（2015）肇端法民一初字第558号
裁判日期: 2015-11-30
公开日期: 2015-12-23
案件名称
深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处等与陈建江物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳正佳物业管理有限公司,深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处,陈建江
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条，第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇端法民一初字第558号原告：深圳正佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田保税区。法定代表人：赵芝璇。原告：深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处，住所地广东省肇庆市（E幢）首层12卡商铺。负责人：叶楚贤。两原告的委托代理人：古励妍、陈秋琴，广东七星律师事务所律师。被告：陈建江，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，现住肇庆市端州区。原告深圳正佳物业管理有限公司（以下简称正佳公司）、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处（以下简称东堤湾服务处）诉被告陈建江物业服务合同纠纷一案，本院2015年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告正佳公司、东堤湾服务处的委托代理人陈秋琴，被告陈建江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与东堤湾业主委员会分别于2009年6月1日、2011年6月29日签订了《东堤湾小区物业管理服务合同》，该合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告依约向原告支付相关费用，逾期交纳则应支付滞纳金。合同签订后，原告已依约向被告提供了相应的物业管理服务，但被告却自2009年6月份起拖欠相关费用至今，经原告多次催收仍未交纳。为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费、公共照明费、电梯电费6132.61元，滞纳金4321.50元（滞纳金暂计算至2015年5月31日，之后的按3％／月计算至实际缴清之日止），前述合计4994.14元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：我同意交纳2012年12月至2013年6月的物业管理费本金，我于2012年11月27日购买该房，2013年1月4日办理房产登记，之前的业主所欠物业管理费与我无关，如果原告愿意协商，我愿意适当补交本金。经审理查明：2009年6月1日，肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与正佳公司签订《东堤湾小区物业服务合同》，约定：正佳公司取得肇庆市东堤湾小区物业管理服务权，管理服务期限为两年，从2009年6月1日至2011年5月31日止；从2009年6月1日起，按照如下的标准收费：低层（步梯楼）住宅物业每平方米0.5元／月，高层（电梯楼）住宅物业每平方米0.7元／月，楼宇对讲机维护费每月4元／户；公照费每月5元／户，电梯费每月20元／户；业主应自觉按时交纳物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。2011年5月22日，肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与东堤湾服务处签订《关于延长有偿服务合同的协议》，同意将物业管理期限延长至2011年6月30日，收费标准保持《东堤湾小区物业服务合同》的标准不变。2011年6月29日，肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与东堤湾服务处签订《东堤湾小区物业服务合同》，约定：东堤湾服务处取得肇庆市东堤湾小区物业管理服务权，管理服务期限为两年，从2011年7月1日至2013年6月30日止；从2011年7月1日起，按照如下的标准收费：低层（步梯楼）住宅物业每平方米0.65元／月，高层（电梯楼）住宅物业每平方米0.8元／月，楼宇对讲机维护费每月4元／户；公照费每月5元／户，电梯费每月20元／户；业主应自觉按时交纳物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。上述合同签订后，正佳公司、东堤湾服务处依约进入肇庆市东堤湾小区进行物业管理，肇庆市前进南路18号东堤湾第十九幢402房业主没有依约付清物业管理服务费给正佳公司、东堤湾服务处。自2012年12月1日至2013年6月30日，肇庆市前进南路18号东堤湾第十九幢402房业主累计拖欠物业管理费4221.61元、公照费245元、楼宇对讲机维护费196元。正佳公司、东堤湾服务处遂于2015年8月25日向本院提起诉讼。又查明：正佳公司于2002年5月23日成立，企业类型为有限责任公司（台港澳法人独资）；东堤湾服务处于2010年3月23日成立，企业类型为分公司，隶属企业正佳公司，经营范围包括从事物业管理。另查明：肇庆市前进南路18号东堤湾第十九幢402房的权属人为陈建江，2012年11月27日购买，2013年1月4日办理产权登记，建筑面积为128.51平方米，套内建筑面积为115.03平方米。陈建江购房后累计拖欠物业管理费644.14元、公照费35元、楼宇对讲机维护费28元。庭审中，正佳公司、东堤湾服务处提供一份落款为2013年7月1日《催款通知书》，一份落款为2013年7月31日通过邮政特快专递寄出的《律师函》，2013年8月12日该快递因逾期无人认领退回，正佳公司、东堤湾服务处还提供一份落款为2015年3月13日的《律师函》，认为一直以来都有催收相关物业服务费用。但上述《催款通知书》及《律师函》收件人均为梁亦成、陆志琼，陈建江称并未收到上述催收资料。另经本院核实，正佳公司、东堤湾服务处于2015年4月13日向本院提交诉讼资料并申请本案进行诉前调解。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与东堤湾服务处于2011年6月29日签订的《东堤湾小区物业服务合同》约定管理服务期限为两年，从2011年7月1日至2013年6月30日止，陈建江于2012年11月27日购买涉诉房产，该物业服务合同对陈建江具有法律效力，其愿意交纳2012年12月至2013年6月的物业管理费本金，本院予以认可。关于滞纳金问题。物业服务合同约定业主不得拖欠物业管理费，逾期欠费的按每日千分之一的标准计算滞纳金，该滞纳金应属违约金性质，但没有明确约定拖欠其它费用应交纳违约金，正佳公司、东堤湾服务处要求陈建江支付拖欠其它费用的违约金的请求，缺乏理据，本院不予支持。陈建江并未依约交纳物业管理费，显属违约，陈建江应当承担相应的违约责任，但物业服务合同中并未约定业主交纳物业管理费的具体时间，且约定的违约金标准明显过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院予以调整，故违约金应以所欠物业管理费用为基准，结合本案的实际情况，自催收之日即2015年4月13日起按照参照中国人民银行同期六个月以下（含六个月）贷款利率的130%标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈建江应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处支付拖欠的2012年12月1日至2013年6月30日物业管理服务费644.14元、公照费35元、楼宇对讲机维护费28元，共计707.14元。二、被告陈建江应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处支付物业管理服务费644.14元的违约金（违约金以644.14元为基数，按中国人民银行规定的六个月（含六个月）贷款利率的130%标准从2015年4月13日起计算，至付清款项时止）。三、驳回原告深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序审理依法减半收取25元（原告已交纳），由被告陈建江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 敏二〇一五年十一月××日书记员 陈宗华第6页共7页 关注微信公众号“”