（2015）绥沙民初字第00738号

裁判日期: 2015-11-30

公开日期: 2016-01-21

案件名称

葫芦岛某公司诉绥中县某服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绥中县人民法院

所属地区

绥中县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

葫芦岛某公司,绥中县某服务有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第五十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

绥中县人民法院民 事 判 决 书（2015）绥沙民初字第00738号原告葫芦岛某公司，住所地葫芦岛市连山区。法定代表人陈某，系该公司经理。委托代理人周某，系辽宁某律师事务所律师。委托代理人张某，男，汉族，住绥中县范家乡。被告绥中县某服务有限公司，住所地绥中县。法定代表人郑某，系该公司董事。委托代理人方某，男，汉族，住绥中县文化路。原告葫芦岛某公司诉被告绥中县某服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理，依法由审判员解丹担任审判长，并与审判员单东、代理审判员王长会组成合议庭，于2015年11月11日、12日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周某、张某，被告的委托代理人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛某公司诉称，原、被告双方于2013年6月25日，签订了房屋租赁合同，原告将自有的绥中中旺百货大楼项目，建筑面积10855平方米出租给被告。被告用于餐饮、量贩式KTV、动漫游戏城、网吧等经营。双方约定第一年度和第二年度的租金为每年4571625.00元，租期10年，即2013年10月1日至2023年9月30日（以具体开业时间为准）。第一年度与第二年度租金9143250.00元，于被告开业之前30日内付给原告。第三年度租金及以后年度租金，被告在房屋租赁起始对应日前30天一次付清下一年租金，租金每三年递增5%，不足三年按三年计算。原告于2013年7月15日，向被告交付了租赁场地，但被告只向原告交付房屋租金1000000元，经原告多次催要，至2015年5月，被告才向原告支付第一年度租金，至今被告仍拖欠原告第二年度租金。2015年5月31日，原、被告就第二年度租金进行协商，原告将第二年度租金数额下调至2350000元，并由被告打下欠条，约定被告应于2015年6月1日前向原告委托租赁方绥中中旺百货大楼有限公司支付1300000元，2015年7月1日前支付1000000元，余50000元抵原告在被告餐厅的招待费。同时约定，如被告在协议承诺期内未向原告支付租金，超过承诺期，被告除支付正常租金外，按未支付租金1.5%每月向原告支付利息。超过承诺还款日15天，被告的租赁场地（包括场地装修、设备）无条件归原告所有。目前，原、被告双方约定期已到，但被告只支付给原告1600000元，尚欠租金700000元拖延不付。另外，根据原、被告双方的房屋租赁合同第十二条能源供应第2款“自甲方依约向乙方交付房屋后乙方正式开始使用之日起，能源使用费由乙方根据国家或者能源供应部门的相应标准和能源计量器具记载的数据由甲方收取。空调费（制冷、供暖）按租金面积收取，甲方应先向乙方出具有效发票，乙方在收到有效发票的同时向甲方支付费用。乙方不能逾期缴纳能源使用费，按规定承担滞纳金，如因此给甲方造成损失，由乙方承担赔偿责任。”之约定，被告在依约接收租赁区域后，却一直拖欠原告能源使用费，截止本诉状呈递之日，被告拖欠原告空调费用294610元。根据原、被告双方房屋租赁合同第十七条二款之约定，被告逾期未支付租金达两个月，原告有权解除租赁合同，并按租金数最高年度计算剩余租期的租金总额向原告赔偿。据此，原告方认为，被告已严重违反了双方的合同约定，致使原告无法实现合同目的，给原告的合法权益造成了实质侵害。故原告诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告给付拖欠原告的租金、空调费及违约金共计1026110元（租金以被告实际占用的天数计算）；2、依法判决被告租赁原告场地的装修及设备，依据被告于2015年5月31日出具欠条中的承诺，无偿归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。原告在庭审中对诉求进行补充，相关的费用计算到本案开庭日数额为1205788.20元。租金拖欠750000元，其中有50000元抵招待费，但截止开庭日招待费实际发生15793元，这部分还应由被告支付34207元。