2、原告负责办理房产证、土地证复印件；3、被告刘纯志拿买卖房屋钥匙时付150000元，余款45000元在拿到房产证、土地证复印件后一次性付清；4、被告购买房屋，享有终身居住权和出售权；5、原告提供临时水电，今后电改水改，由被告刘纯志负责。协议订立后，原告向被告刘纯志交付了房屋，但被告刘纯志仅支付原告100000元购房款，余下50000元要求延期支付，经原告同意后，被告刘纯志就余下应付购房款向原告出具欠条一份，确认下欠购房款95000元。此后，被告刘纯志要求原告将买卖房屋及其附属土地的权属证件登记在被告刘霞、邱涛名下。由于买卖房屋在内的整栋房屋是原告与他人合伙兴建，房产及其土地权属证件系原告与他人共有，因此，原告向咸宁市房地产管理局、国土资源局申请办理买卖房屋的分户、过户手续。2013年4月8日，原告为被告刘霞、邱涛办理了房屋转让登记手续，取得编号为咸宁市房权证温泉字××号《房屋所有权证》，其房屋所有权为被告刘霞、邱涛共同共有，且该房屋登记的建筑面积为93.72平方米。2013年7月1日，原告为被告刘霞、邱涛办理了土地使用权转让登记手续，取得编号为咸土资城国用（2013）第2701号《国有土地使用权证》，其土地使用权为被告刘霞、邱涛共同共有，且该宗土地使用权类型为出让，终止日期为2029年6月24日，登记的使用权面积、分摊面积均为12.77平方米。原告为此垫付契税4134.2元。此后，原告要求被告支付下欠购房款以及办理房屋所有权、土地使用权转让手续产生的税费用未果。故原告诉至本院，要求依法处理。本院认为，原告黄廷焕与被告刘纯志订立的房屋买卖合同是双方的真实意义表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。被告刘纯志是在履行合同义务过程中将房屋赠予被告刘霞、邱涛，因此被告刘霞、邱涛并不享有房屋买卖合同的权利，也不承担合同的义务，三被告之间的赠予关系相对于本案房屋买卖关系属于另一法律关系，故刘霞、邱涛作为本案被告的诉讼主体不适格。按照原告与被告刘纯志订立的房屋买卖合同，原告向被告刘纯志交付了买卖的房屋并提供房屋所有权证、土地使用权证的复印件就履行了合同义务。事后，原、被告就涉案房屋转让的办证问题虽然达成口头协议，但协议内容不明，且被告刘纯志辩解其发现土地使用年限不足70年是土地管理部门颁证之前的测量阶段，但被告刘纯志至今并未以显失公平或重大误解为由要求解除合同，因此被告刘纯志以土地使用年限不足70年拒付购房款的理由不能成立，其应按照合同约定支付下欠购房款。对于原告以被告刘霞名义缴纳的契税4134.2元，虽然原告依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定主张契税由买受人即被告承担，但原、被告订立的房屋买卖协议并未约定契税承担方式，且原告未能提供该契税属于垫付的证据，因此原告要求被告返还垫付的契税的理由不能成立。同时，对被告刘纯志关于房屋所有权证确定的面积小于合同约定面积的主张，原告在庭审中已经表示可按比例扣减买卖总价款，本院对此予以确认，即被告刘纯志应向原告支付的总购房款应为190368.75元（195000元÷96平方米×93.72平方米），扣减已经支付的100000元，下欠90368.75元。综上，对原告要求被告被告刘纯志支付下欠购房款并承担契税的诉求，故本院予以部分支持。对原告要求三被告支付逾期利息、土地证分割以及不配合办证多支出的费用的诉求，因原告未能举证，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定判决如下：一、被告刘纯志自本判决生效之日起十日内向原告黄廷焕支付下欠购房款90368.75元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1306元，由原告黄廷焕承担276元，由被告刘纯志承担1030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　黄大湖审　判　员　　罗忠明人民陪审员　　吴传宇二0一五年十一月三十日日书　记　员　　陈　娜微信公众号“”