（2015）辽审一民申字第154号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2016-01-29
案件名称
张汉与辽宁李世房产开发有限公司与王学军等确认合同效力纠纷民事民事裁定书
法院
辽宁省高级人民法院
所属地区
辽宁省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
张汉,辽宁李世房产开发有限公司,王学军,李冰
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）辽审一民申字第154号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张汉，男，汉族，1973年3月10日出生，住山东省济宁市市中区浣笔泉路**号*号楼*单元***号。委托代理人：礼黎，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：代启东，辽宁宝域律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁李世房产开发有限公司。住所地：沈阳市和平区皇寺路***号。法定代表人：陈雷，该公司经理。委托代理人：刘辉，男，汉族，1963年10月8日出生，辽宁李世房产开发有限公司员工，住北京市朝阳区驼房营西里6楼2层4号。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王学军，女，汉族，1966年7月21日出生，住沈阳市沈河区南塔街**号1-3-2。委托代理人：姜春光，辽宁光杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李冰，男，汉族，1973年8月5日出生，现羁押于辽宁省沈阳第一监狱一监区。再审申请人张汉因与被申请人辽宁李世房产开发有限公司（以下简称“李世公司”）、王学军、李冰确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第460号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张汉申请再审称：（一）原审判决认定李冰的行为系表见代理行为没有事实和法律依据。张汉购买涉案房屋后委托李冰对外出租该房屋，而李冰在没有得到张汉授权的情况下，擅自代理张汉出售涉案房屋，李冰的行为属于无权代理。王学军在购买涉案房屋时，李冰持有的“授权委托书”系伪造形成，且超出授权期限，亦未记载出售价格及购房款的支付方式，故李冰的行为不具有代理权的表象。虽然李冰持有张汉的购房合同及发票原件，但不能以此就断定李冰有权代理张汉出售涉案房屋。同时，王学军明知马桂芝并非实际的房主，马桂芝与王学军签订的转让协议中明确记载契证名为张汉。因此，在存有上述诸多可疑之处的情况下，王学军既没有与张汉本人核实又没有要求李冰出具任何证明其有权处理房屋的手续，就相信李冰有权出售涉案房屋并向李冰支付购房款，显然未尽到善意且无过失的审查义务。现王学军未主张李冰的行为构成表见代理，更没有提供证据予以证明，应当由其承担举证不能的责任，故李冰的行为不应适用表见代理的规定。（二）王学军与李世公司签订《商品房买卖合同》的真实意思表示为李冰以“张汉”名义将涉案房屋出售给王学军，因李冰的行为属于无权代理，张汉对李冰的���为不予追认，法院应判决该合同无效。（三）（2012）沈刑二初字第34号刑事判决书只对李冰定罪量刑，对涉案财物未作表述，张汉可以通过确认合同效力之诉维护其民事权益。请求撤销原判，依法再审，并改判李世公司与王学军签订的《商品房买卖合同》无效。张汉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。王学军辩称：其与李世公司签订的购房合同合法有效，请求驳回张汉的再审申请。李世公司未提交书面意见。李冰辩称：王学军是在李冰手里购买的涉案房屋，李世公司负责协助办理手续。李冰在王学军购买涉案房屋时出示了张汉的授权委托书，并告知涉案房屋是张汉的，王学军知道李冰是张汉的代理人。授权委托书是真实的。本院认为，本案争议的焦点问题是，李冰出售涉案房屋的行为能否构成表见代理；王学军与李世公司于2006年10月2日签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于李冰出售涉案房屋的行为能否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条是关于表见代理的规定。本案中，张汉购买涉案房屋后未取得不动产权属证书，其将购房合同原件及购房发票原件交予李冰，因李冰持有涉案房屋的购房合同原件、发票原件及伪造的授权委托书并实际控制涉案房屋，客观上形成了其具有代理权的表象。相对买受人王学军来说，该代理权外观会使其产生合理的信赖心理，即王学军有理由认为系李冰有权代理张汉对外出售涉案房屋。这种判断亦符合社会一般人的认知程���及日常生活经验法则。同时，涉案房屋在转让过程中，李世公司又积极配合李冰办理撤销张汉、马桂芝的合同备案登记，并为买受人王学军办理合同备案登记手续。尤其是沈阳市房产局作出撤销张汉合同备案登记行为后，对买受人王学军来说，其有理由相信系张汉本人或经过张汉本人的同意撤销了张汉的合同备案登记。此时，王学军会更进一步相信李冰有权代理张汉转让涉案房屋，亦相信涉案房屋的转让是不存在争议的。王学军在购买涉案房屋时该房屋备案在马桂芝名下，王学军又与马桂芝签订了转让协议，进一步尽到了审慎的注意义务。鉴于此，虽然张汉主张李冰未经其同意擅自将涉案房屋对外进行出售的行为系无权代理行为，但王学军在购买涉案房屋时尽到了审慎的、合理必要的注意义务，且支付了对价，亦实际占有涉案房屋多年，并无恶意，其有理由相信��冰能够代表张汉，具备代理权，亦有理由相信涉案房屋的转让是不存在争议的。原审法院据此认定李冰出售涉案房屋的行为符合《合同法》第四十九条规定的表见代理的构成要件，系表见代理行为，并无不当。关于王学军与李世公司于2006年10月2日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。因李冰的代理行为构成表见代理，王学军有理由相信李冰有权代理张汉对外出售涉案房屋，且李世公司明知涉案房屋原为张汉购买，在房产登记部门已经撤销张汉合同备案登记的情况下，仍与王学军签订《商品房买卖合同》，并为王学军开具发票，出具准住通知书，现无证据证明该合同存在法律规定的合同无效的情形，故原审法院认定王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并无不当。张汉主张李世公司与王学军签订的《商品房买卖合同》为无效合同缺乏事实与法律依据，原审法院对张汉的该项主张未予支持，并无不当。另，李冰因犯诈骗罪，被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在李冰的刑事案件中，张汉被认定为受害人。李冰的代理行为符合表见代理的构成要件，所产生的法律后果应由被代理人张汉承担。综上，张汉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回张汉的再审申请。审 判 长 王鸿晓代理审判员 李永才代理审判员 陈德巍二〇一五年十一月三十日书 记 员 王 匡 关注微信公众号“”