利息按照欠条给付的日期到现在45850元。空调费2014和2015年度扣除已支付的，还应支付425731.2元。欠条体现750000元租金起止日期为2014年12月22日至2015年12月21日。租金主张至合同解除之日止。之后，如果被告继续占用，在2015年12月21日之前，按照2015年度减免后的租金计算，2015年12月22日起的占用费按照原合同约定的数额计算。被告绥中县某服务有限公司答辩意见，我方不同意解除合同，但拖欠原告700000元租金是事实，至于50000元餐费问题需要回去核实。空调费的计算标准有误，没有达到合同约定的温度。另外，我方已经给付了一部分，我方没有准确的拖欠数据。经审理查明，2013年6月25日，被告绥中县某服务有限公司与绥中中旺百货大楼有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同书》，出租人系某公司，承租人系被告。合同约定，租赁房屋位于绥中县团结路（绥中老103改造区），绥中中旺百货大楼项目地上第五层，租赁区域用于计算租金面积8350平方米。承租方用于餐饮等业态及餐饮娱乐产业相关商业配套的经营；租赁期限10年，即2013年10月1日至2023年9月30日结束（以具体开业时间为准）；起租日以后每月或每年之相应日期为对应日，起租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推，除有特别说明外，本合同所称年均指计租年度；租金计算方式为每平方米、每日1.5元，计租金面积为8350平方米，双方确定年租金4571625元；本合同签订时，承租方向出租方交付定金1000000元；第一、第二年度租金支付日期为承租方开业之前30天给付，合计租金9143250元（包括定金）。承租方不得在租金中扣除任何费用；第三年度及以后年度租金，承租方在房屋租赁起始对应日前30天一次付清下一年度房屋租金；合同期内，承租方建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产所有权属承租方．合同到期后，上述装修等投入（在不损害标的房屋的前提下）能拆除的承租方可自行拆除，不能拆的由出租方无偿取得，并不对残值作任何补偿；自出租方依约向承租方交付房屋后，承租方开始使用之日起，能源使用费由承租方根据国家或能源供应部门的相应标准和能源计量器具记载的数据由出租方收取。空调费（制冷、供暖）按租金面积收取，出租方应先向承租方出具有效发票，承租方收到发票的同时向出租方支付费用。承租方逾期缴纳能源使用费，按规定承担滞纳金；出租方为承租方提供冷暖的时间与出租方整个建筑的制冷和供暖时间一致。承租方若增加冷暖时间，由承租方自行完成。出租方夏季提供的制冷标准为室内温度不得高于24度（包括24度），冬季提供的制热标准为室内温度不得低于18度（包括18度），若高或低于以上温度，双方协商无果的情况下，承租方添加降升温度所需设备及产生的费用由出租方负责；承租方逾期未支付租金达两个月的，出租方有权单方面解除本合同，出租方应按租金额最高年度计算剩余租期的租金总额，向出租方赔偿经济损失；一方向对方出具并加盖法人印章的承诺书，保证函等各种形式表现的文件，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。2013年12月22日，原告葫芦岛某公司与被告及某公司三方亦签订了一份《合同主体变更三方协议》，约定原告取代某公司与被告于2013年6月25日订立的《房屋租赁合同书》（五楼餐饮娱乐项目）中的某公司一方，原告获得该合同中原某公司拥有的各种权利、利益，及承担的各种义务和责任。并按照该合同约定履行某公司未履行的责任和义务。2015年5月31日，被告亦出具一张欠条，该欠条载明，因被告资金周转不便，兹欠某公司2015年场地租金人民币2350000元。上述款项被告承诺于2015年6月1日前无条件偿还某公司租金1300000元，在2015年7月1日前无条件偿还1000000元，50000元抵某公司在租赁场地限期内招待费。并保证：1、超过承诺还款期限日起到还款日止，按每期还款本金的1.5％（月利）计算利息；2、超过承诺还款日15天，被告租赁场地（包括场地装修、设备）无条件归还中旺百货大楼有限责任公司所有；3、欠款全部还清后，此欠条作废。此欠条只证明2015年双方商议的租金所具有的法律效力。2016年及以后的租赁期，双方签订的原合同具有法律效力。如违反，被告愿意接受某公司所采取的一切处罚措施，并承担因此引起的一切法律责任。2015年10月12日，某公司出具债权转让书一份，载明2015年5月31日，被告出具欠条所载明欠其公司的租金、利息及租赁场地（包括场地装修、设备等）财产归属的债权均转让给原告。