（2014）洛龙民初字第2507号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-04
案件名称
张全智诉洛阳宝龙商业物业管理有限公司、洛阳宝龙置业发展有限公司、洛阳春之龙物业管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张全智,洛阳宝龙商业物业管理有限公司,洛阳宝龙置业发展有限公司,洛阳春之龙物业管理有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）洛龙民初字第2507号原告张全智，男，汉族，1966年9月26日出生。委托代理人吕幸乐、贾高峰，河南南云律师事务所律师，特别授权。被告洛阳宝龙商业物业管理有限公司。法定代表人许健康，总经理委托代理人王志光，河南永晖律师事务所律师，特别授权。被告洛阳宝龙置业发展有限公司法定代表人许健康，总经理委托代理人许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。被告洛阳春之龙物业管理有限公司法定代表人于文龙，总经理。原告张全智诉洛阳宝龙商业物业管理有限公司、洛阳宝龙置业发展有限公司、洛阳春之龙物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，于2015年2月13日公开开庭审理此案。原告及委托代理人吕幸乐、贾高峰，被告宝龙商业公司委托代理人王志光，被告宝龙置业公司委托代理人许文到庭参加诉讼。被告春之龙公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2009年5月25日，原告与被告宝龙置业公司签订《商品房预售合同》，以总价257393元的价格购买了被告宝龙置业公司开发的位于洛阳新区定鼎门街与牡丹大道西北角宝龙城市广场（DE区）0幢10-273商业房一套，建筑面积为64.64平方米（房管局实测）。原告与河南华龙商业地产管理有限公司（以下简称华龙公司）签订《委托租赁协议一份》，将上述房产委托给华龙公司进行租赁和经营管理，委托期限为三年。但委托协议到期后，华龙公司既不与原告签订新合同，也不将房屋和钥匙返还原告，而是直接将房屋和钥匙交给被告宝龙置业公司和被告春之龙公司，并告知原告与被告春之龙公司签订委托租赁合同。在原告未与被告春之龙公司签订委托租赁合同的前提下，被告宝龙置业公司和被告春之龙公司擅自将原告的商品房进行改造，并且从2012年10月1日至今，被告没有向原告支付任何房屋租金和任何经济补偿。特诉至法院，请求：1、请求法院依法判决被告赔偿占有原告房屋给原告造成的损失60000元，并停止侵害；2、请求人民法院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告宝龙商业公司辩称，1、原被告之间的合同已经履行完毕，被告已履行了自己的业务；2、是否签订新合同属于双方自愿，被告没有义务与原告签订新合同；3、本案的房屋及钥匙实际上只是一种象征意义上的交付与返还，被告没有从原告手中实际接收房屋或钥匙，本质上没有实际的交付过程；4、被告并未占有原告的房屋。被告宝龙置业公司辩称，1、依据原告诉状原告的房屋已经委托被告宝龙商业公司租赁了3年，原告已经认可房屋交付，我们已经履行完了交付义务；2、原告起诉要求承担占用费用，占用是占有并使用，本案被告谁也没有使用这个房屋，原告起诉没有事实依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告春之龙公司未出庭答辩。经审理查明，本案诉争的物业为被告宝龙置业公司开发的大型商业区宝龙国际批发中心的一部分。该批发中心地上共有三层，一、二层每层约1000个商铺，共约2000个商铺已对外售给不同的业主，三层为宝龙置业所有。2009年5月25日，原告与被告宝龙置业公司签订《商品房预售合同》，以总价257393元的价格购买了被告宝龙置业公司开发的位于洛阳新区定鼎门街与牡丹大道西北角宝龙城市广场（DE区）0幢10-273商业房一套，建筑面积为64.64平方米（房管局实测）。《商品房预售合同》附件四第十四第5项约定“买受人或买受人以出租、出借等方式供他人使用购房合同项下所购买的房屋开展经营活动时，必须符合出卖人的整体商业规划并经物业管理部门同意。”；第6项约定“买受人保证该房屋的商业用途符合出卖人的整体商业规划，并保证于签订购房合同时，按出卖人的要求与出卖人或出卖人指定的第三方签订《业主自营承诺函》或《商业店面委托租赁协议》或类似文件。”2009年12月14日原告与河南华龙商业地产管理有限公司（该公司2011年5月3日更名为宝龙商业）签订《委托租赁协议》一份，将上述房产委托被告宝龙商业按照市场整体商业布局和业态设置统一进行招租和管理。委托期限为2009年12月14日至2012年9月30日。2009年9月28日，原告张全智与被告宝龙商业办理了商铺验收交接手续。商铺验收交接后，该商铺实际由宝龙商业管理和经营，在委托租赁期内宝龙商业依约履行了给付租金义务。2012年9月30日，原告与被告宝龙商业公司的委托租赁协议到期后，业主方与宝龙商业公司未能达成新的委托租赁协议。2013年8月16日，宝龙置业与春之龙公司联名向宝龙国际批发中心商铺业主发出通知。该通知主要内容为“受洛阳宝龙置业发展有限公司委托，现由洛阳春之龙物业管理有限公司承担启动、发展和运营宝龙国际批发中心市场任务。经过公司多方努力并广泛征求业主意见，《业主委托租赁合同》正式文本已经确定，合同签订工作已正式启动。为加快发展繁荣宝龙国际批发中心，鼓励广大业主积极签约，8月份签约的业主自8月1日起兑付租金，9月份签约的业主自10月1日起兑付租金。”原告张全智等业主未与春之龙公司签订合同，并诉至本院要求三被告对其损失进行赔偿。案件审理过程中原告向本院提交鉴定申请书，请求委托鉴定机构对其相关损失进行鉴定。合议庭经合议认为：1、本院在审理吴鹏昱等业主诉本案三被告的案件中，吴鹏昱等业主提出的鉴定申请本院已委托七家鉴定机构进行鉴定，七家鉴定机构均认为鉴定条件不具备，未受理鉴定申请；2、原告提交鉴定申请的时间已超出本院举证通知书要求的一个月期限。基于上述原因，对原告之鉴定申请本院未予允许。本院认为，依照原被告所签《商品房预售合同》及《委托租赁协议》相关内容，可知本案所涉商铺为产权式商铺。产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权相分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入。因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。关于原告要求被告赔偿损失的问题，原告与被告宝龙置业为房屋买卖关系，双方买卖合同已经履行完毕，原告要求宝龙置业赔偿损失于法无据。原告与宝龙商业签订《委托租赁协议》的委托期限为2009年12月14日至2012年9月30日，但并未约定到期后应以何种形式交付房屋，原告也无证据证明其无法收回房屋或被告宝龙商业公司阻碍其使用房屋，原告要求被告停止侵害的请求于法无据，不应支持。宝龙商业公司在对该市场进行经营管理期间，经营状况萧条，大量商铺闲置，并未形成商业氛围。但宝龙商业公司仍已按《委托租赁协议》向业主支付了租金，该协议已履行完毕。被告春之龙公司对该市场进行运营管理后，原告并未与春之龙公司签订协议，要求春之龙公司承担责任无合同依据。当事人对自己提出的诉求有责任提供证据加以证明，原告并未举证证明被告之行为对其造成了实际的损失，故原告要求三被告赔偿损失的依据不足。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张全智的诉讼请求。本案诉讼费用1300元，由原告张全智承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按双方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 姚光辉陪审员 李艳红二〇一五年十一月三十日书记员 杨鹏举 关注微信公众号“”