（2015）淮中民终字第02395号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-18
案件名称
淮安市兴华房地产有限公司与汪忠洲商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪忠洲,淮安市兴华房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第02395号上诉人（原审被告）汪忠洲，自由职业。委托代理人唐卫东、陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）淮安市兴华房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区王兴镇王兴街。法定代表人蔡保定，该公司总经理。委托代理人孙友明、周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。上诉人汪忠洲与被上诉人淮安市兴华房地产有限公司（以下简称兴华公司）商品房买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年9月22日作出（2014）河民初字第2463号民事判决。上诉人汪忠洲不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人汪忠洲及其委托代理人唐卫东、陆春海，被上诉人兴华公司的委托代理人孙友明、周向荣到庭参加诉讼。本案现已终结。原审查明：2012年11月21日，被告汪忠洲（买受人）与被告兴华公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：出卖人将位于王兴镇青年路东侧、王淮路南侧兴达广场3号楼2单元403号房屋出卖给买受人，房屋总价款为242790元；买受人于合同签订当日一次性向出卖人支付全部房款。同日，原被告还签订了商品房买卖合同4份，分别约定原告将位于同一栋楼的404、406、501、502号房屋出售给被告，价款支付方式为合同签订当日一次性付款。合同签订后，被告未向原告支付该5套房屋的任何价款。2014年8月1日，原告兴华公司委托江苏兴宇律师事务所向被告汪忠洲发出律师函一份，载明由于被告汪忠洲未能及时支付购房款，已构成违约，应依照约定解除5份商品房买卖合同，并要求被告汪忠洲按照合同约定支付违约金。同月8日，原告将该律师函邮寄给被告。2014年10月11日，原告起诉至原审法院。庭审中，被告汪忠洲为证明自己的主张，提交以下证据：1、2012年8月16日案外人纪以飞与原告开发的本案小区建筑商镇江市华翔建筑安装工程有限公司（以下简称“华翔公司”）签订的协议及补充协议各一份（均为复印件）；2、华翔公司于2012年8月17日出具给纪以飞的借条复印件一张，建行的转账凭条复印件2张、农行卡卡转账凭条复印件1张。以上证据证明通过将原告开发的10套商品房网签在案外人纪以飞名下，作为纪以飞借款给建筑商100万元担保及100万元借款款项交付的事实，款项汇入了建筑商华翔公司法定代表人的账户。本案被告汪忠洲的情况除了在发生的时间、借款金额、网签的房号不同之外，其他包含借款手续都是相同的，可以间接证明本案是名为房屋买卖实为借款担保。原告兴华公司质证称：被告提交的证据三性均不予认可。原审原告兴华公司诉称：原告从事房地产开发工作。被告于2012年11月21日与原告签订了购买原告开发的淮安市淮阴区王兴镇兴达广场商品房一套的《商品房买卖合同》，约定原告购买的房屋房号为第3号楼2单元403室。合同约定付款方式为一次性付款；合同同时约定若买受人逾期未付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后原告多次催要，被告未支付购房款。被告的行为已构成违约，现起诉至法院请求判令：解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，并判令被告支付违约金2427.9元原审被告汪忠洲辩称：1、含本案合同在内，我和原告共网签5套商品房买卖合同，目的是为原告的建筑商华翔公司向我借款50万元做担保，我之所以向该建筑商借款，也是因为原告拖欠该建筑商工程款，通过我借款的方式为原告向该建筑商支付工程款，三方约定，由原告网签5套商品房至被告名下作为50万元借款担保，从原被告约定当日付清全部房价款、原告从未向我索要房款的事实，也可以说明本案名为房屋买卖，实为民间借贷做担保，根据省高院相关审判精神，应该驳回原告的诉请；2、假如我和原告之间确实存在商品房买卖合同关系，也因原告解除合同的诉请超过了法律规定的1年合同解除权除斥期间而不应予以支持。综上，请求驳回原告的诉请。原审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原被告双方签订的商品房买卖合同，被告汪忠洲应当于合同签订当日支付相应房款，逾期付款超过60日原告依照合同有权解除合同，买受人应当支付合同价款1%的违约金，即2427.9元。被告虽抗辩称本案名为买卖实为民间借贷担保，但并未提交任何证据予以证明，故对被告的主张，法院不予采信。对于被告抗辩称原告的合同解除权已超过除斥期间，法院认为原被告双方并未在合同中约定解除权的行使期限，且被告亦未举证证明原告已催告被告履行合同，故原告的合同解除权并未消灭。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原、被告于2012年11月21日签订的商品房买卖合同，被告汪忠洲于判决生效之日起10日内支付原告淮安市兴华房地产有限公司违约金2427.9元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5306元，由原告淮安市兴化房地产有限公司负担5000元，由被告汪忠洲负担306元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，汪忠洲不服，向本院提起上诉称：1、一审认定双方为房屋买卖关系错误。本案名为房屋买卖实为民间借贷抵押担保关系。被上诉人兴华公司与上诉人签订5套商品房买卖合同的目的实际上是为华翔公司向上诉人借款50万元作抵押担保，有以下两个事实可以印证，一是双方签订5套商品房均一致约定于合同签订的当日付清全部房款；二是上诉人作为一名普通的消费者，生活、工作均不在该房的住所地，明显缺乏购房理由，且被上诉人在长达两年的时间里并未向上诉人索要过房款，因此，本案名为房屋买卖实为借款抵押关系。2、原审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第二十五条规定：解除权的行使应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被上诉人兴华公司在一年后才行使解除权，且被上诉人在诉讼中也未举证证明其已催告上诉人履行合同，故被上诉人的解除权已归于消灭。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回其全部诉讼请求。被上诉人兴华公司答辩称，上诉人所诉无事实依据，请求二审法院依法维持原判。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。二审庭审中，上诉人当庭陈述，双方不存在商品房买卖的事实，被上诉人兴华公司用涉案房屋实质是为其与华翔公司的借贷提供抵押担保，并明确表示不会履行该合同。本院认为，关于本案案由应如何确定。经查，双方于2012年11月21日签订了商品房买卖合同，合同中约定了房屋价款、面积、房号、付款时间及违约责任等条款，经本院审查，该合同不违反法律禁止性规定，应属有效。上诉人主张，本案虽为房屋买卖，实为民间借贷的抵押担保，对此，被上诉人不予认可。上诉人在诉讼中称其出借给涉案房屋的建筑商华翔公司50万元，被上诉人兴华公司用涉案房屋进行抵押担保。经一、二审法院查明，被上诉人兴华公司与上诉人之间并未发生借贷关系，上诉人在诉讼中也未能提供其与华翔公司之间的50万元借贷，被上诉人兴华公司系保证人或用涉案房屋进行抵押的书面证据。综上，一审法院将案由确定为商品房买卖合同纠纷正确。如有新证据，可证明兴华公司系上诉人与华翔公司之间借贷的担保人，可另案解决。关于被上诉人提出解除双方的买卖合同，是否已过法律规定的期间。经查，二审庭审中，上诉人陈述双方不存在商品房买卖的事实，被上诉人兴华公司实质上用涉案房屋是为其与华翔公司的借贷提供抵押担保；上诉人二审中也明确表示不会履行该合同，现双方当事人均清楚表明不会再继续履行该合同，故该合同已无存在的意义，当然应当予以解除。上诉人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第二十五条规定，在本案中并不适用。综上，原审法院判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5306元，由上诉人汪忠洲负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一五年十一月三十日书记员 鲍婷婷 来自：