另查明，本案被告交付租金的起租日为2013年12月22日，被告已依约向原告给付了2013年12月22日至2014年12月21日的租金，2014月12月22日至2015年12月21日的租金共计2350000元，被告已依约给付1600000元，尚欠750000元。其中的50000元租金，双方约定用某公司在被告经营餐厅就餐产生的费用相抵，经查实际产生费用15793元，还有34207元租金未与之相抵。被告实际尚欠原告2014月12月22日至2015年12月21日租金734207元，以后租金，被告未予给付。关于供暖及制冷的空调费用，本案租赁场地与某公司大楼进行统一的供暖、制冷。租赁场地供暖及制冷面积为5435.4平方米，交费标准为每平方米64元，2014和2015年度空调费用共计695731.20元，被告已实际给付原告270000元，尚欠425731.20元。上述事实，有当事人的当庭陈述记录、原告提交的《房屋租赁合同书》、《合同主体变更三方协议》、《债权转让》、欠条、证人陈学斌证言等相关证据材料载卷为凭，并经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，被告与某公司签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，且内容符合法律、行政法规的规定，应为有效。双方应按照合同约定，全面履行合同义务。后原、被告与某公司又签定了《合同主体变更三方协议》，某公司将其在合同中的权利、义务一并转让给了本案原告，故本案原、被告应互负该合同项下的各项权利、义务，双方亦应按照约定，全面履行合同义务。被告出具的欠条载明，被告于2015年6月1日前无条件偿还租金1300000元，2015年7月1日前无条件偿还1000000元，50000元抵某公司在租赁场地限期内招待费。但被告并未依约履行，尚欠租金734207元。按照《房屋租赁合同书》第十七条2款，即承租方逾期未支付租金达两个月的，出租方有权单方面解除本合同之约定，被告逾期未给付租金已超两个月时间，原告有权解除合同，故关于原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告给付拖欠租金及空调费的诉求，经查，被告已给付原告2013年12月22日至2014年12月21日的租金。2014年12月22日至2015年12月21日租金共计2350000元，被告已实际给付原告1615793元，尚欠734207元；空调费尚欠425731.20元。庭审中，原告对拖欠租金的事实予以认可，对拖欠空调费的事实，被告虽辩称原告提供的制冷温度未达到合同约定的标准，并提供《各部门温度记录》予以支持该辩解意见，但该记录未体现具体的记录时间及记录人员，又无其他证据予以佐证，被告亦不认可，不足以采信。被告亦辩称原告未予供暖的意见，经查，被告租赁场地与其所在中旺百货大楼实行统一供暖，被告称未予供暖有悖常理，且被告未提供相关证据予以佐证，故被告的该辩解意见不予支持，被告应给付原告租金734207元、空调费425731.20元。关于原告主张被告按照欠条约定的月利率1.5%给付拖欠租金的利息，实质上系违约金的诉求，因该约定系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应从其约定，故本院予以支持。关于原告主张被告在租赁场地的装修及设备，依据被告出具欠条约定，无偿归原告所有的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”之规定，该约定无效，故原告的该项诉求，本院依法不予支持。关于原告主张合同解除后，被告如继续占用场地，需支付占用费的诉求，因该事实尚未实际发生，本院不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（一）被告绥中县某服务有限公司与原告葫芦岛某公司签订的《房屋租赁合同书》于本判决生效之日解除；（二）被告绥中县某服务有限公司于本判决生效后十五日内给付原告葫芦岛某公司租金人民币734207元及违约金（按照月利率1.5%计算，从2015年7月2日开始给付至本判决执行之日止）；（三）被告绥中县某服务有限公司于本判决生效后十五日内给付原告葫芦岛某公司供暖、制冷空调费人民币425731.20元；（四）驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14040元，邮寄送达费80元，共计14120元，由被告绥中县某服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审　判　长　　解　丹审　判　员　　单　东代理审判员　　王长会二〇一五年十一月三十日书　记　员　　杨　洋 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